Как недорого купить квартиру в России: советы от риелторов

Цены на недвижимость растут: по данным «Авито Недвижимости», за последний год средняя стоимость квадратного метра в России выросла на 7%. Россиянам приходится искать способы, как сэкономить на покупке недвижимости.

В статье мы рассмотрим, где и как можно купить квартиру по низкой цене, рабочие способы выгодного приобретения недвижимости.

Купить квартиру по ДДУ на начальной стадии строительства

Квартиру можно купить на разных этапах строительства. Чем раньше, тем дешевле. Сделки оформляют по ДДУ – договору долевого участия. С его помощью можно купить жилье в строящемся объекте.

Квартира в новостройке – это всегда риск: покупатель не знает, достроят ли объект или строительная компания признает себя банкротом. Поэтому застройщики предлагают скидки – так они смогут найти покупателей и окупить стройматериалы и работу подрядчиков.

Чтобы сэкономить на квартире, которая находится на начальной стадии строительства, нужно запросить у застройщика проектную декларацию. В ней указаны этапы строительства и сроки, к которым они должны быть завершены.

Какие есть этапы строительства:

• котлован;
• наружные стены;
• внутренние перегородки;
• монтаж крыши;
• установка окон и обустройство внутренних коммуникаций;
• отделочные работы фасада и комнат квартиры;
• обустройство придомовой территории.

Как дешевле купить новострой по акции от подрядчика

Строительные компании часто предлагают скидки и акции при покупке квартиры. Чтобы сэкономить, нужно уметь договариваться, а это умеют не все. Поэтому россияне нанимают представителей или агентов, чтобы те договорились о скидке.

Квартира по скидке – это не всегда выгодно. По словам риелторов, застройщики часто обманывают клиентов. Это маркетинговый ход: сначала цены на квартиры повышают, а затем – понижают. Покупатели думают, что купили жилье по скидке, но на деле – еще и переплатили.

Какие бывают скидки от застройщиков:

1. Новогодние акции. Их проводят почти все крупные застройщики. Компании нужно закрыть готовую отчетность о продажах. Чем больше квартир продал, тем лучше. Покупатели любят новогодние скидки: в это время им дают 13 зарплату или премию. Кроме скидки, клиентам предлагают ремонт, остекление балкона или набор бытовой техники.
2. Сезонные скидки. Их можно получить в конце месяца, квартала или полугодия. Отделу продаж нужно выполнить план по количеству сделок, поэтому они продают квартиры дешевле: от этого зависит, получат они премию или нет. Чтобы выгодно купить квартиру, нужно отложить покупку до завершения отчетного периода строительной компании.
3. Скидка по договоренности. Чтобы ее получить, нужно связаться с менеджером в отделе продаж. Можно нанять представителя или риелтора – он выполнит всю работу за клиента. В отделе продаж нужно объяснить, почему покупателю нужна скидка. Например, из-за близости лифта или расположения квартиры на 1-м или последнем этаже.

Сэкономить на квартире можно и у подрядчика. Это компания, которая выполняет строительные, ремонтные и монтажные работы. Застройщик рассчитывается с подрядчиками деньгами или квартирами. Подрядчикам не всегда нужно жилье, поэтому они продают его со скидкой 5–20%. В сделке участвует покупатель, застройщик и подрядчик.

Купить квартиру на аукционе или торгах по более низкой цене

На аукционах недвижимости продают банки, федеральные власти и структуры, которые обанкротились. Они продают залоговое и городское государственное имущество. Иногда торгами пользуются и застройщики.

Покупать квартиру на аукционе выгодно: так можно сэкономить 10–15% от рыночной стоимости жилья. Но для этого нужно приложить усилия: изучить рынок недвижимости, интересоваться состоянием торгов, выбирать выгодные варианты, собирать документы для участия. Это отнимает время.

