Когда обе стороны сделки (продавец и покупатель) выходят на сделку, то наличие всех всех документов проверяется несколько раз, но даже это не может может гарантировать, что все пройдет быстро и гладко. На моей памяти есть очень много примеров, когда обычный человеческий фактор со стороны третьих лиц мог все испортить (а бывало портил).
Сотрудник Сбера: не пугайте меня словом «аккредитив», мы их редко оформляем.
Записались в МФЦ на подачу документов по регистрации перехода права собственности, заблаговременно приходим в Сбер и просим открыть аккредитив, после чего на нас стали смотреть две пары ошарашенных глаз и заявлять, что нам с ипотекой надо в ипотечный центр, а после того как им по полочкам разложили, что именно нам надо, одна из девушек пошла куда-то звонить, потом консультируясь по телефону нам оформляла документы 1,5 часа вместо обычных 15 минут.
В итоге мы забежали в МФЦ в момент когда до истечения нашего времени оставалась всего минута.
Через неделю забираем документы, приходим вновь в это отделение Сбера и просим раскрыть аккредитив. Попадаем к другому сотруднику, который всеми правдами и неправдами пытается нас убедить, что аккредитив раскрывается сам, никакие документы нам предоставлять не надо — банк сам запросит данные в Росреестре и переведет деньги, т. е. этот сотрудник посчитал, что Сервис безопасных расчетов Сбера за 3,5 т.р. это тоже самое, что и аккредитив за 2 т.р., даже не смотря на то, что в документах черным по белому написано, что для раскрытия аккредитива требуется чтоб продавец или покупатель предоставили в банк документы, подтверждающие переход права собственности. Я, зная, что сотрудник не прав, стал требовать приема документов, но получал тот же самый ответ — ничего не надо предоставлять. После этого в моей правоте стали сомневаться и продавец и покупатель и уже хотели уйти. У сотрудника банка был выбор: либо он зовет руководителя офиса, либо я пытаюсь дозвониться по номеру 900 с жалобой. Он выбрал первый вариант. Вышел руководитель и через минуту этот сотрудник (который отказывал) уже принимал у нас документы под надзором своего руководителя.
Если бы мы послушали сотрудника и ушли, то продавец свои деньги не получил бы еще очень долго, а у него через день назначена встречная покупка.
Ипотечный банк: Кредитные средства продавцу не выдадим, у покупателя букв не хватает.
Росреестр зарегистрировал сделку, покупатель забирает выписку, как ему и было сказано, проверяет каждую букву и цифру, сверяя с паспортом и другими документами. Проверил: вместо "Екатеринбург» написано «Екаетринбург», а вместо «Свердловская область» написано «Сердловская», даже слово «область» пропустили. Хорошо что его фамилию написали как в паспорте через "Ё" (Е и Ё буквы разные, поэтому в документах должно быть указано так, как в паспорте). Забрали имеющиеся документы, но сразу написали заявление на исправление технической ошибки, ждать исправление которых надо еще 2-3 дня. Пошли в банк с тем, что есть, думали может не заметят, примут такие документы и переведут продавцу деньги. Заметили и сказали «Идите в МФЦ и подайте заявление на корректировку данных, с таким количеством пропущенных букв мы кредит выдать не можем". Покупатель потом почти лишнюю неделю ждал своих денег и отказывался освобождать квартиру пока не получит полный расчет, а покупателя уже торопились выгонять со съемного жилья.
Паспортный стол: Вы собственник, но справку я вам не дам, давайте бумажку.
Пятница, на 16-00 талон в МФЦ, покупатель квартиры очень сильно настаивал, чтоб справка об отсутствии прописанных была взята в день сделки — край за 1 день. На последний день такие вещи оставлять нельзя, но за день до сделки был четверг, в который паспортист не работает. В четверг собрали все документы по квартире в один файл, который забрал сын собственницы квартиры со словами, что с утра возьмет справку об отсутствии долгов и все привезет на сделку. В пятницу собственница квартиры берет паспорт и мы идем к паспортистке которая по пятницам работает с 9 до 12, а она нам отказывает в выдаче справки, требует оригинал документов, имеющиеся у нас копии ей не подходят. Женщина советской закалки непреклонна, ей не важно, что перед ней человек, который в ее базе значится собственником — ей нужны оригиналы документов. Сын собственницы физически не успевает приехать. Спрашиваю, подойдет ли паспортистке выписка ЕГРП в электронном виде? Отвечает, что подойдет, если она будет на бумаге!!! На уточняющий вопрос о том, что это будет электронная выписка без синий печати, она повторила, что подойдет, если она будет на бумаге.
Через сервис электронных выписок делаю срочную выписку, бегу в ближайший копицентр распечатываю ее (очень повезло, что не было очередного сбоя со стороны Росреестра и выписка пришла за пол часа), распечатываю 4 листа таблицы и возвращаюсь в 11-45 к паспортисту. А она со словами «вы бы еще без пяти двенадцать пришли» выдала справку, просто посмотрев, что выписка есть, она ее даже не листала.
