Добрый день!
Сегодня поговорим о таком важном событии, как заключение договора. Вряд ли найдется среди вам человек, который хотя бы раз в жизни не сталкивался с этим юридическим действием.
В практике редко, но все-таки встречаются случаи, когда под договором ставится поддельная подпись. Естественно, это является нарушением, но иногда на это просто «закрывают глаза». Например, когда одна из сторон договора не может присутствовать на его заключении, а договор заключить просто необходимо прямо здесь и сейчас, а полномочий у других лиц на соответствующие действия просто нет. Однако при этом необходимо принимать во внимание, что при некоторых обстоятельствах сослаться на то, что вы договор не подписывали и вообще не знаете о его существовании, не получится.
Ситуация, о которой будет рассказано в статье, возникла по вопросу залога недвижимости. Но выводы Верховного Суда РФ, которые были сделаны при рассмотрении дела, будут полезны всем читателям. Ведь применяются они для любого договора
Ситуация:
Банк предоставил организации кредит по договору возобновляемой кредитной линии в размере 135 млн. руб. под 25% годовых сроком на один год. В обеспечение исполнения обязательств заемщика владельцы долей недвижимости заключили с банком договор залога, согласно которому они передали банку в залог доли в праве собственности на административно-бытовой корпус и земельный участок.
Впоследствии истцом неоднократно направлялось требование в адрес ответчика о погашении задолженности по кредиту в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком принятых на себя обязательств. Задолженность погашена не была, и банк был вынужден обратиться в суд с иском о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество.
Одна из ответчиков заявила встречный иск о признании договора залога незаключенным. В обоснование своих требований она указала на то, что при заключении договора залога не была соблюдена письменная форма, согласия своего на залог она не давала, подпись от ее имени была сделана другим человеком, а дата подписания договора приходится как раз на тот период, когда ее самой не было в стране.
Рассмотрение дела нижестоящими судами
По результатам рассмотрения дела районным судом требования банка удовлетворены частично, с ответчика взыскана задолженность в полном объеме, но в требованиях об обращении взыскания на заложенное имущество истцу было отказано. Встречный иск был удовлетворен, договор залога долей в праве собственности на недвижимое имущество был признан незаключенным.
Истец обжаловал решение суда в апелляции. Рассмотрев жалобу, апелляционная инстанция решение суда в части отказа требований об обращении взыскания на заложенное имущество и удовлетворения встречного искового заявления отменила. Было принято новое решение, которым требования истца по первоначальному иску были удовлетворены в полном объеме, а в удовлетворении встречного иска было отказано.
В дальнейшем суды еще несколько раз рассматривали данный спор, но в результате суды пришли к такому же выводу: задолженность взыскать, договор залога признать незаключенным.
Позиция ВС РФ (определение ВС РФ от 29.09.2020 г. № 49-КГ20-11-К6)
Верховный Суд РФ не поддержал позицию нижестоящих судов в оценке ситуации с договором залога.
Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ напомнила участникам процесса положения п.6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» о том, что если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе ссылаться на то, что договор считается незаключенным (п.3 ст.432 ГК РФ).
Кроме того, заявление о недействительности договора и его последствий, сделанное стороной, которая своим поведением дала основание другим лицам полагать, что сделка действительна, не имеет правового значения в силу положений п.5 ст.166 ГК РФ. Таким образом, поведение сторон договора должно быть добросовестным как в момент заключения договора, так в течение его действия. Данное положение разъяснялось в п.70 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 г. № 25.
Указанные правовые нормы применяются также и к возражениям по вопросу несоблюдения формы сделки или порядка ее совершения.
Как было установлено судами, истец по встречному заявлению С. в соответствии с требованиями закона получила нотариально удостоверенное разрешение на заключение договора залога в отношение своей доли недвижимости от своего супруга. Заявление о регистрации залога на основании соответствующего договора было подано в региональное управление Росреестра представителем С., доверенность которой не оспаривалась и не отзывалась. На основании договора залога в ЕГРН были внесены сведения о государственной регистрации залога недвижимости.
Однако в нарушение процессуального законодательства при рассмотрении дела нижестоящими судами оценка данных обстоятельств дана не была.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Верховный Суд РФ отменил определение апелляционной инстанции в части удовлетворения встречного иска о признании договора залога незаключенным и в части отказа в удовлетворении требований первоначального иска об обращении взыскания на заложенное имущество.
ЭТО ВАЖНО!
Регистрация сделок с недвижимостью в Росреестре носит уведомительный (заявительный), а не разрешительный характер. Она проводится на основании представленных вами документов при их соответствии требованиям законодательства. При этом проверка подлинности подписи под документами находится вне пределов компетенции Росреестра.