Конкуренция на аукционах низкая: мало покупателей и предложений. Россияне считают, что это риск. Поэтому покупателями часто становятся опытные инвесторы и риелторы – те, кто не боятся вкладывать деньги в недвижимость и зарабатывать на ней деньги.

Чтобы выгодно купить квартиру на торгах, нужно понимать рынок: изучить предложения, оценить ликвидность, сформировать стратегию. Это может сделать только риелтор или человек, который хорошо разбирается в недвижимости. Поэтому можно нанять специалиста и делегировать ему эти задачи.

Квартиры продают на специальных площадках – аукционах. Например, на «ГИС Торгах». На сайте есть актуальная информация о продаже квартир во всех регионах России. Купить квартиру онлайн не получится, зато можно изучить рынок и сравнить цены.

В столице квартиру можно купить на сайте «Московской социальной гарантии». Предприятие предлагает пенсионерам сотрудничество по договору ренты. За пожилыми людьми ухаживают, а после смерти квартира переходит в собственность города. Ее продают на аукционе.

Актуальные предложения по России можно посмотреть на сайте «Дом.рф». Финансовый институт продает залоговую недвижимость.

Риелторы рекомендуют сохранять бдительность при покупке квартиры на аукционе. В интернете есть сайты, которые допускают участие в торгах только по предоплате: суммы доходят до 100 тыс. рублей. Это мошенники. Лучше участвовать в торгах от государственных ведомств (КП «УГС», ГУП «Моссоцгарантия», Инвестиционный портал Москвы, «Дом.рф»).

Как снизить цену на квартиру за счет субсидий от государства

Сэкономить на покупке квартиры можно за счет субсидий от государства. Среди них льготные ипотечные программы, субсидии для многодетных семей, материнский капитал и жилищные сертификаты.

Кому положены субсидии от государства:

• молодым семьям: одному из супругов должно быть меньше 35 лет;
• многодетным семьям – тем, у кого есть 3 и более детей;
• военным: квартиру можно купить в военную ипотеку;
• работникам бюджетных организаций;
• гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, – малообеспеченным семьям.

При покупке квартиры россияне могут рассчитывать на помощь от государства. Получить ее могут не все, а только те граждане, которые подтвердили неплатежеспособность или другие законные основания для начисления денег.

Льготные ипотечные программы. Это та же ипотека, только с пониженной ставкой.

Какие ипотечные программы действуют в 2022 году:

• дальневосточная ипотека – для молодых семей, одиноких родителей до 35 лет и участников программы «Дальневосточный гектар»;
• сельская ипотека – для тех, кто планирует купить квартиру или построить дом в сельской местности;
• семейная ипотека – для семей, у которых родился ребенок с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года.

Субсидии для многодетных семей. Семьям, у которых три и более ребенка, государство выплачивает 450 тыс. рублей. Эти деньги нужно потратить на погашение основного долга по ипотеке. Субсидию выплачивают один раз в жизни.

Условия получения субсидии:

• получить деньги может заемщик или созаемщик по ипотеке – многодетный родитель, у которого родился ребенок после 1 января 2019 года;
• деньги нужно потратить на покупку готового жилья, ДДУ, покупку земли для ИЖС или рефинансирования существующей ипотеки на недвижимость;
• получить деньги могут только граждане РФ.

Материнский капитал на улучшение жилищных условий. Можно получить 693 100 рублей.

Деньги нужно потратить на:

1. Покупку квартиры или строительство дома без ипотеки. Деньги начислят после того, как ребенку исполнится 3 года. К приобретаемой недвижимости выдвигаются требования – они опубликованы на сайте «Пенсионный фонд РФ». Государство начисляет деньги сразу продавцу. Документы рассматривают месяц. Поэтому покупку жилья на маткапитал нужно согласовать с продавцом, чтобы уложиться в сроки.
2. Первоначальный взнос по ипотеке. Например, в Сбербанке. Маткапитал можно потратить на квартиру во вторичке или в новостройке, дом, таунхаус или комнату. Чтобы оформить ипотеку, нужно представить справку об остатке капитала. Банк перепроверит информацию сам и свяжется с пенсионным фондом. В остальном процесс оформления ипотеки не отличается от других видов займа: сначала подаются заявка и документы, а затем банк выносит решение.
3. Долгосрочное погашение ипотеки. Нужно подать документы и написать заявление о желании досрочно погасить заем за счет денег с маткапитала. Банк свяжется с пенсионным фондом и деньги начислят в течение месяца.