Ни один паспортный стол с которым я сталкивался не просил документы на квартиру, всегда справку выдавали по паспорту собственника или по доверенности от собственника. Из-за принципиальности третьего человека мы могли не успеть на сделку.
МФЦ: Да, вы сдавали документы, но у нас их нет.
Конец года, все торопятся со сделками. Семейная пара покупает квартиру у женщины, которая торопится получить деньги, чтоб в текущем году успеть купить встречный вариант, прям впритык успевает. Сдаем документы в МФЦ, продавцы в т.ч. сдают свидетельство о заключении брака, с него снимают копию и возращают. Проверяем расписку в получении документов, там все нормально — все сданные документы присутствуют.
В последний день регистрации сделки одному из покупателей (супруге) поступает звонок от Росреестра, говорят, что для регистрации сделки надо СЕГОДНЯ ДО ОБЕДА предоставить свидетельство о заключении брака иначе сделка будет приостановлена. На возражения о том, что свидетельство подавалось, она даже есть в описи, Росреестр ничего слушать не хочет — свидетельства нет, а значит будет приостановка, потом сами разбирайтесь с МФЦ. Если будет приостановлена регистрация, а это значит, что продавец в этом году ничего себе уже не купит.
Срочно еду на работу к покупательнице, потом с ней торопимся в МФЦ, а там говорят, что талонов нет, записывайтесь, запись на неделю вперед. Пошли к начальнику отделения, объяснили ситуацию, она пыталась доказать, что все нормально, если свидетельство в описи есть, значит оно передано в Росреестр, пусть у себя ищут. После скандала все-таки позвонила администратору и тот выдал дополнительный талон. Попали к тому-же сотруднику на приемке, она посмотрела опись, потом в компьютер, опять в опись, опять в компьютер, потом минут десять бубнила под нос «Странно, очень, странно, не может быть и т.д.», после чего ИЗВИНИЛАСЬ и сказала, что она копию с документов сняла, а в программу не вложила. На следующий день увидели, что документы зарегистрированы.
Если бы мы послушали начальницу в МФЦ и ушли в надежде, что Росреестр сам не увидел документ, то нам бы приостановили сделку.
Пенсионный фонд: Вам отказано в использовании маткапитала, мы один листочек не перевернули.
Сделка с использованием маткапитала. После регистрации покупатель не заходя домой бежит в ПФР и пишет заявление на перечисление денег продавцу, предоставляет все необходимые документы, там снимают копии, выдают опись документов и говорят, что в течение двух недель, а может даже раньше, продавцу перечислят деньги. Это все было 10го числа. До 23го покупатель через день названивал продавцу и интересовался не поступали ли деньги — денег нет. 24го покупатель бежит в ПФР, а там ему выдают бумажку с отказом в перечислении датированную 12м числом (т. е. об отказе было известно через день, но стороны об этом узнали только через 2 недели). Почему отказ? Нам сказали, что в таком-то документе нет части текста, подписи и печати. Как нет, вот оригинал, тут все есть, вы сами снимали копии. После чего сотрудница ПФР распаковывает пакет документов и говорит: Нету, ну нет тут копии страницы с подписью и печатью!!! Берем копии, которые они сами делали, в свои руки, начинаем рассматривать, все копии сделаны с одной стороны листа, а интересующий их документ откопирован с двух сторон, переворачиваем копию и показываем, что часть текста, подпись и печать на обратной стороне.
Пришлось вновь подавать заявление и ждать обозначенные сроки, но случилось необъяснимое — деньги продавцу пришли на следующий день.
Так вот, о чем это все?
Никогда не надо быть уверенным на все 100% в беспроблемности сделки, это только кажется, что в сделке только две стороны - продавец и покупатель, фактически в этой сделке присутствует большое количество третьих лиц. Если после продажи квартиры есть встречная покупка, то надо обязательно выходить на нее только после полного завершения продажи. В МФЦ, в Росреестре большая текучка кадров, постоянно приходят новые люди, для которых ошибки это норма; в банках не всегда люди знают, что они должны сделать, тем более если сотрудники выполняют какую-то редкую операцию 1-2 раза всю свою банковскую карьеру и т. д. Надеяться на ответственное отношение к своей работе и безошибочное ее выполнение со стороны третьих лиц не стоит, надо всегда оставлять запас времени между сделками и внутри этапов одной сделки. Вас (покупателя или продавца) будет сопровождать риэлтор, который проконтролирует все ли вы правильно сделали, но он не может отвечать за третьих лиц. Поэтому поступают правильно те риэлторы, которые дожидаются полной регистрации сделки, полных расчетов между сторонами, сдвигают по времени встречные покупки делая запас по времени на непредвиденные ситуации.