Однажды умудрился взять на продажу очень проблемную квартиру, состояние обычное (не убитая, но и ВАУ-эффекта не вызывает), цена чуть-чуть ниже аналогов. Взял я эту квартиру на продажу только по одной причине — собственник согласился заплатить за мои услуги больше, чем положено по прайсу, при этом не торопил с продажей.
Продавал очень долго — 5 месяцев, до тех пор пока не появился покупатель с риэлтором, котором было все-равно, что с этой квартирой, лишь бы быстрее получить деньги. Этот риэлтор толкал своего клиента на большие риски, причем не совсем оправданные.
Для начала о квартире:
- Однокомнатная, 42 кв.м. в спальном районе в доме-муравейнике, выставлена за 3,2 млн.
- Кухня перенесена в комнату и сделана кухня-гостиная, при этом в несущей стене сделана траншея для коммуникаций, которые идут из ванны чуть-ли не через всю квартиру с перепадом высоты примерно 30-40 см.
- На месте кухни сделали комнату, закрыв при этом вентканал.
- Такую перепланировку не возможно узаконить, а возвращать в первоначальный вид очень дорого.
- Плитка в санузле положена очень криво.
- Квартира ипотечная, в не самом популярном банке, с большим остатком задолженности (2,5 млн.)
- Для «полного счастья» мне не хватало только несовершеннолетних собственников.
Понимая на сколько проблемный объект и будет очень много бесполезных просмотров, с последующим недовольством потенциальных покупателей из-за зря потерянного времени на просмотр, я составил объявление таким образом, что постарался о всех (ну или почти всех) недочетах сразу сообщить.
Звонков было очень мало, а показов тем более. Те кто звонили и сразу говорили, что хотят посмотреть квартиру после просмотра очень удивлялись, что с квартирой такие проблемы (не все читают объявления, а смотрят фотографии и бегут на просмотр) и она им не подходит.
Задайте продавцу квартиры по телефону 5 вопросов — сэкономите много времени.
Чаще всего приходили ипотечники, причем Сберовские, а Сбер не кредитует залоговые квартиры чужих банков, погасить долг собственник мог только за счет продажи квартиры. Тем более у ипотечников банк не согласует такую квартиру, т. к. в отчете об оценке будет отражена перепланировка. Люди с наличкой понимали, чем им грозит такая перепланировка и какие они принимают на себя риски, погашая чужой долг, даже зная, что есть безопасные способы покупки ипотечной квартиры.
Спустя 5 месяцев такой продажи приходит женщина (покупка за наличные), а с ней молодая девушка-риэлтор, все посмотрели, я рассказал как в квартире все сделано и как ее можно купить. Ушли, а на следующий день позвонила эта девушка-риэлтор, сказала что готовы покупать, но с символической скидкой (всего 20 т.р.). Для меня это было полной неожиданностью. На месте этого риэлтора я был бы категорически против такой сделки, но я сейчас стою на стороне продавца, поэтому мне все-равно, чем рискует покупатель.
Сделку провели так: Составили сразу основной договор купли-продажи, в котором прописали, что сумма 2,5 млн вносится на счет в банке, после чего мы ждем закладную, после получения которой продавец отдает остаток наличными (680 т.р.) идем сдавать документы на регистрацию перехода права собственности с одновременным снятием обременения. Для меня до сих пор большая загадка, как риэлтор продавца пошла на такие риски?
Что мо жет произойти при покупке такой квартиры, тем более по такой схеме расчетов ?
- Остаток долга за продавца внесли, продавец ипотеку погасил. А где гарантия, что он не продаст повторно квартиру другому человеку? Конечно же суд встанет на сторону покупателя, но для этого надо судится и потом как-то заставлять приставов работать.
- Если в квартиру придут проверяющие и выявят перепланировку, то нового собственника заставят заплатить штраф и вернуть квартиру в исходное состояние.
Больше я за подобные объекты браться не буду.