С началом СВО рынок недвижимости казался местом, где можно укрыться от бури: люди покупали жилье в столице и крупных городах, цены били рекорды. Однако очень скоро стало понятно, что проблема касается не только инвестиций, и ситуация развернулась. Рынок упал до ковидного уровня и продолжает двигаться вниз, и наблюдатели отмечают углубление кризиса.
Ипотеку предлагаете? Нет, только показываем. Дорогое
Ипотечное кредитование считается важнейшим инструментом, определяющим стоимость жилья на первичном рынке; её доля доходит до 70%. В прошлом году этот рынок поставил рекорд: банкстеры выдали почти 2 миллиона кредитов на сумму почти 6 триллионов рублей.
Первый удар по рынку нанесло установление ключевой ставки в размере 20%. Ипотека после этого предсказуемо рухнула, и количество кредитов сократилось на сотни тысяч. За полгода падение в денежном выражении с поправкой на инфляцию составило 21%.
Нельзя сказать, что банковские организации восприняли ситуацию как должное и сложили лапки — они стали выдавать более рискованные продукты с высоким начальным платежом, срочные продукты. Выросла и стоимость обслуживания.
Отчасти помогло справиться с трендом государство: разнообразные программы государственной поддержки, адресованные молодым семьям, льготным категориям и даже бегущим из страны айтишникам позволили достичь средневзвешенных ставок в размере 10–11%, а с поправкой на эти самые льготы — до 4-7% (это следует из статистики Центрального банка).
Новый импульс рынку придало последовавшее за стремительным ростом снижение ставок. Августовский и сентябрьский рынок даже показали рост в абсолютных цифрах, но мобилизация снова выбила у рынка из-под ног почву: вместо роста падение достигло 1/5 от общего объема. Сократился и спрос, и цены на вторичке.
При этом драйверов, способных поддержать падающий рынок, нет. Снижение ключевой ставки до 7,5 % осталось незамеченным, ещё больше по перспективам рынка жилья бьёт снижение реальных располагаемых доходов и осложнение внешнеполитической обстановки.
Всё это уже заложено в кредитные ставки как дополнительный риск, не говоря уже о том, что банкиры всё чаще дают отказы мужчинам, подпадающим под мобилизацию: за три недели сентября и начало октября доля одобряемых заявок достигла рекордно низких показателей, обрушившись с 73% до 59,1%.
В дальнейшем ожидается, что количество ипотечных продуктов останется небольшим, сами они будут дорогими, но в итоге важнее всего окажется политика ключевой ставки и её размер.
Спасение утопающих
По итогам года почти все ипотечные кредиты получали государственную поддержку. Наиболее популярной была подходящая к логическому финалу 7% ипотека: одни банки приостановили программу по причине исчерпания лимита, другие – из опасений столкнуться с некредитоспособными клиентами.
На смену приходят новые продукты. Например, появилась ипотека со ставками около 0,1-0,2%, причем очень быстро она стала одной из самых популярных на первичном рынке. Правда, столь низкая ставка на деле – лукавство, она складывается из нескольких факторов:
- Завышение цены на треть, что покрывает выпадающие проценты с лихвой;
- Реинвестирование комиссии;
- Использование госсубсидий.
Всё это влечёт колоссальные риски для застройщика, не говоря уже о чрезмерной стоимости продукта, ведь продать срочно жилье получится лишь с огромными штрафами. Кроме того, велик риск роста ипотечного пузыря.
Коррекция могла бы сделать ипотеку более доступной для конечных пользователей. Но льготные (на самом деле нет) ставки и программы зарубили этот тренд.
Государственный регулятор уже пытается найти адекватные ситуации меры ограничения ипотеки с ложнонулевой ставкой, вводя надбавки с повышающим коэффициентом, что вызвало закономерные протесты банкиров: те просят не запрещать нулевую ипотеку и предлагают смягчить предполагаемые ограничения.
С осени растёт популярность ещё одного формата кредита – транш-ипотеки. Это разделение кредитного продукта на два периода; в первом банк передаёт застройщику часть денег, с которой заёмщик получатель займа платит небольшие платежи, а вот после того, как здание сдано и ключики от заветного жилья получены, платежи приобретают полный вес и начинает действовать традиционная ставка.
ЦБ считает, что это риск (впрочем, по их мнению, всё рисково): такие транши не позволяют своевременно наполнять эскроу-счета, а покупатели не в полной мере отдают отчёт в цене обслуживания такого кредитного продукта. Число таких акций сегодня растёт как грибы после дождя.
Как это скажется на рынке?
Заметная часть клиентов морально готовы к растущим ставкам, хотя отказ от продления льгот по ипотеке вызывает у них скепсис. Неизбежным кажется падение потребительской активности, но это едва ли приведёт к серьёзным последствиям, тем более что отказ от льгот не будет одномоментным, отдельные продукты продолжат действовать.
Не исключено также, что государство пересмотрит своё решение и если не введёт льготную ипотеку для всех, чтоб никто обиженный не ушёл, то придумает другой приемлемый для конечных пользователей формат.
По прогнозам, продажи нового жилья будут расти, но речь едва ли будет идти об ипотечных инструментах. Колебания ставки также не могут принести желаемого результата.
ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ на мой YouTube канал!
Ставьте ПАЛЕЦ ВВЕРХ и ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ на Дзен канал.
Читайте также:
✅ Можно ли спастись от ядерного удара? Как перестать бояться и полюбить атомную бомбу
✅ Как мобилизация добьет российский авторынок
✅Нянечки, дворники и кровельщики: кто выдавал повестки осенью 2022-го