Лайфхакер предложил нам пройти тест, насколько удачно мы могли бы заниматься недвижимостью в Средневековье. И вот результат, он обнадёживает. 🎉
Кроме шуток, а как с куплей-продажей недвижимости было до 21 века?
Древний мир
В Древней Вавилонии земельная собственность была царской, храмовой и общинной. Последняя постепенно сменялась частной. Земли сдавались в аренду, продавались и передавались по наследству. Происходило это в письменной форме. Также передавалась земля в обеспечение выплаты долга (напоминает институт залога). Воинам жаловали землю за участие в походах, она наследовалась, но могла быть отобрана, если воин затем отказывался в них участвовать.
В Древнем Риме также осуществлялись сделки по отчуждению недвижимого имущества, пр этом разные процедуры использовались для государственной и частной собственности. Был сервитут. Приобреталось имущество за давностью пользования (более двух лет). Существовали и залоговые отношения, в том числе привнесённая из Греции hipoteka. В итоге, должник получал право на заложенное имущество, а кредитор на денежное вознаграждение.
В Древнем Египте земельные участки отчуждались путём продажи и наследственной передачи, но при согласии царя, выраженной "царской грамотой".
Средние века
С развитием товарно-денежных отношений во Франции предметом купли-продажи становится недвижимое имущество, т. е. земля. Феодальное право Франции располагало институтом обратного выкупа проданного недвижимого имущества со стороны прежних владельцев и их родственников.
Кроме того, до XII в. нельзя было отчуждать родовое имущество без согласия родственников. В XIII в. согласие родственников на совершение сделки с недвижимостью уже не требовалось, хотя за ними сохраняется право выкупа проданного имущества в течение одного года и одного дня. Во избежание возможных споров относительно предмета купли-продажи недвижимой собственности, французским нотариусам было поручено требовать присутствия при оформлении договора продажи недвижимости членов семьи продавца, включая детей, достигших 14- летнего возраста.
Относительно предмета купли-продажи движимой собственности во французском средневековом праве ограничений в отношении сторон соглашений нам выявить не удалось.
Основным юридическим источником средневековой Германии, где мы находим законодательное закрепление правовых основ договора купли-продажи является «Саксонское зерцало». Продавец согласно закрепленным в «Саксонском зерцале» правовым нормам считался поручителем за законность владения проданной вещи и обязан был защищать покупателя от притязаний со стороны третьих лиц, у которых купленная вещь могла быть украдена, получена путем обмана и т. д.
Согласно Кн. 2, ст. 36 «Саксонского зерцала», добросовестным приобретателем признавался тот, кто открыто купил вещь, знал того, у кого он ее купил, мог сказать о том, где совершил сделку, и представить продавца. Если же он купил вещь на рынке и не знал у кого, то он мог очиститься от подозрения в краже присягой. Собственник имел право виндикации похищенной у него вещи и от добросовестного приобретателя.
Договор купли-продажи на территории Великого княжества Литовского (далее – ВКЛ), Русского, Жемойтского изначально был основан на нормах обычного права и осуществлялся посредством простого соглашения сторон. Он вступал в силу и порождал правовые последствия с момента достижения соглашения сторон.
Вместе с тем, была известна и норма задатка при заключении договора купли-продажи. Это свидетельствует в пользу того, что заключение и исполнение договора купли-продажи не всегда совпадали во времени.
Здесь, как и в средневековом французском праве, договор купли-продажи порождал обязательства сторон не в момент исполнения, а в момент заключения договора. Форма, порядок реализации сделки, сроки исковой давности, способы исполнения обязательств регламентировались нормами права. При этом законодателя заботила формальная сторона исполнения обязательственных отношений, поэтому заключение договора осуществлялось в письменной форме. Особого оформления требовали сделки, касающиеся недвижимого имущества. Сделки, связанные с землей, требовали не только нотариального засвидетельствования, которое выражалось в их регистрации в судебных книгах, но и обязательного утверждения данного вида сделок со стороны высшей государственной власти, т. е. дозволения на совершение указанной сделки от лица Великого князя. Об этом свидетельствуют многочисленные примеры из средневековых юридических документов, которые содержатся в Литовской метрике и Актах, издаваемых Виленской археографической комиссией.
По древнему обычаю, сделки на территории ВКЛ заключались в присутствии заслуживающих доверия свидетелей («годных светков») и сопровождались исполнением определенных ритуальных действий (рукопожатие, распитие магарыча и т. д.), что свидетельствовало о вступлении в силу договорных отношений. Сделки, заключенные в результате обманных действий, считались недействительными.
