Как выбрать земельный участок и что строить на нем в Германии?
Покупка любой недвижимости Германии - не столько суперприбыльное, сколько очень надежное вложение своих свободных средств. Еще бы - ее срок годности не лимитирован временными рамками. Покупка земельного участка может быть использована в бизнес-целях, например для фермерства. Но часто купленную землю используют для самостоятельного строительства дома для проживания. Как я уже не раз писал, для таких операций в ФРГ совершенно не нужно быть гражданином страны. НО! Выбирать земельный участок нужно очень внимательно и тщательно изучить характеристики самого участка, имея, кроме того, знания о ценах в том или ином регионе ФРГ и местных особенностях, инфраструктуре и других важных для кошелька аспектах.
В Германии любят самостоятельно построенные частные дома. Но по другим причинам, чем в России. У нас-то выбирают частный дом, чтобы отгородиться от мира. И забор в 3 метра, большая злая собака на цепи у дома. Это моё царство, здесь я правлю! Нет, немцы просто хотят соблюдать традиционный размеренный и чистенький порядок жизни и просто иметь более высокий уровень комфорта, чем в "человечниках".
Что нужно учитывать при выборе земельного участка?
Помимо стоимости земельного участка необходимо обратить внимание и на другие факторы. Основные из них:
- Проверка на наличие долгов у прошлых хозяев. Обычно стоимость участка при этом снижается на равную долгу сумму. Подозрительно низкая цена должна в любом случае насторожить потенциального покупателя.
- Наличие системы канализации, водоснабжения, электрификации, газификации. Если их нет, нужно оценить стоимость подключения из ближайших источников - что порой обходится в десятки тысяч евро. Да, в Германии вся электросеть проложена под землей. Никаких столбов и проводов.
- Надо знать, что было расположено до покупке на данном участке. Очень желательна геология и геодезия - что тоже стоит вполне заметных денег. Например, если известно, что на участке было размещено вредное производство, то лучше отказаться от такого варианта, либо заказать химическую экспертизу почвы. Или, например, старый колодец, закопанный грунтом может создать дополнительные проблемы - при заливке фундамента. Или близко подходят грунтовые воды. И т.п.
- Если планируете строительство, то нужен план застройки. Его можно взять/согласовать в мэрии. В Германии жестко регламентируются большинство аспектов строительства. Регламентируется max площадь застройки, сроки строительства, максимальная и минимальная высота дома, конструктив крыши (в некоторых местах даже цвет черепицы стен и окон) и многое другое. Особым пунктом идут требования к чистоте строительной территории и вывозу мусора.
Как найти нужный земельный участок?
Чтобы купить недвижимость в германии, нужно изучить информацию о ней. Помогут выбрать #земельный участок :
- Объявления в интернете и газетах. Экономные жители Германии сначала выставляют свою недвижимость там, а уже потом обращаются к посредникам. Для покупки участка через СМИ самостоятельно необходимо хорошо разбираться в данном вопросе.
- Маклеры по недвижимости. Они владеют знаниями об участках, их относительной стоимости, ликвидности и других факторах. Это самый простой, но, при этом, и самый дорогой способ приобретения. За услуги по подбору риэлтор потребует заметную сумму. Но зато сотрудничество с ними очень удобно и экономит массу времени. Важно заранее изложить все свои требования и уже затем знакомиться с подходящими вариантами. Цена услуг посредника может быть оценена в 3,75%-7,25% от общей суммы сделки.
- Покупка на принудительных аукционах, на которых продается залоговая недвижимость. Цена в этом случае часто заметно более низкая. Но при этом много конкурентов на приобретение. Иногда на на одну площадку претендуют до 25 покупателей.
Покупая недвижимость в Германии, необходимо разбираться в законодательстве страны и других юридических, экономических тонкостях, либо обратиться за помощью к специалистам.
Средние цены на покупку земли под застройку я уже описывал. Но важно знать, что эти цены год от года стабильно растут (ну разве что не в землях бывшего ГДР). И пока эта тенденция не прерывается. Спрос явно превышает предложение.
