В этой статье мы рассмотрим три простых момента в договорах аренды, о которых часто забывают при их подписании, особенно если ранее не занимались сдачей в аренду помещений.
Предмет договора
В предмете договора стороны определяют объект аренды, права арендодателя на объект и его целевое использование.
Как правило объект аренды определяется указанием его адреса и площади. Также желательно указать кадастровый номер объекта аренды или того объекта, внутри которого находится арендуемое помещение (если оно не выделено в отдельный объект недвижимости и не зарегистрировано в ЕГРН). Дополнительно, для точного определения объекта аренды к договору можно приложить копию технического плана с отмеченным на нем объектом аренды.
Также в предмете договора указывают о зарегистрированных правах на объект аренды. Часто эта фраза выглядит как «Арендодатель владеет объектом на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности № от». Такой вариант не совсем корректен т.к. во-первых свидетельства теперь не выдаются (но на руках остаются старые свидетельства выданные по сделкам до их отмены), во-вторых согласно сложившейся практике приоритет имеет информация содержащаяся в государственных реестрах (в данном случае ЕГРН). Поэтому даже при наличии у арендодателя свидетельства или выписки из ЕГОН стоит самостоятельно удостовериться в достоверности сведений хотя бы просто проверив их на сайте Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». И соответственно в подтверждение существования прав на объект недвижимости в договоре следует ссылаться на данные ЕГРН: «Арендодатель владеет объектом на праве собственности, о чем в ЕГРН сделана запись № от».
Здесь стоит отметить, что указание в договоре любых документов (свидетельства, выписки, технические планы, доверенности) подразумевает что стороны ознакомлены с этими документами и знают, что в них указано. Во избежание проблем с доказыванием своей позиции в судебном споре нужно либо требовать осмотра оригиналов всех этих документов (и взять себе их копии), либо исключать из договора упоминания документов которые сторона не может предоставить для ознакомления.
Важным моментом является фиксирование в договоре целевого использования объекта аренды. Это помогает избежать споров из-за некорректного использования арендатором помещения (например складирования товаров в офисном центре). Как правило в предмете договора используются короткие фразы для определения целевого использования, например: «Объект аренды передается арендатору с целью использования в качестве офиса». Дополнить это можно указав в обязанностях арендатора пункты о запрете складирования материалов, определенной мебели и т.д.
Срок договора
Чаще всего в договоре указывают срок договора в 11 месяцев. Откуда это пошло?
Ст. 651 ГК РФ содержит положение о том, что договор аренды, заключенный на срок не менее одного года, подлежит обязательной государственной регистрации. Соответственно без регистрации такой договор может быть признан не заключенным.
В связи с этим практика пришла к тому, что стороны заключают договор на 11 месяцев и перезаключат его по истечении этого срока.
Но существуют варианты упрощения этого процесса. Так в настоящий момент суды продолжают придерживаться позиции, изложенной в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Согласно содержащимся в нем положениям наличие в договоре аренды пункта о том, что договор по истечении срока считается пролонгированным или перезаключенным на тот же срок на тех же условиях, не является изменением срока договора и не делает договор подлежащим государственной регистрации. Наличие в договоре такого пункта аналогично по юридическим последствиям заключению нового договора.
Таким образом внесение в договор соответствующего положения поможет избежать необходимости перезаключения договора.
Арендная плата
Плата по договору аренды может состоять как только из фиксированной части (платы за пользование объектом – арендной платы), так и может дополнятся переменной частью. Переменная часть представляет собой сумму расходов арендодателя на содержание помещения (оплата ресурсоснабжающим организациям и управляющим компаниям).
Договором может быть предусмотрено что арендатор производит оплату этих услуг самостоятельно напрямую предоставляющим их организациям, так и то, что арендатор перечисляет эти сумы арендодателю на основании предоставляемых им квитанций и счетов.
Особое внимание следует обратить на помещения, находящиеся в долевой собственности. Так по общим правилам в таком случае со стороны арендодателя должны выступать все долевые собственники и плата соответственно должна вноситься пропорционально в пользу каждого из них.
Несоблюдение этого правила может привести к признанию договор незаключенным (т.к. он заключен без согласия других собственников) или к претензиям со стороны других собственников относительно арендной платы.
Решить эту проблему может наличие у одного собственника доверенностей от других собственников на подписание договоров и получение оплаты по ним, или наличие между собственниками соглашения о раздельном использовании недвижимости в котором они определят конкретные части объекта, которыми самостоятельно пользуются.
Больше информации о том как обезопасить себя при работе в сфере коммерческой недвижимости и поднять доходность своего арендного бизнеса вы можете узнать на нашем бесплатном вебинаре.