Доброго дня дорогие друзья!
Сегодня расскажу на собственном опыте приобретение квартиры в строящемся доме.
Покупка квартиры в долевое оказалась очень познавательным опытом со всех сторон. И так на что обращать внимание?
Кто будет вашим застройщиком?
В условиях текущего законодательства ни одной строительной компании не выгодно быть застройщиком, поэтому приготовьтесь к тому что "застройщиком" будет другое юридическое лицо с уставным капиталом 10 000 рублей и штатом в 1 человек.
Чем это грозит? Невозможностью предъявить претензии. Так же с момента последней передачи квартиры, фирму застройщика просто продадут, ликвидируют.
"Застройщик" первого дома из нашего комплекса через 4 месяца после сдачи "переехал" в другой регион, естественно со сменой директора.
Так же не помешает изучить самую главную организацию, т.е. того кто под своим громким именем строит дом. С этим помогут поисковые системы Спарк и Контур Фокус.
Стоит обратить внимание на разделы Арбитражные дела, общий объем задолженности организации (баланс, отчет о прибылях и убытках).
Это поможет определиться с самым важным вопросом - надежен ли застройщик и достроит ли он дом!
Несколько застройщиков которых мы рассматривали и были условно надежными оказались недобросовестными, и вот уже более 3-х лет их дома стоят брошенными в разной степени готовности.
Изучите документацию к дому/комплексу
Помимо всем известной проектной документации(табличное ее части), что еще можно узнать?
Прежде всего пользуйтесь не официальным сайтом вашего жилого комплекса, а вот этим порталом.
Каждая строительная компания обязана выкладывать свои документы в этот портал.
1. Планировочный план участка. Это один из разделов проектной документации.
Дает представление о том где будут располагаться детские площадки, парковки, а так же точки подключения дома к сетям.
2. Кому принадлежал участок на котором возводится ваш дом, т.е. права застройщика на этот участок.
Это могут быть договора купли-продажи, аренды и тп.
Мне это помогло осознать у кого куплен и что находилось на участке до возведения дома.
3.Заключения экспертиз.
Данное скорее для сбора общей информации, но ПД меняется очень часто, если затрагиваются конструктивы должна быть новая экспертиза.
4. Обратитесь в отдел ПТО в офисе застройщика
При обращении в отдел ПТО мне дали посмотреть и сфотографировать поэтажные планы
Таким образом мне удалось узнать реальные размеры квартиры незадолго до окончания строительства.
Чем это мне помогло ?
- Зная размеры комнат удалось спланировать расстановку мебели вплоть до сантиметров.
- Изменить электрику в квартире по необходимым мне требованиям (поднять розетки на нужную высоту, добавить светильников и выключателей и тп). Для внесения этих изменений обращались к проектировщикам комплекса(естественно это сторонняя организация)
Это возможно если ваш этаж еще не возведен, так как если необходимо увеличивать количество светильников или розетки необходимы в капитальных стенах, то под них будут специально прокладывать дополнительные трубы. Вся электрика в таких стенах и потолках проходит в ПЭТ трубах.
- Так же я точно знала из чего состоят стены моего и дома и квартиры, а так же их толщину, (как видно в галерее, дом отличался по толщине на разных этажах. с 1 по 5й и с 6 по 25й этажи).
Что получили по факту и к чему готовиться?
После постройки дома поняли одну замечательную вещь. Каждая квартира по планировке получилась индивидуальна!
Это получилось из-за строительства вентиляционных коробов. Чем выше этаж тем короб больше!
Кому-то повезло и в нишу влезла стиральная машина, а на 1-х этажах ее не оказалось, что привело к увеличению площади ванных комнат и кухонь. на 24 этаже осталось место только под полочки (листайте галерею)
Часто квартиры в строящемся доме продает подрядчик и купить ее можно дешевле чем от застройщика. Оформляется такая купля-продажа по договору переуступки прав требований.
В азарте приобретения недвижимости мы даже не посмотрели первичный договор долевого участия между застройщиком и подрядчиком. Лишь потом вчитавшись были несколько удивлены, так как изначально "покупали" не ту квартиру, а с с зеркальной планировкой.
В каждом ДДУ есть вот такой пункт
Так что будьте готовы доплатить. Доплата осуществляется по цене квадрата указанной в первичном ДДУ!!! Это очень важно. а так же внимательно читайте дополнительное соглашение об этих доплатах. Часто застройщики мудрят и выкатывают сумму больше чем установленные 5% от площади.
Получается что по проекту моя квартира должна быть площадью 53,77кв.м. с учетом балкона, а построена 56,5 кв.м. Разница составила как раз почти эти 5 % (2,68 кв.м.), но есть в доме квартиры более 57 квадратов и их просили доплатить именно разницу квадратов, а не процентное соотношение.
Нам удалось договориться с застройщиком. Мы не требуем компенсацию за задержку строительства (пару месяцев просрочки), а они с нас доплату по квадратам. Но на такие уступки шли далеко не всем.
Приглашали на осмотр квартиры за 1,5 месяца до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. (задержка сдачи дома выяснилась кстати при тщательной вычитке планировочного плана. Дом попал на территорию объявленную памятником федерального значения - ландшафт! и естественно все согласования были очень долгими).
Приемка квартиры в большей частью была условностью. Наши замечания были не большими, но устранять их особо никто не торопился, постепенно сделали все сами. Знаю что были проблемы с треснувшими стеклопакетами и вопросы решались более чем полгода.
Вопрос подключения интернета и домофона был невероятно фееричным!
Застройщик заранее договорился с провайдером о проведении интернета, телевидения и установке домофона. т.е. нам как собственникам не предоставлялся выбор! В этом отношении удачно справилась наша Управляющая компания и в течении полугода борьбы мы заведи другого оператора интернета и домофона.
По домофону Ростелеком предлагал возможность использования только с помощью смартфона, трубок в квартирах установлено не было.
Напоследок несколько слов:
Проверяйте документы тщательно! У вас не должно быть сомнений, если они есть, значит что-то здесь не так.