Что и как строят в Германии на земельных участках
Про бизнес-проекты я сейчас говорить не буду - в этом случае строительство полностью подстраивается под нужды конкретного бизнеса, а они ох какие разные. А вот про частные дома некое общение сделать надо.
Ну, во первых забудьте чисто российское представление, что газобетон - хороший материал для частного жилищного строительства. На самом деле практичные немцы считают, что он хрупок и боится влажности. Поэтому серьезную нагрузку долго не удержит. Забудьте о кирпичном строительстве - из-за малых размеров самого кирпича его применение требует повышенных трудозатрат - и это будет через чур дорого и неэкономично. СИП-панели и каркасные дома? Встречаются, но не так, чтобы очень часто. Дерево дорого и не слишком долговечно. И вообще - Германия - это вам не Америка с их "картонными" домиками. В общем, таких домов строится не более 20% от общего количества. Хотя они и считаются более экологичными и даже элитными. Но эксплуатация их в итоге более затратная. Итак - почти все остальные частные дома построены и строятся из силикатных блоков или, как вариант, из натурального известняка.
Почти у всех частных домов есть заглубленный подвал, который практически является дополнительным этажом (часто мастерской и т.п.), что в стратегическом плане уменьшает общие затраты на площадь. В отличие от России стены подвала не армировано/заливные, а уже готовые сдвоенные заводские плиты - это дешевле и гораздо быстрее при строительстве.
Крыша - обычно цементная или керамическая черепица. С одной стороны - это гораздо более долговечно, но с другой стороны - большая нагрузка на стены. Мансарды обычно полноценный жилой этаж.
Чтоб вы примерно ориентировались по ценам - строительство коробки без отделки площадью 100м2 обходится примерно в 100 000 евро. Плюс-минус, конечно. На отделку уйдет примерно столько же. Система отопления - еще 50 тысяч. Водопровод/канализация + сантехника 25 тысяч. И электропроводка (без оборудования системы "умный дом") тоже тысяч 10. Т.е всего 285 000 евро на 100м2. Но опять же - региональные условия тоже бывают очень разные.
Очень важный момент в отношении персональной ответственности за качество строительства. Можно, конечно, строить самостоятельно - в этом случае качество гарантировано). Если строите не сами, то бывает два варианта - полную ответственность несет генподрядчик (увы, и в Германии среди них попадаются не слишком порядочные, но юридически прошаренные) или же за отдельную плату контроль и управление строительства берет архитектор проекта. Такие услуги архитектора стоят 10-15% от стоимости объекта. Кстати, проектировщику проекта платят порядка 4%. Да еще момент, связанный с качеством строительных работ - использование труда гастарбайтеров на стройке запрещено!))
в Германии не бывает прорабов на небольших стройках. Если в постройке дома участвуют несколько бригад или компаний (фундамент, сборка комплекта стен, перекрытий и крыши, кровельщики, оконщики, электрики, сантехники, специалисты по вентиляции, специалисты по тонким сетям, отделочники), то есть мастер-бригадир, который детально знает и стандарты, и законы, и документацию на проект, и состав работ, и при этом сам умеет делать практически все, сам работает на основных этапах, а на других – принимает работу. Он расписывается под актом сдачи-приемки, и если находятся дефекты, то последствия — от дисквалификации (а это потеря очень ощутимых денег, потраченных на обучение и сдачу соответствующих экзаменов) до уголовной ответственности.
Еще один момент, связанный со строительством частного жилья в Германии. Речь о хорошей теплоизоляции. Как известно, коммунальные расходы в ФРГ весьма высоки. Но есть государственные субсидии за коммунальные расходы энергосберегающего дома. Это не значит, что на крыше домика просто установлены солнечные батареи и дело в шляпе. Это значит, что данный конкретный дом "пассивный" и вписывается в нормы по годовому энергопотреблению на обслуживание дома (нормативы на отопление, воду и тд). Они рассчитываются в ваттах с квадратного метра в год. И да, еще есть вариант лишнее электричество солнечных или ветрогенераторов продавать в электрическую систему страны.
Обращайтесь! Всегда готов помочь вам с вопросами недвижимости в Германии