Цены на апартаменты в 2021 году сравняются с ценами на обычное жилье, убеждены эксперты. В итоге апарты, которые обычно заметно дешевле квартир, потеряют свой главный козырь в этой конкуренции. Причина подорожания — резко возросший спрос на апартаменты, возникший после того, как чиновники решили приравнять их по статусу к жилью.
Апартаментами в России принято называть помещения в домах, которые по документам значатся как нежилые и приравниваются к коммерческой недвижимости. Их либо строят там, где запрещено возводить жилые здания. Либо недвижимость по тем или иным причинам не отвечает требованиям, предъявляемым к жилью: по обеспеченности дома социальной инфраструктурой, благоустройством и т.д. Тогда появляются комплексы апартов. За отдельными помещениями в них закрепилось название «юниты» — в отличие от «квартир» в обычных жилых домах.
Главное достоинство апартаментов — они в среднем на 10-15% дешевле, чем привычное жилье. Как раз за счет того, что застройщику не нужно тратиться на сопутствующую инфраструктуру. Юнит может быть существенно меньше по площади, чем обычная квартира. Например, застройщики предлагают апартаменты по 11-15 м2. Обычных квартир такого размера на первичном рынке мы не встречали.
Кроме того, апартаменты можно построить в привлекательном для покупателей месте, где при этом не разрешено жилищное строительство. Или реконструировать под апартаменты бывшие промышленные либо коммерческие здания. Таких комплексов много в Москве: например, МФК «Красная стрела», где 88 апартаментов, офисные помещения, общественное пространство и т.д. Все это находится на месте бывших купеческих складов, к которым примыкала заброшенная железнодорожная ветка.
Плюсы и минусы
- Весомый минус апартаментов — более высокая, чем в жилых домах, квартплата. Тарифы на коммунальные услуги не регулируются государством, ведь апарты — это не жилье. Отопление стоит на 20-50% дороже, чем в квартирах, водоснабжение — на 20-30% дороже.
- Второй минус — налог на коммерческую недвижимость выше, чем на жилую. Налог на квартиры считается как 0,1% кадастровой стоимости, и, например, за студию стоимостью 4 млн рублей нужно будет заплатить 4 тыс. рублей в год. А за апартаменты такой же стоимости — 20 тыс. рублей по ставке 0,5% кадастровой цены.
- Кроме того, в юнитах нельзя оформить постоянную регистрацию, что закрывает жителям доступ к государственным школам, детсадам и поликлиникам.
Однако эти минусы не останавливают покупателей апартов. За последние годы юниты стали чрезвычайно популярны. В Москве их в основном продают как аналог обычным квартирам. В Петербурге апартаменты чаще всего строятся как сервисное жилье, то есть предназначенное не столько для собственного проживания владельца, сколько для сдачи в аренду — долгосрочную или краткосрочную. Например, комплексы апартаментов VALO включают несколько тысяч юнитов. Часть из них застройщик VALO отдает в управление сторонним управляющим компаниям, часть продает физическим и юридическим лицам. Покупатели могут либо самостоятельно управлять своими юнитами, либо доверить это УК, в том числе управляющей компании застройщика.
Апартов становится меньше
Когда в прошлом году Правительство РФ ввело специальную ипотечную ставку 6,5% годовых, банковские кредиты на покупку квартир и юнитов подешевели в среднем до 4-5% годовых. Это повысило спрос на недвижимость. А после того как прошлым летом Минстрой РФ обещал законодательно приравнять апарты к жилью, спрос на них резко подскочил. Так, в Петербурге он вырос за весь 2020 год, по разным данным, на 25-37%, а в Москве — на 38-49%.
В январе 2021-го президент РФ Владимир Путин поручил правительству к 1 августа принять закон об изменении статуса апартаментов. Однако в чем именно будут состоять изменения, пока неясно. В общих чертах это будет выглядеть так. Чиновники изучат те апарт-комплексы и отдельные апартаменты, которые уже построены. Если по санитарным и строительным нормам их можно приравнять к жилым помещениям, то так и сделают. Тогда там будет разрешена прописка. Но строить апартаменты по старым правилам запретят.
Юниты ждут закона
Одни застройщики говорят, что пока не будет принят закон с изменившимися правилами игры, они не будут выводить на рынок новые проекты апартаментов, будут достраивать текущие. Другие, наоборот, собираются запустить как можно больше новых объектов до принятия закона. Однако все прогнозируют дефицит предложения, из-за чего имеющиеся в продаже юниты подорожают.
В 2020 году в Петербурге предложение апартаментов сократилось на 11,2% (сейчас в городе возводится 25,4 тыс. юнитов, по данным компании «Р-Фикс»), в Москве — на 30%.
После принятия закона цена на них вырастет еще больше и сравняется с ценой на обычные квартиры, ведь статус их будет одинаковым, считают эксперты.
У тех апартаментов, которые не получится приравнять к жилью (как, например, многие сервисные апарты в Петербурге), останется статус гостиниц, как и сейчас. Но и они тоже подорожают, так как новых подобных проектов, скорее всего, станет меньше.
Анна Симашова, гендиректор агентства недвижимости «ВамКнам»:
Жители проектов, где есть и квартиры, и апартаменты, выиграют из-за утверждения жилого статуса ранее построенных апартаментов. Очень вероятно, что подобные объекты значительно подорожают. А пострадают от этой инициативы небольшие компании, которые строят подобные объекты. Вероятно, на них будут возложены обязанности по созданию инфраструктуры для своих проектов. Как правило, только апартаменты строят небольшие девелоперы, и по ним такое требование может достаточно сильно ударить.
Мария Литинецкая, управляющий партнер риелторской компании «Метриум»:
В случае запрета строительства апартаментов застройщики попытаются вместо них построить жилье со всей сопутствующей инфраструктурой, но для этого нужно разработать новую исходно-разрешительную документацию, что займет около двух лет и потребует дополнительных вложений.
Игорь Петров, гендиректор строительной компании «Р-Фикс» (реализует проект «AVENUE APART на Дыбенко»):
Недвижимость по-прежнему для людей является самым понятным инструментом инвестиций. Несмотря на ограничения, связанные с вирусом, покупатели верят в то, что туристическая отрасль будет восстанавливаться и спрос на аренду апартаментов будет расти.
Источник фото: mirkvartir.ru