Счет эскроу - специальный банковский счет, предназначенный для условного депонирования безналичных денежных средств (п. 1 ст. 860.7 ГК РФ).
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 09.03.2021)
ГК РФ Статья 860.7. Договор счета эскроу
1. По договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу. Права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты - бенефициару. Распоряжение денежными средствами, находящимися на счете эскроу, осуществляется в порядке, предусмотренном настоящим параграфом.
2. Обязательства по договору счета эскроу могут содержаться наряду с договором счета эскроу в ином договоре, по которому эскроу-агентом является банк.
3. Вознаграждение банка как эскроу-агента не может взиматься из денежных средств, находящихся на счете эскроу, если иное не предусмотрено договором.
4. К отношениям сторон применяются общие положения о банковском счете и договоре эскроу (глава 47.1), если иное не предусмотрено настоящей статьей и статьями 860.8 - 860.10 настоящего Кодекса или не вытекает из существа отношений сторон.
Отношения (права и обязанности) сторон по счету эскроу, возникшие с 1 июня 2018 г., регулируются в том числе нормами о договоре эскроу (п. 4 ст. 860.7 ГК РФ). К отношениям (правам и обязанностям), возникшим до этой даты, применяются только специальные нормы о счете эскроу гл. 45 ГК РФ и общие положения о банковском счете (ст. ст. 845 - 859 ГК РФ).
Для открытия счета эскроу представляются те же документы, что и для открытия других счетов (п. 4.14 Инструкции Банка России от 30.05.2014 N 153-И).
Об открытии (закрытии, изменении реквизитов) счета эскроу банк сообщает налоговому органу, указывая сведения о депоненте (п. 1.1 ст. 86 НК РФ, Письмо Минфина России от 12.04.2017 N 03-02-07/1/21741).
ГК РФ Статья 860.8. Ограничения по распоряжению денежными средствами и использованию счета эскроу
(в ред. Федерального закона от 26.07.2017 N 212-ФЗ)
1. Если иное не предусмотрено договором, ни депонент, ни бенефициар не вправе распоряжаться денежными средствами, находящимися на счете эскроу, за исключением случаев, указанных в настоящей статье.
2. Зачисление на счет эскроу иных денежных средств депонента, за исключением депонируемой суммы, указанной в договоре эскроу, не допускается.
3. При возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу, банк в установленный таким договором срок, а при его отсутствии - в течение десяти дней обязан выдать бенефициару депонированную сумму или перечислить ее на указанный им счет.
4. Приостановление операций по счету эскроу, арест или списание денежных средств, находящихся на счете эскроу, по обязательствам депонента перед третьими лицами и по обязательствам бенефициара не допускается.
При банкротстве депонента счет эскроу не закрывается, средства с него не списываются на другие счета (п. 1 ст. 133, п. 3 ст. 189.88 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О банкротстве"). Эти средства будут переданы бенефициару, если основания возникнут в течение шести месяцев с момента введения конкурсного производства (п. 2 ст. 131 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О банкротстве").
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 09.03.2021)
ГК РФ Статья 860.9. Предоставление сведений, составляющих банковскую тайну, по договору счета эскроу
(в ред. Федерального закона от 26.07.2017 N 212-ФЗ)
Право требовать от банка предоставления сведений, составляющих банковскую тайну, имеют как депонент, так и бенефициар.
Федеральный закон от 23.12.2003 N 177-ФЗ (ред. от 20.07.2020) "О страховании вкладов в банках Российской Федерации" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2020)
Статья 13.1. Особенности страхования денежных средств, размещенных на счете эскроу, открытом для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества
(введена Федеральным законом от 25.05.2020 N 163-ФЗ)
1. Денежные средства, размещенные физическим лицом, являющимся депонентом, на счете эскроу, открытом для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества (далее - счет эскроу для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества), подлежат страхованию в соответствии с настоящим Федеральным законом в период с даты регистрации документов, представленных для государственной регистрации прав, до истечения трех месяцев с даты государственной регистрации прав в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, или до истечения трех месяцев с даты принятия решения об отказе в государственной регистрации права, или до истечения трех месяцев с даты прекращения государственной регистрации права.
2. При наступлении страхового случая в течение предусмотренного частью 1 настоящей статьи периода страхования денежных средств, размещенных на счете эскроу для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества, право на получение страхового возмещения, предусмотренного частью 3 настоящей статьи, имеет физическое лицо, являющееся депонентом, либо при возникновении предусмотренных договором счета эскроу оснований для передачи денежных средств бенефициару - физическое лицо, являющееся бенефициаром по договору счета эскроу. Указанные физические лица имеют все права вкладчика, предусмотренные настоящей главой.
3. Возмещение по счету эскроу для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества выплачивается в размере 100 процентов суммы, находящейся на указанном счете на день наступления страхового случая, но не более 10 млн. рублей.
4. Возмещение по счету эскроу для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества рассчитывается и выплачивается отдельно от возмещения по иным вкладам, в том числе отдельно от возмещения по счету эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве, с учетом положения части 3 статьи 11 настоящего Федерального закона.
5. Агентство в отношении включенных в реестр обязательств банка перед вкладчиками по счетам эскроу для расчетов по сделкам купли-продажи недвижимого имущества запрашивает в федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, ведения государственного кадастра недвижимости (далее - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), информацию, подтверждающую факт проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на день наступления страхового случая. Порядок направления запроса и представления указанной информации устанавливается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по согласованию с Агентством.
