Глядя на происходящий вокруг ажиотаж вокруг недвижимости, решил озадачиться статистикой.
Причин ажиотажа много:
1. Льготная ипотека. У некоторых застройщиков доля льготных ипотек в продажах составляет 90%.
2. Введение новых правил при работе с новостройками (эскроу счета), которые привели к их удорожанию.
3. Скачок курса с 60 до 75 рублей в начале 2020-го года подстегнул страх людей потерять свои сбережения из-за девальвации. Как следствие, люди спасают свои деньги "старым проверенным способом" - в недвижке.
4. Снижение ставок по депозитам. Когда депозит вместо привычных 10% стал давать 4-5%, люди разделились на два лагеря: кто-то понес деньги на фондовый рынок, а кто-то - не стал заморачиваться со сложными материями и по заветам предков вложил в стены.
5. Как по мне, ключевая причина - это низкие процентные ставки. Посмотрел, сейчас вроде как можно взять ипотеку под 7-8% годовых. По сравнению с привычными для нас 10-11% это крайне существенная разница! Соответственно все, кто имеет возможность и планировал расширение жилья, активно хватаются за эту возможность. Не верят у нас люди, что низкие ставки продержатся долго... ))
Как итог, буквально за 1 год цены на недвижимость в той же Москве выросли на 16,5%. Всего за год! Застройщики и риелторы в один голос утверждают, что рост цен продолжится и дальше!
Ну еще бы, где вы видели риелтора или застройщика, который скажет: "Погоди годик, не покупай, подожди пока ажиотаж схлынет вместе с высокими ценами"?
Так что мы плавно переходим к самому интересному:
Что будет дальше с ценами на недвижимость?
Какое-то время рост продолжится. Может несколько месяцев, а может даже целый год! Но явно не два... Затем нас ждет хороший такой откат по ценам. То бишь коррекция.
Причин также несколько:
1. "По мнению главы Центробанка Эльвиры Набиуллиной, продолжение программы льготного кредитования может привести к образованию пузыря на рынке недвижимости." Статье, откуда я это взял, уже несколько месяцев, так что пузырь мы наблюдаем уже вовсю. Еще бы, самый удачный год для недвижимости с 2014-го года, если 2014-й вообще можно считать удачным. Подобные настроения политиков, не отличающихся особой щедростью, могут привести к сворачиванию программы льготной ипотеки -> уменьшению спроса -> падению цен.
2. Рост инфляции может привести к росту учетных ставок. Не думаю, что повышение учетных ставок мы увидим скоро, но рано или поздно это случится, потому что даже официальная инфляция уже пошла в разгон.
3. Рост цен на недвижимость происходит на фоне продолжающегося падения реальных доходов населения, что делает этот рост не слишком-то естественным. Тем менее он устойчив.
4. Встречал мнение, что ситуация чуть похожа на ту, что была в США в 2008-м. Ставки низкие, у банков куча ликвидности, которую некуда девать, как следствие снижаются требования к заемщикам. При этом есть немалое количество людей, которые наскребли буквально на первый взнос, не имея уверенности в том, что долгосрочно они эту ипотеку смогут выплачивать. Насколько распространена данная ситуация - не знаю, время и уровень просрочек по ипотекам покажут. Но что-то в этом точно есть.
Всё-таки глобального падения я не жду. А коррекции на 10-20% до привычных для недвижимости уровней - легко.
Ну и к слову о привычных для недвижимости уровнях... Я хочу, чтобы вы вдумались в эти цифры:
1. В 2010-м году средняя стоимость квадратного метра в Москве составляла 130 000 рублей.
2. Накопленная *официальная* инфляция за 11 лет = 101,83%.
3. Для того, чтобы реальная стоимость актива соответствовала своим же уровням десятилетней давности, стоимость квадратного метра должна быть 262 000 рублей.
4. Сегодня, даже после почти 17%-го роста за год, она составляет 211 000 рублей.
5. Это означает, что в среднем в реальных деньгах за 10 лет недвижимость потеряла в цене 20% стоимости.
А теперь давайте вернемся из сказок о розовых слонах и давайте на секундочку представим, как будут выглядеть цифры, если мы возьмем не официальную инфляцию, а реальную? Для расчетов официальной инфляции Росстат представляет, что все мы с вами питаемся макаронами с самой дешевой тушенкой и лечимся только активированным углём. Но на самом деле ведь всё немного иначе? Если смотреть на стоимость продуктовой корзины, динамику цен на лекарства, импортные товары... Куда ни ткни - мы получаем как минимум 10-20% роста цен лишь за год, при официальной инфляции 4-5%. Так было и так будет.
Если же в расчеты заложить реальную инфляцию, то становится совсем грустно (-50%), так что давайте всё-таки верить Росстату и потерям всего 20% за 11 лет. И про доллары тоже забудем.
Хотя... Для того, чтобы вы могли правильно оценивать ситуацию и свои инвестиционные решения, лучше всё это помнить.
Автор: Иван Онищенко
_________________________________________________________________________________________
Для оценки вашей финансовой ситуации и разработки персональной инвестиционной стратегии от нашей команды, отправьте запрос на почту avdorohin@ya.ru