Жилищные сертификаты. Государство бесплатно отдает квартиры или выделяет деньги на стройматериалы. Претендовать на жилищные сертификаты могут не все, только отдельные категории граждан: молодые ученые, военные, врачи и многодетные семьи.

Сертификаты выдают в рамках федеральной или региональной программы. Например, «Молодой семьи». По этой программе россияне могут рассчитывать на помощь от государства при покупке квартиры.

Кто может участвовать в программе «Молодая семья»:

• молодые семьи – супруги до 35 лет;
• семьи, которые подтвердили, что они нуждаются в улучшении жилищных условий;
• семьи, у которых есть деньги, чтобы оплатить ипотеку: размер сбережений должен превышать сумму выплат от государства.

Молодым семьям помогают и российские банки, например Сбербанк. Он выдает ипотеку на вторичное жилье со скидкой 0,4% на ставку.

Жилищные сертификаты используют в качестве первоначального взноса по ипотеке или для погашения займа. Все зависит от условий, которые в них прописаны.

Покупка недорогого жилья в несезон

По мнению Совкомбанка, сэкономить на покупке квартиры можно зимой – с декабря по февраль. В это время на рынке недвижимости есть варианты со скидкой 10–15%.

Ситуация на рынке недвижимости в зимние месяцы:

1. Декабрь. Это первый месяц после осени – времени, когда квартиры покупают чаще всего. Застройщики и собственники пытаются продать жилье до нового года, поэтому предлагают скидки. В декабре на рынке недвижимости не так много предложений, зато цены ниже, чем осенью.
2. Январь. Это самый неудачный месяц для переезда. Застройщики и собственники сосредоточены на работе: они работают над новыми проектами, планируют год. Масштабной продажей недвижимости никто не занимается. В январе не переезжают даже те, кто оформил ипотеку: неудобно носить тяжелую мебель и бытовую технику по морозу.
3. Февраль. Рынок недвижимости постепенно оживает. Застройщики готовятся к весеннему повышению цен, начинается строительство.

Купить жилье в новостройке зимой не получится – строительство приостанавливается. Люди готовятся к новогодним тратам и откладывают переезд.

Зимой можно купить жилье на вторичке с хорошей скидкой. Вероятнее всего, это будет квартира, которая не нашла своего покупателя в сезон продаж – осенью.

Летом на рынке недвижимости больше всего вариантов. Покупателей мало – все планируют отпуск или переезд на дачу. Поэтому в теплое время года можно найти подходящий вариант без спешки. Цены – на 15–20% ниже, чем весной и осенью.

Весной и осенью покупать квартиру невыгодно. В марте – мае оживляются продавцы и покупатели недвижимости. Количество предложений растет – повышаются и цены. Весной продают дорогое жилье: в престижном районе или с дизайнерским лофтом.

В сентябре – ноябре продается больше всего квартир. Цены – самые высокие в течение года. Покупателей тоже много: это студенты и семьи, которые планируют переезд после отпуска. Осенью россияне чаще всего берут кредиты и оформляют ипотеку.

Как дешевле купить квартиру долями

Необязательно покупать квартиру целиком – можно последовательно выкупать ее доли. Это выгоднее, чем ипотека: жилье получится купить по цене ниже рыночной, без ипотеки. Такой вариант подойдет тем, кто не может оформить заем – россиянам, которые не работают официально.

