Что происходит с деньгами – непонятно. Вроде бы доходы граждан снижаются. С другой стороны, как сообщает Сбер, в СЗФО те же граждане в 2022 году наоткрывали вкладов вдвое больше, чем в 2021-м.
И на сумму, в 2,8 раз больше – на 1,9 трлн рублей! Как настроения и денежные потоки будут влиять на рынок участков и загородных домов, рассуждает руководитель АН Insiders Максим Хансон.
Если говорить о ситуации с ценами, то сейчас загородный рынок в самом начале спуска. Средние цены заметно выросли после пандемии и на этом уровне замерли. Есть движение вниз – по части переоцененных объектов. У покупателей есть возможность торговаться.
Заметная тенденция – отъезд части потенциальных клиентов. Сейчас у многих преобладает желание эвакуироваться; не всегда это желание конвертируется в решение, но тем не менее.
Этот фактор играет важную роль. Тем не менее входящие звонки тоже есть, народ продолжает интересоваться; рынок не замер, он переформатируется.
Статистика ключевых запросов в поисковиках: сотни тысяч пользователей так или иначе интересуются загородными объектами в Ленобласти и пригородах Петербурга. Это инерция пандемии. Те, кого напугали геополитические факторы, решают свои проблемы заграницей.
Полагаю, на загородном рынке начинается период стагнации. И он будет весьма продолжительным.
Инвестиционный потенциал загородного сегмента неочевиден. Просто приобретать участки в надежде через короткое время продать дороже, как на пике «пандемийного» спроса – уже не вариант.
Ситуации, когда участок без приложения усилий и капитала за несколько месяцев дорожал вдвое, больше нет, и, скорее всего, не будет. Не надо искать объекты в 2-3 раза дешевле рынка, с тем чтобы полгода перепродать. Эти стратегии сейчас не работают.
Одно из направлений инвестирования – через создание улучшений. Возможно, окажется перспективным приобретение участка с недостроенным домом, в неухоженном состоянии.
Простые и не слишком затратные преобразования - строительстве забора, обустройство парковки, озеленение, ландшафтный дизайн - ускоряют выход на сделку. Важно создать впечатление! Необходима предпродажная подготовка, грамотная фотосессия (как и на квартирном рынке). Такие инвестиции вполне могут обеспечить приемлемую доходность, при условии, что объект выбран правильно.
Второй подход: строительство на выбранном участке. Себестоимость строительства снижается, потому что снизилась стоимость основных стройматериалов. Это, кстати, довольно редкое явление на нашем рынке, даже при наличии веских причин.
Третий вариант: точечные инвестиции в привязке к локации, при наличии инсайдерской информации о прокладке трасс, улучшении доступности, создании в непосредственной близости объектов инфраструктуры, газификации.
Надо учитывать, что спрос тоже изменился: покупатель стал значительно более грамотным. Чем более осведомленными становятся участники конкретного рынка, тем меньше средняя доходность.
Риски выросли: по-прежнему можно купить «кота в мешке» - что-то, о чем не догадываешься. Есть переоцененные объекты: миллион за сотку, если это не премиальные локации Курортного района – за гранью добра и зла. Таких владельцев рынок поправит.
Помимо спекулятивных вложений есть и другое направление: доходная загородная недвижимость, приобретение объектов под сдачу в аренду. Эффективность зависит от объема. Одна дача – совершенно невыгодно, три – на грани окупаемости.
От пяти и более – это уже небольшой, но интересный бизнес. По таким схемам работают строители, с привлечением соинвесторов. Можно сдавать в аренду на долгий срок. (В основном – в ближнем радиусе, до 30-40 км). Но в этом сегменте много неизвестных факторов, связанных с качеством управления и т.д.
Формат с привлечением соинвесторов имеет право на жизнь. Не уверен, правда, что доходность будет на уровне заявленной (обещанной). А выйти из такого проекта без потерь тоже будет непросто.
На повышение спроса на недвижимость работает общая картина инвестирования: дефицит приемлемых вариантов. Цены выросли и в Турции, и в Дубае. Внешние рынки уже не так интересны.
Российский рынок ценных бумаг за этот год потерял 40% капитализации. Замминистра финансов Алексей Моисеев полагает, что россияне пойдут на фондовый рынок «от безысходности»: потому что «не увидят другого способа» хранить деньги.
Полагаю, г-н Моисеев все же выдает желаемое за действительное. Вложения в валюту могут столкнуться с непредсказуемыми ограничениями и также зависят от внешних факторов. Если подводить итог: из особенно привлекательного для сбережения и зарабатывания практически ничего, кроме недвижимости, и не осталось.
При этом необходимо учитывать: инвестиции в загородные объекты всегда были рискованными. Даже по сравнению с переоцененными городскими форматами. Городской квартирный рынок даже сейчас позволяет аккумулировать доход.
Отдельная ситуация – в коммерческой недвижимости: стрит-ритейл, гостиницы – есть какая-то доходность, в офисном секторе – провал, в связи с отъездом значительной части арендаторов. В «промке» надо уметь ориентироваться: учитывать импортозамещение, госзаказ.
В любом случае вложения в недвижимость – лучше, чем банковские депозиты, средства с которых к тому же могут и изъять.
Недвижимость выглядит более надежным активом. А в смутные времена надежность важнее доходности.