Многие видят в сдаче квартиры в аренду хороший пассивный доход. Я и сама сдавала квартиру несколько лет (о чем писала ранее) и снова мне предстоит этим заняться. Поэтому посчитаем и подумаем, есть ли смысл?
В некоторых случаях это однозначно имеет если не выгоду, то определенный смысл. Например, досталась квартира в наследство, подарили, дали субсидию - то есть когда нет трат на покупку жилья, а ремонт быстро отобьется арендными поступлениями.
Выгода инвестиции в аренду недвижимости определяется еще и самим рынком в данном регионе. На юге это сезонный, но высокий доход. В былые времена жители южных городов сами теснились в одной комнатке, но находили место, куда впустить жильцов. Сейчас отдыхающим уже нужны условия посолидней и комнатка не всех устроит. Но находят, наверное, и таких желающих. Года 3 назад снимали комнатку с удобствами у моря в Ейске, переделанный эллинг. Стоило тогда это в сезон от 2500 за комнату.
В крупных городах сдача в аренду всегда приносила стабильный средний доход. При этом посуточно сдавать выгоднее, но больше трудозатрат и есть вероятность простоев. Не в центре, но близко от метро, в Санкт-Петербурге сейчас однокомнатную квартиру можно сдать за 25 тысяч рублей плюс некоторые счета. Но мебель и ремонт должны быть приличными, бабушкин ремонт тут не прокатит. В больших городах множество гостиниц, хостелов, апарт отелей, купленных квартир специально под сдачу жилья - поэтому конкуренция присутствует.
В обычных городах, не туристических, спрос аренды жилья формируют молодёжь, желающая начать самостоятельную жизнь, приехавшие на заработки с других городов и деревень, командировочные. В любом случае аренда недвижимости всегда востребована и тут, вопрос в цене только.
А теперь все в цифрах. Берём 1 комнатную квартиру (примерно 35 кв метров), 20 минут ходьбы от метро, к примеру, Купчино. Стоимость 25 тысяч чистыми в месяц. Счета сверху. Обычно это 3000 прибавляется в среднем.
Стоимость 1 комнатной квартиры в данной локации сейчас около 5,5 млн рублей. Ремонт, мебель и техника составят еще 500 тысяч рублей. Основная стоимость квартиры никуда не денется. В любой момент квартиру можно продать по этой же, а то и большей цене. Новые районы со временем обрастают инфраструктурой, зеленью, транспортной доступностью - все это способствует повышению цены. Но вот затраты на ремонт и обстановку - это прямое вложение в бизнес по аренде жилья.
При арендной плате в 25 тысяч рублей в месяц первоначальные затраты окупятся за 2 года. Но это при условии, что дополнительных затрат за это время, кроме налога с доходов (возьмем его по новой программе 4 %), не будет. Далее при идеальном стечении обстоятельств пойдет прибыль. Небольшие вложения в квартиру все равно необходимы хотя бы раз в год или при смене квартиросъемщиков.
Но есть определенные риски: 1. Ухудшение состояние дома до такой степени, что невозможно проживание, но это редкие случаи. 2. Частая смена жильцов, что приводит к дополнительным затратам на ремонт и вынужденным простоям. 3. Недобросовестные квартиросъемщики, что приводит к недополучению арендной платы и опять же дополнительным затратам на ремонт. 4. Аварийные случаи, когда приходится возмещать ущерб соседям и на свою квартиру. И другие...
Этот весь расчет прекрасен, если квартира, как писалось выше, не куплена в кредит. Если кто-то задумался специально взять ипотеку, чтобы получать прибыль, то это затея не самая лучшая. Проценты по ипотеке, к примеру, даже если это 7% льготная ипотека, составят в год с 5 млн рублей 350 тысяч, плюс платежи по страховке. То есть 300 тысяч годовая арендная плата ее не покроет. А ведь тут еще будут платежи с основного долга. Выйти на прибыль тут не получится. Если в дальнейшем данная квартира предполагается детям, то есть еще хоть какой то смысл. А если конкретно квартира покупается под сдачу, то в прибыль можно будет выйти только после полной выплаты по ипотеке, и то не сразу.