Правовые нормы, закрепленные в ст. 3 Раздела 10 Статута Великого княжества Литовского 1529 г., уже предусматривали обязательную письменную регистрацию всех сделок, как с движимым, так и недвижимым имуществом заключенных на сумму свыше десяти коп денег. Первоначально данная регистрация осуществлялась в актовой книге, где фиксировались сделки частных лиц, жалобы, протесты, доклады ввозных (судебных должностных лиц) и другие документы в соответствии со временем их поступления в суд. Позже, с развитием правоотношений, возрастающим числом сделок и деловых документов, писари, которые вели актовые книги, начали систематизировать все имеющиеся записи и заносить их в специальные актовые книги для каждой категории дел. При этом за три дня до начала судебной сессии, а также за три дня после ее окончания заинтересованные лица могли внести дополнения в записи актовых книг или получить копии документов и выписки.
Следовательно, несмотря на существующие определенные различия в нормах гражданского права средневековой Франции, Германии и ВКЛ, законодательство всех названных стран было в состоянии защищать интересы сторон в договоре купли-продажи. Законодатели выше названных стран предусматривали возможность расторжения и изменения договора по инициативе одной из его сторон, если другой стороной ущемлялись ее права. При том, что каждая из стран опиралась на специфически сформированные отечественным законодателем источники права. Проведенный анализ правового материала свидетельствует о том, что в праве средневековых стран Европы договор купли-продажи, как и в римском частном праве был по своему характеру консенсуальным.
19 век капиталистических отношений
Профессия агента по недвижимости на территории современной России начала формироваться только в 19 веке, с появлением доходных домов и обострением «квартирного вопроса».
Одна из первых таких контор возникла в XIX веке в Санкт-Петербурге. Это учреждение называлось «Контора агентства и комиссионерства первого разряда» и принадлежало оно петербургскому купцу первой гильдии Н.Любавину.
Она была учреждена в 20-х годах XIX века и располагалась на Невском проспекте в здании Католической церкви святой Екатерины.
Контора занималась только продажей и покупкой недвижимости. Для того, чтобы совершить сделку, клиент — продавец должен был подать заявление с поручением конторе вести его дело, предоставить план или копию плана продаваемого объекта и сведения о количестве земли, сообщить, сколько расхода и дохода приносит его недвижимость, была ли она заложена, если была — то когда, где и на какую сумму. Хозяин должен был предоставить документы, подтверждающие, что собственность находится «в бесспорном владении и вне всяких запрещений». Комиссия составляла от 0,5 до 2% от всей суммы сделки, смотря «по большему или меньшему употребленному на то труду». Помимо комиссии, клиенты брали на себя корреспондентские расходы — 2 рубля. Желающие могли через контору за 3 рубля поместить объявление в «Санкт-Петербургских ведомостях».
Одним из крупнейших комиссионерских предприятий Петербурга в то время была «Справочная — комиссионерская контора 1-го разряд» при компани » Торговый дом «Е.Копаныгин и Ко». Ей удалось успешно проработать на рынке недвижимости более 30 лет. Контора предоставляла услуги по сдаче, найму жилья, торговала землей под строительство и занималась всеми возможными видами сделок с коммерческой недвижимостью.
Для того, чтобы осуществить сделку с недвижимостью наиболее удачно, надо было как можно шире проинформировать публику о спросе и предложениях. Комиссионные конторы помещали объявления за счет клиентов в периодической печати. Многие, как столичные, так и провинциальные издания пестрели заголовками: «Редкий случай!», «по необходимости»или «очень дешево» продается, «желают купить» через такую-то контору. Предприятие Копаныгина тоже в начале своей деятельности помещало объявления в различных газетах и журналах. А с 1907 по 1914 г.г. Копаныгин под своей редакцией стал издавать собственную газету «Сборник спроса и предложения». Цена первой строки объявления стоила 30 коп., последующих — 20 коп. Выходил «Сборник» по мере накопления материалов, обычно 2-3 раза в месяц. Причем сведения были не только по Петербургу и губернии, но и по всей России, исключая разве что Москву, где информационные службы работали на столичном уровне.
Сведения о продаже и покупке объектов недвижимости печатались в «Сборнике» без указания точного адреса и фамилии владельца. Указывались только район в Петербурге или название пригорода или другого города. Подробно давалось описание объекта, количество земли и размер долга в каком-либо кредитном учреждении, если недвижимость была заложена. Заканчивалось объявление обычно словами: «Более подробно узнать в конторе».
Предприятие расширилось и стало называться «Торгово-ссудное и комиссионное акционерное общество».
Акционерное общество успешно действовало вплоть до событий 1917 г., после которых частная собственность как таковая перестала существовать.
