как не нажить себе проблем
Сделка купли-продажи недвижимого имущества, казалось бы, что такого сложного, «скачал» рыбу договора из интернета, вписали паспортные данные, приложили документы и на регистрацию отдали.
Проходит время и то сделку не зарегистрировали, или через некоторое время повестка в суд приходит.
И выясняется, что сделка была совершена с нарушением требований законодательства и/или нарушены права третьего лица.
Марина Володина, специалист по недвижимости уверена:
Перед покупкой недвижимости знакомиться с положениями ГК РФ нужно, но лучше проверять их толкование у специалистов, чья работа связана с юридической деятельностью. В законы постоянно вносятся изменения, меняется судебная практика. Что знают об этом обычные люди? Да ничего, пока дело не коснется лично их. Риелтор не равно юрист. Сотрудничество с юристами позволяет найти законные способы соблюдения интересов клиента».
Существенными условиями купли-продажи недвижимости являются:
Предмет договора, т.е. объект который продается.
Цена (статья 424 ГК РФ) – если в договоре написана сумма 1 рубль, а фактически вы купили квартиру/дом/земельный участок за 5 рублей – это ваши риски. Подумайте о том, как вы будете доказывать, что купили квартиру за 5 рублей, а не за 1 рубль в случае, если он (случай) постучится к Вам в дверь.
Порядок оплаты – на усмотрение сторон, но прописать лучше подробно.
Переход права собственности – установлен статьей 551 ГК РФ .
Форма договора продажи недвижимости – по правилам статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434 ГК РФ).
Оформлять ли у нотариуса сделку? Это право сторон. Как правило это дополнительные расходы, однако нотариальную сделку все-таки оспорить сложнее.
Какие положения действующего законодательства стоит изучить перед тем, как Вы примите решение продать и/или купить недвижимость:
Статья 131 ГК РФ – познакомит стороны с понятием государственной регистрации недвижимости.
Статья 160 ГК РФ – разъяснит, что такое письменная форма сделки.
Статья 163 ГК РФ – содержит положения о нотариальном удостоверении сделки.
Статья 165 ГК РФ – предостерегает стороны о последствиях отказа от совершения тех или иных взятых на себя обязательств и собственно препятствующих одной из сторон реализации своих прав.
Статьи 168, 170, 171, 176, 177, 178, 179, 180, 181 ГК РФ – регламентируют понятия недействительности сделки, основания признания сделки мнимой, притворной, недействительной, недействительной в случае совершения сделки гражданином ограниченном в дееспособности, не способного понимать значение своих действий или руководить ими, либо совершения сделки под влиянием существенного заблуждения или обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств. Так же при заключении договора обратите внимание, статьи 180 и 181 ГК РФ – содержат положения последствий недействительной части сделки и сроках исковой давности по недействительным сделкам.
Для того чтобы быть уверенным, что сделка совершается дееспособным лицом, заручитесь походом к наркологу и психиатру. Желательно обе стороны – продавец и покупатель. Что это даст? В случае оспаривания сделки, у сторон будут документы, подтверждающие, что в момент сделки обе стороны находились в состоянии, способном понимать свои действия относительно совершенной сделки как отчуждения, так и приобретения прав на недвижимое имущество.
Если покупатель состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, задумайтесь о нужности совершения такой сделки.
Не знание закона, не значит, что при возникновении спора, суд будет на стороне «не знающей» стороны.
Право собственности, его содержание, момент возникновения права собственности у приобретателя по договору закреплено в статьях 209, 213, 223 ГК РФ.
Право собственности на жилое помещение содержится в статье 288 ГК РФ, а право собственности на квартиру, как на объект права собственности в статье 289 ГК РФ.
Если покупатель и продавец являются членами семьи, наследниками и у каждого члена семьи есть доля, определяемая договором или законом, при подписании договору купли продажи статья 290 ГК РФ разъяснит, что такое общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме. А статья 292 ГК РФ разъяснит права членов семьи собственников жилого помещения.
Требование закона об исполнении встречных обязательств закреплено нормами статьи 328 ГК РФ.
Необходимо помнить о том, сторона, уклоняющаяся от исполнения взятых на себя обязательств, понесет ответственность в рамках статьи 330 ГК РФ.
Исполнение взаимных обязательств сторонами, в соответствии с требованиями статьи 408 ГК РФ влечет за собой прекращение обязательств.
Общие положения о договоре, его свободе, соответствию закону содержатся в статьях 420, 421, 424 ГК РФ.
Момент заключения договора содержится в статье 433 ГК РФ.
Основания отказа и расторжения договора содержаться в статьи 450 ГК РФ.
Обязанность и ответственность продавца закреплены статьями 460 и 461 ГК РФ.
Порядок продажи недвижимости, форма договора продажи недвижимости, а также вопросы государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, передача недвижимости, вопросы передачи недвижимости ненадлежащего качества, а также особенности продажи жилых помещений закреплены в статьях 549, 550, 551 ГК РФ.
Осведомлен, значит вооружен. Именно перечисленные выше статьи гражданского законодательства их знание и применение, помогут Вам оформить безопасную сделку купли-продажи недвижимости.
#топблог
#консультация адвоката
#договоркуплипродажи
#право
#продавец и покупатель
консультация адвоката