6. Если вкладчик имеет несколько счетов эскроу для расчетов по сделкам купли-продажи недвижимого имущества в одном банке, суммарный размер обязательств которого по этим вкладам перед вкладчиком превышает 10 млн. рублей, возмещение выплачивается по каждому из этих счетов эскроу пропорционально их размерам, но в совокупности не более 10 млн. рублей.
7. Если банк, в отношении которого наступил страховой случай, выступал по отношению к физическому лицу также в качестве кредитора, размер возмещения по счету эскроу для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества, определяется исходя из разницы между суммой обязательств банка перед этим физическим лицом и суммой встречных требований данного банка, возникших до дня наступления страхового случая, за исключением встречных требований данного банка к этому физическому лицу по кредитным договорам, обеспеченным ипотекой жилого помещения, продажа или покупка которого осуществляется с использованием указанного счета эскроу.
Федеральный закон от 23.12.2003 N 177-ФЗ (ред. от 20.07.2020) "О страховании вкладов в банках Российской Федерации" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2020)
Статья 13.2. Особенности страхования денежных средств, размещенных на счете эскроу, открытом для расчетов по договору участия в долевом строительстве
(введена Федеральным законом от 25.05.2020 N 163-ФЗ)
1. Денежные средства, размещенные на счете эскроу, открытом физическим лицом (депонентом) для расчетов по договору участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве), подлежат страхованию в соответствии с настоящим Федеральным законом в период со дня их размещения на указанном счете эскроу до дня представления застройщиком банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и сведений из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающих государственную регистрацию права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав этого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, или о размещении в единой информационной системе жилищного строительства данных сведений либо до истечения срока условного депонирования.
2. При наступлении страхового случая в течение предусмотренного частью 1 настоящей статьи периода страхования денежных средств, размещенных на счете эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве, право на получение страхового возмещения, предусмотренного частью 3 настоящей статьи, имеет физическое лицо, являющееся депонентом, в том числе физическое лицо, к которому до наступления страхового случая перешли права и обязанности по договору участия в долевом строительстве.
3. Возмещение по счету эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве выплачивается в размере 100 процентов суммы, находящейся на указанном счете эскроу на день наступления страхового случая, но не более 10 млн. рублей. Выплата возмещения по счету эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве не осуществляется в случае получения Агентством в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, информации о государственной регистрации права собственности вкладчика - участника долевого строительства на объект долевого строительства, в отношении которого открывался указанный счет эскроу, либо информации о факте ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и государственной регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав этого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
4. Возмещение по счету эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве рассчитывается и выплачивается отдельно от возмещения по иным вкладам, в том числе отдельно от возмещения по счету эскроу для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества, с учетом положения части 3 статьи 11 настоящего Федерального закона.
5. Агентство в отношении включенных в реестр обязательств банка перед вкладчиками по счетам эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве запрашивает в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, информацию, подтверждающую факт государственной регистрации договора участия в долевом строительстве или договора (соглашения), на основании которого произведена уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, а также иные имеющиеся в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, сведения (документы), необходимые для осуществления выплаты возмещения по указанным счетам эскроу. Порядок направления запроса и представления этой информации устанавливается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по согласованию с Агентством.
6. Выплата возмещения по счету эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве производится Агентством в течение 20 рабочих дней со дня представления вкладчиком в Агентство документов, предусмотренных частью 9 настоящей статьи, но не ранее трех рабочих дней со дня получения Агентством в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, информации о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, на основании которого вкладчику открыт соответствующий счет эскроу, или договора (соглашения), на основании которого произведена уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, и иных имеющихся в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, сведений (документов), необходимых для осуществления выплаты возмещения по счету эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве.
7. Если вкладчик имеет несколько счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве в одном банке, суммарный размер обязательств которого по этим счетам эскроу перед вкладчиком превышает 10 млн. рублей, возмещение выплачивается по каждому из этих счетов эскроу пропорционально их размерам, но в совокупности в размере не более 10 млн. рублей.
8. Если банк, в отношении которого наступил страховой случай, выступал по отношению к вкладчику также в качестве кредитора, при выплате возмещения по счету эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве правила, установленные частью 7 статьи 11 настоящего Федерального закона, не применяются.
9. Выплата возмещения по счету эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве осуществляется путем перечисления соответствующих денежных средств на счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве вкладчика, открытый в другом банке в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" для осуществления расчетов по соответствующему договору участия в долевом строительстве (объекту долевого строительства). При обращении в Агентство с требованием о выплате возмещения по счету эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве наряду с документами, указанными в части 4 статьи 10 настоящего Федерального закона, вкладчик представляет копию договора счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве, открытого в другом банке.
10. Требования части 9 настоящей статьи не применяются в случае, если на день обращения вкладчика с требованием о выплате возмещения по счету эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о расторжении, прекращении или об одностороннем отказе одной из сторон от исполнения договора участия в долевом строительстве, в счет уплаты цены которого на данном счете эскроу учитываются и блокируются денежные средства.
Смотрите также: Постановление Правительства РФ от 18.06.2018 N 697 (ред. от 16.05.2019) "Об утверждении критериев (требований), которым в соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" должны соответствовать уполномоченные банки и банки, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве"
Смотрите проекты многоквартирных домов, которые могут быть построены с использованием счета эскроу:
http://www.project.bulgaria-burgas.ru/index.htm