Будем говорить откровенно: при поиске или продаже квартиры время от времени поступают просьбы об указании в договоре "ненастоящей" цены квартиры.
Продавцы обычно просят занизить цену, чтобы избежать уплаты налога с продажи квартиры, ведь его сумма весьма внушительна. Налог нужно заплатить, если на момент продажи владеть квартирой меньше минимального срока, необходимого для освобождения от налога. В зависимости от сделки, по которой продавец получил квартиру, этот срок составляет 3 года или 5 лет - подробнее можно прочитать в статье "Когда продавать квартиру, чтобы налоговая не начислила налог с продажи".
А покупатель, наоборот, просит завысить стоимость квартиры. Чаще всего ему это нужно, если квартира покупается за счет ипотеки, а денег на первый взнос у покупателя не хватает.
Например, квартира стоит 2 млн. рублей. Если банк выдает ипотеку при первоначальном взносе от 20%, то покупателю нужно иметь 400 тыс. рублей собственных средств. Но у него есть только 300 тыс. рублей - не хватает 100 тысяч. Можно копить дальше, а можно пойти на хитрость: завысить реальную стоимость квартиры в договоре, и тогда недостающую сумму продавец получит от банка. В нашем примере, в договоре указывают стоимость квартиры 2 125 000 рублей, а продавец пишет расписку о том, что получил первоначальный взнос - 425 тыс. рублей, хотя по факту получил все те же 300 тысяч. После этого банк перечисляет продавцу 1 700 тыс., и продавец получает те самые 2 млн. рублей, которые просил за квартиру. Иногда покупатель просит завысить стоимость еще больше - чтобы хватило на ремонт, но сути это не меняет.
Эта схема очень старая и появилась еще на стыке нулевых и прошлого века, когда российские банки начали выдавать первые ипотеки, но судя по вопросам покупателей, пользуются ей до сих пор.
Так что там с рисками?
1. Самый главный риск - это, конечно, денежный. Как говорится: "Берешь чужие - отдаёшь свои".
Все эти скрупулезные проверки документов перед покупкой квартиры направлены на то, чтобы исключить возможность оспаривания сделки. Проще говоря, чтобы убедиться, что после покупки никто не потребует от нового собственника вернуть назад недавно купленную квартиру.
Не верите, что такое бывает?
А вот в судах таких исков хватает с лихвой.
Вот, например, решением Никулинского районного суда от 03 сентября 2019 года по делу № 02-2514/2019 суд признал ничтожным договор купли-продажи квартиры и постановил возвратить ее обратно прежнему собственнику. Все дело в том, что женщина, представившаяся представителем продавца, действовала по поддельной доверенности.
А вот в этом решении Преображенского районного суда г. Москвы от 18 марта 2020 года по делу 02-0032/2020 и вовсе действовал профессиональный мошенник: выдал себя за собственника и подделал паспорт так, что даже нотариус ничего не заподозрил. А покупатель так и вовсе не ждал подвоха - все документы у продавца имеются, сделка нотариально заверена, Росреестр зарегистрировал...ничего не предвещало. Но так как настоящий собственник ничего об этой афере не знал, суд вернул ему квартиру, признав договор недействительным и отменив регистрацию.
Но это сложные дела, а сколько происходит накладок попроще, которых, казалось бы, не должно быть: не выделили долю ребенку в квартире, купленной на материнский капитал, проморгали брачный договор между супругами-собственниками, не правильно оформили наследную квартиру, не сняли залог...
Итогом большинства таких накладок может стать признание договора купли-продажи квартиры недействительным. В этом случае квартира должна вернуться прежнему собственнику, а покупателю - уплаченная за нее цена. И тут Вам придется полностью полагаться на порядочность другой стороны, а иначе придется смириться с условиями договора.
Если Вы завышаете цену в договоре, то вернуть придется больше, чем фактически было получено. Причем столкнуться с этим можно уже на этапе подачи документов на регистрацию: если она не пройдет по каким-то причинам (например, если из-за технической ошибки в реестре не были отражены сведения о залоге, а при регистрации сделки инспектор обнаружил их в деле), то расторгая договор, Вам придется вернуть и полученный аванс, а по расписке его сумма будет больше той, что Вы фактически получили.
Занижать же цену, на мой взгляд, еще опаснее, и вот почему:
В случае отмены сделки, квартира (=недвижимость) рано или поздно вернется к предыдущему собственнику. Да, может испортиться ее состояние и ремонт, но все же львиную часть стоимости квартиры составляют не они. А вот покупатель в этой сделке всегда более незащищенная сторона. По закону, ему должны вернуть уплаченные деньги, но редко у кого на счету лежит сумма, равная стоимости квартиры, а потому возврат этих денег может растянуться на неопределенный срок. И занижая стоимость, покупатель еще больше ухудшает и без того более слабое положение
2. Второй риск - это налоги.
Занижение стоимости при их расчете роли не играет. Но учитывая первый пункт нашей статьи, лучше расскажите продавцу о законных способах снижения налога: Вы удивитесь, но многие люди действительно ничего об этом не знают. Прочитать о них можно здесь:
Как уменьшить налог при продаже квартиры
А вот завышая цену, Вы также завышаете и свой доход. Не забывайте, что если Вы владеете квартирой меньше 5 лет (в некоторых случаях 3 лет), то налог с продажи платить придется, причем по завышенной налоговой базе. При этом покупатель, напротив, сэкономит за Ваш счет - ведь подавать заявление на налоговый вычет он будет исходят из цены квартиры по договору.
3. И третий риск - это вероятность стать соучастником мошенничества. Уголовный кодекс содержит статью 159.1, которая так и называется "Мошенничество в сфере кредитования".
На самом деле, хотя возможность быть причастным к уголовному делу очень пугает, я намеренно рассказала об этом риске в последнюю очередь. Все же громких дел по мошенничеству с выдачей банками ипотеки мне не попадалось ни в новостях, ни в практике.
И хотя банки сами любят давать на подпись разнообразные гарантийные письма и заверения о том, что им предоставляется достоверная информация, мне не попалось судебных решений с таким составом преступления. А Вы видели такие судебные решения? Буду очень признательна, если поделитесь.
Что ж, в любом случае ввязываться в такую схему или обходить стороной - личный выбор каждого, но если Вы все же на нее решитесь, то надеюсь, после этой статьи будете понимать возможные риски, а значит, они будут осознанными.
Ставьте лайк, подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить другие статьи о сделках с недвижимостью и не только.
Вот еще пара статей, которые могут пригодится:
Покупка квартиры с прописанными детьми: реальные сложности и надуманные страхи
Почему важно всегда оставлять себе копию доверенности, если договор подписывает представитель