В квартире выделяют доли, если у нее два и более собственника. Доли бывают идеальные и реальные. Пример идеальной доли – 7/20, 5/100 и т. д. Владельцу доли не выдают, например, отдельный угол – он может пользоваться общими комнатами в квартире. Реальная доля – это конкретное пространство или комната, которая принадлежит одному собственнику. Совладельцы не могут пользоваться ею без разрешения.

При покупке квартиры долями не нужно платить первоначальный взнос. Все происходит последовательно – покупатель получает жилье долю за долей.

Лучше покупать долю в квартире, где другие хозяева не живут. Не нужно договариваться с соседями о том, кто пользуется ванной или кухней. Формально часть квартиры принадлежит другим собственникам, но они ею не пользуются. Это выгодно для тех, кто живет в квартире: они получают жилье даром.

Купить долю в квартире можно на онлайн-площадках: «Авито», «Циане», «Юле», местных барахолках. Чтобы сделка состоялась, владельцу доли нужно получить согласие остальных собственников.

После того как доля в квартире куплена, можно предложить другим совладельцам продать их долю. Если они согласятся, жилье перейдет в собственность покупателя по стоимости ниже рыночной.

Покупать квартиру по долям рискованно. Как показывает практика, такую недвижимость невозможно продать из-за конфликта собственников. Ни один из владельцев не хочет уступать свою долю другому. Так и живут годами.

Иногда долю в квартире продают аферисты. Они владеют сразу несколькими долями, и чтобы купить квартиру целиком, покупателю нужно заплатить втридорога. Поэтому перед покупкой квартиры нужно оценить риски. Больше доля – больше рисков: остальные совладельцы понимают, что покупатель будет вынужден согласиться на чужие условия, чтобы получить квартиру целиком.

Чтобы застраховать себя, нужно подписать предварительные договоры купли-продажи с другими собственниками. Так можно купить квартиру по долям без переплат. Договоры нужно оформлять у нотариуса. В них следует указать цену и сроки оплаты.

Покупка недорогой недвижимости под залог или с обременением

Покупка квартиры с обременением помогает сэкономить до 30% от ее стоимости. Обременением считается залог, прописанные несовершеннолетние дети, ипотека, арест имущества, договор ренты и т. д.

Узнать о наличии обременения можно из выписки, которую выдают в ЕГРН. Квартиру, у которой есть обременение, нельзя продать или подарить – для этого нужно получить согласие третьего лица. Например, банка, если недвижимость купили в ипотеку, или ФССП, если имущество владельца находится под арестом.

Квартира с обременением – выгодная, но рискованная покупка. Жилье могут конфисковать, а ее владельца – вызвать в суд. Но риски можно минимизировать – так получится купить квартиру со скидкой до 30%.

Залог – самый распространенный вид обременения в России. Квартиру в залоге нельзя продать без разрешения банка. Покупать ее выгодно и безопасно: оформлением занимается банк, можно сэкономить до 25% от рыночной стоимости.

Как купить квартиру в залоге:

1. Оформить предварительный договор купли-продажи. Покупатель вносит аванс (погашает задолженность по кредиту), а продавец передает право собственности на жилье. После оплаты банк передает покупателю закладную на квартиру. Тот обращается с ней в ЕГРН и снимает обременение. Затем он передает оставшуюся сумму по договору – и квартира официально становится собственностью покупателя.
2. Оформить ипотеку на покупателя. Он вносит деньги на депозитные ячейки: одна часть – банку, другая – продавцу. Затем банк направляет в Росреестр договор купли-продажи, чтобы снять обременение.
3. Купить квартиру через смену залогодателя. Залог оформляют на покупателя. Чтобы сделка была безопасной, деньги вносят в банковские ячейки. После этого кредитор выдает часть суммы продавцу, а остальное забирает в счет задолженности по кредиту.

