Для начала следует разобрать что такое ипотека в общем понимании. Итак, ипотека — вариант залога недвижимости, при котором объект недвижимости остаётся во владении и пользовании должника, а кредитор, в случае невыполнения должником своего обязательства, приобретает право получить удовлетворение за счёт реализации данного имущества.
На сегодняшний день, согласно требованиям законодательства, на ипотечную квартиру можно обратить взыскание даже если она является единственным жильем для должника и членов его семьи и даже если имеются несовершеннолетние дети или иные нетрудоспособные лица.
Существуют случаи, при которых возможно максимально оттянуть процесс взыскания, и даже избежать обращения взыскания на имущество.
1. Обращение взыскания на ипотечную квартиру возможно только по решению суда. При этом, в силу п.2 ст.348 ГК суд не обратит взыскание на имущество, если допущенное должником нарушение кредитного договора незначительно и размер требований банка вследствие этого явно несоразмерен стоимости имущества. В таком случае под незначительностью понимается:
- нарушение кредитного договора незначительно, если период просрочки составляет менее 3 месяцев.
- размер требований банка явно несоразмерен стоимости заложенного имущества если сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 5% от стоимости имущества.
При этом необходимо, понимать, что оба эти условия должны соблюдаться одновременно.
Как следует из п.3 ст 348 ГК - обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. То есть, можно сказать, что правило п.3 ст.348 ГК является исключением из правила п.2 ст.348 ГК.
Таким образом, в случае неисполнения кредитного договора основанием для обращения взыскания на заложенное имущество могут быть как условия, предусмотренные п.2 ст.348 ГК (значительное нарушение — более 3 месяцев просрочки на общую сумму более 5% стоимости квартиры), так и условие, предусмотренное п.3 ст.348 ГК (систематическая просрочка внесения платежей — более 3 раз в течение 12 месяцев).
Однако, согласно п.2 ст.811 ГК при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата. Данная норма применима и к кредитным договорам.
Поэтому на п.3 ст.348 ГК а так же п.2 ст.348 ГК. Не стоит рассчитывать, поскольку Банки при обращении взыскания чаще всего пользуются п.2 ст.811 ГК. А суды, учитывая сложившуюся судебную практику, встают на сторону кредиторов.
В результате, даже в случае незначительной единоразовой просрочки внесения очередного платежа, банк вправе потребовать досрочно вернуть всю оставшуюся сумму кредита вместе с процентами. Если в течение 3 месяцев и 7 дней (п.2 ст.314 ГК) заемщик не сможет уплатить банку эти деньги, то условие п.2 ст.348 ГК о значительном нарушении будет считаться соблюденным и банк будет вправе обратить взыскание на заложенное имущество.
Обращение взыскания на имущество. Способы защиты имущества.
Как правило, спасти должника от обращения взыскания на имущество может только п.4 ст.348 ГК, согласно которому должник вправе в любое время до реализации имущества на торгах прекратить обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Нужно как можно дальше оттягивать момент реализации имущества и параллельно искать деньги для погашения долга. Оттягивать момент реализации имущества можно путем затягивания судебного процесса по обращению взыскания на имущество и обжалования действий судебного пристава-исполнителя.
- В рамках судебного дела по обращению взыскания на заложенную квартиру стоит попытаться установить максимально высокую начальную продажную цену имущества, путем предоставления собственного отчета об оценке. Однако суд вправе не доверять предоставленному отчету и может отказать в принятии отчета об оценке, если цена на имущество в данном отчете, будет явно завышена. В рамках дела по обращению взыскания на имущество суд может назначить судебную оценочную экспертизу. В этом случае снижается вероятность продажи имущество на первых торгах. В случае если не состоятся повторные торги, банк оставит имущество за собой.
- Если в деле имеется отчет оценщика, представленный банком, то результаты такой оценки можно обжаловать в отдельном суде и до рассмотрения этого спора попытаться приостановить производство по делу об обращении взыскания на имущество.
- В рамках судебного дела по обращению взыскания на заложенное имущество стоит на основании п.3 ст.54 ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)» подать заявление о предоставлении отсрочки реализации квартиры на 1 год. Наличие зарегистрированных несовершеннолетних детей по адресу обращения взыскания на имущество, увеличивает шансы на получение отсрочки исполнения решения суда.
- Обжаловать решение суда об обращении взыскания на квартиру в апелляционном порядке, чтобы отсрочить его вступление в законную силу.
- Обжаловать торги по продаже квартиры. Иногда для этого к участию в торгах привлекают дружественных лиц.
- Просить суд приостановить исполнительное производство на основании ст.104.5 ФЗ “Об исполнительном производстве”.
- Обжаловать действия судебного пристава-исполнителя.
Есть еще один вариант, при котором залог с квартиры снимается даже без погашения долга перед банком. Такое может произойти, если в отношении заемщика будет возбуждена процедура банкротства и банк пропустит двухмесячный срок на включение своих требований в реестр требований кредиторов. Правовые последствия пропуска этого срока предусмотрены в п.5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 48 «О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан»: “Если кредитор по требованию, обеспеченному залогом единственного пригодного для постоянного проживания должника и членов его семьи жилого помещения, не предъявил это требование должнику в рамках дела о банкротстве либо обратился за установлением статуса залогового кредитора с пропуском срока, определенного пунктом 1 статьи 142 Закона о банкротстве, и судом было отказано в восстановлении пропущенного срока, такой кредитор не вправе рассчитывать на удовлетворение своего требования за счет предмета залога, в том числе посредством обращения взыскания на данное имущество вне рамок дела о банкротстве”.Для граждан, у которых нет иного жилья помимо ипотечной квартиры, такая “забывчивость” банка — большая удача.
В отношении квартиры начинает действовать исполнительский иммунитет, она не попадает в конкурсную массу гражданина (п.3 ст.213.25 Закона о банкротстве) и не может быть реализована в процедуре банкротства.Если по окончании процедуры реализации арбитражный суд освободит гражданина от дальнейшего исполнения обязательств, то право залога на квартиру прекратится. На нее уже никто не сможет обратить взыскание (ст.446 ГПК). Квартира останется в собственности заемщика.