Управляющие организации имеет право требовать от собственника (нанимателя) жилого помещения допуска своих представителей для проведения осмотра всех помещений жилого помещения, в том числе для выявления фактов незаконной перепланировки и (или переустройства.
Собственники (наниматели) жилых помещений зачастую без согласования с уполномоченными органами производят перепланировку, переустройство своего жилого помещения, а на требование управляющей организации о предоставлении разрешительной документации на перепланировку и переустройство и обеспечение доступа в жилое помещение для его осмотра, при наличии информации о произведенной перепланировки, переустройстве отвечают отказом.
Вместе с тем, действующие нормы жилищного законодательства обязывают собственников (нанимателей) жилых помещений обеспечивать доступ в занимаемое жилое помещение представителей управляющей организации для проведения плановых осмотров общедомового имущества, находящегося в квартире, так и в целях осмотра внутриквартирного оборудования, а также в целях оценки состояния конструктивных элементов многоквартирного дома, находящихся в квартире.
Данная обязанность собственника (нанимателя) жилого помещения вытекает непосредственно из обязанностей возложенных на управляющие компании по надлежащему содержанию многоквартирного дома, а также из обязанности собственника (нанимателя) жилого помещения пользоваться жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 г. № 25 (далее – Правила пользования жилыми помещениями), которые предписывают немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию. Также на собственнике жилого помещения лежит обязанность поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 30 ЖК РФ).
В целях обеспечения безопасности зданий, сооружений в процессе их эксплуатации должны обеспечиваться техническое обслуживание зданий, сооружений, эксплуатационный контроль, текущий ремонт зданий, сооружений. ( части 6- 8 статьи 55.24 Градостроительного кодекса РФ)
Согласно ст. 55.24 Градостроительного кодекса РФ эксплуатационный контроль за техническим состоянием зданий, проводится в период эксплуатации таких зданий, путем осуществления периодических осмотров, контрольных проверок и (или) мониторинга состояния оснований, строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения
Безопасная эксплуатация и содержание многоквартирных домов осуществляется с учетом требований жилищного законодательства. (часть 10 статьи 55.24 Градостроительного кодекса РФ).
УО должны обеспечить безопасность многоквартирных домов в процессе их эксплуатации, что достигается их обслуживанием, осуществлением эксплуатационного контроля, текущего ремонта.
В соответствии с подп. «б» п. 32 Правил № 354 исполнитель имеет право требовать допуска в заранее согласованное с потребителем время, но не чаще 1 раза в 3 месяца в занимаемое потребителем жилое или нежилое помещение представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб) для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования, для выполнения необходимых ремонтных работ и проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг – по мере необходимости, а для ликвидации аварий – в любое время. Данному праву исполнителя коммунальных услуг корреспондируется обязанность потребителя предоставить допуск в жилое помещение исполнителя (подп. «е» п. 34 Правил № 354.
Проверка технического состояния внутриквартирного оборудования, его готовности для предоставления коммунальных услуг, является условием предоставления коммунальных услуг потребителю в многоквартирном доме или в жилом доме (домовладении) (подп. «е» п. 3 Правил № 354).
Таким образом, действующие нормы в области эксплуатации и содержания многоквартирных домов обязывают собственников помещений обеспечивать доступ в помещение представителей исполнителя коммунальных услуг в согласованное с ним время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, для проведения профилактических осмотров общедомового имущества, внутриквартирного оборудования, в том числе на предмет выявления несогласованных в установленном порядке перепланировок и переустройств (Определение Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации № 4-КГ19-6 от 7 мая 2019 г.).