Чтобы безопасно купить квартиру, нужно узнать об обременении до покупки квартиры. Так получится разработать стратегию и сэкономить на покупке жилья.

Как безопасно купить квартиру с обременением – советы от юристов:

1. Проверить документы на подлинность. Особое внимание уделить выписке из ЕГРН: из нее можно узнать, есть ли у квартиры дополнительные ограничения.
2. Узнать больше о продавце. Например, о его семье. Если есть несовершеннолетние дети, вероятнее всего, при покупке квартиры использовали маткапитал. Это может создать проблемы: когда детям исполнится 18 лет, они могут потребовать свои доли в судебном порядке. Чтобы обезопасить себя, нужно запросить справку из пенсионного фонда.
3. Уточнить, не находится ли квартира в аварийном доме. Это можно сделать в Управлении жилищных отношений.
4. Проверить, не считается ли дом памятником архитектуры. Это можно сделать в Управлении по охране культурного наследия.

Выкуп квартиры в аварийном доме обойдется дешевле

Квартиру можно купить в аварийном доме: если дом будут сносить, владельцу заплатят деньги. Аварийным считают дом, в котором половина квартир и несущих конструкций представляют угрозу для жизни жильцов. Дом может разрушиться в любой момент.

Узнать о том, что квартира продается в аварийном доме, можно из документов на недвижимость. Еще об этом обязан сообщить продавец. Признаки аварийного дома перечислены в ст. 47 ЖК РФ.

Собственникам выгодно иметь квартиру в аварийном доме. Если здание внесли в региональную программу переселения, жителям заплатят или предоставят новые квартиры в рамках города. Получить новое жилье могут только те, кто оформил право собственности до момента, когда дом признали аварийным. В противном случае выплатят только денежную компенсацию.

Недорогая квартира с неузаконенной планировкой или без ремонта

Квартиры с неузаконенной планировкой продают на 10–15% дешевле. Покупателю придется оформить проведенные работы. Это стоит около 50 тыс. рублей. При этом он останется в плюсе.

Покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой рискованно. Власти могут признать изменения недопустимыми, и квартиру придется менять согласно плану (перед покупкой его нужно запросить в БТИ). Еще нового владельца могут оштрафовать на 2,5 тыс. рублей за незаконную перепланировку.

Квартиры без ремонта продают на 5–10% дешевле. Покупатель сэкономит, но ремонт ему придется делать самостоятельно: искать подрядчиков, закупать стройматериалы, согласовывать изменения. Это отнимает время.

Покупка неликвидной квартиры по сниженной стоимости

Неликвидной считается квартира, которую долго не могут продать. У нее есть такие характеристики, которые не устраивают покупателей.

Признаки неликвидной квартиры:

• маленькая прихожая и кухня;
• окна выходят на глухую стену;
• нет балкона;
• находится в аварийном доме, на первом этаже или в районе с криминальной репутацией;
• был пожар;
• плохо развита инфраструктура;
• близость к ж/д или оживленной дороге.

В неликвидной квартире жить сложно. Как показывает практика, это маленькая квартира с узким проходом. Она находится на первом этаже старого дома.

Неликвидные квартиры покупают творческие люди, чтобы обустроить рабочий уголок. В таком жилье заинтересованы мелкие предприниматели или пожилые, которым неудобно жить на верхних этажах.

Россияне могут сэкономить до 30% при покупке квартиры. Для этого нужно приложить усилия и пойти на риски. Чтобы сэкономить, нужно купить квартиру по ДДУ на начальной стадии строительства, искать акции от подрядчиков, оформить субсидии от государства или выбирать жилье в аварийном доме. Лучше заручиться поддержкой риелтора: он поможет оформить документы, договорится с застройщиком и проверит квартиру на наличие обременений.

Больше статей по недвижимости вы можете найти в нашем блоге.

Подобрать недвижимость или разместить свое объявление о продаже квартиры можно здесь.