Те, кто хоть раз покупал недвижимость и общался с риэлторами или отделом продаж застройщиков, понимает и знает, что профессионалы приложат все свои знания и опыт продаж для сокрытия от глаз покупателя строительных ошибок, недочётов, недоделок и т.д. Их задача продать вам объект недвижимости Безусловно, подавляющее большинство риэлторов и застройщиков ответственные люди, и скорее всего расскажут вам не только о достоинствах, но и поделятся нюансами, чтобы не было потом разочарования у покупателя. Поэтому речь пойдет не о них.
Зачастую получается так, что дом вашей мечты находиться именно там, где хотелось бы его приобрести. А деревянный дом может находиться в различном ландшафтном, климатическом и географическом окружении. Допустим, в сосновом бору, на берегу озера/реки, у подножия гор или на холме. Понятно, что при виде такой нереальной красоты, любого человека могут охватить эмоции и он на подсознательном уровне может просто "не захотеть" увидеть" объективную реальность. Но именно в таких ситуациях необходимо взять себя в руки и подойти к такой покупке собранно и ответственно. Чтобы спустя какое-то время ваша покупка не привела вас в уныние и к финансовым потерям.
- Для начала поинтересуйтесь у продавца причиной продажи деревянного дома. Его ответ во многом даст вам в перспективе повод для контраргументов в вопросе уступке по цене или принятия решения.
- Далее, рекомендуем поработать с открытыми источниками в интернете и проанализировать информацию о месте расположения деревянного дома.
- Возможно, в том районе часто бывают лесные пожары в угрожающей близости или наводнения. Зимой плохо чистят дороги, есть проблемы с окружающей инфраструктурой, экологией или коммуникациями. Бывают перебои с водой, электричеством. Или же в этом районе планируется построить какой-нибудь завод и т.д.
- Даже строительство рядом с вашей локацией туристическо - рекреационного комплекса может стать большой проблемой в будущем. Вместо тишины, шума леса и журчания реки вы получите толпы туристов.
- Если у вас есть дети, свяжитесь с ближайшей школой, детским садом, ФАПом, чтобы понять как обстоят дела с местами в образовательных учреждениях и школьными автобусами. Уточните вопросы с общественным транспортом в разное время года. Если там нет асфальта, то можно ли передвигаться на машине в весеннюю распутицу?
- Убедитесь в доступности связи, интернета, аптеки, банкомата и продовольственных магазинов.
- Если кто-то из членов семьи страдает аллергией, то внимательно оцените качество воды и названия растений, растущих вокруг дома. Ваша невнимательность может очень быстро превратить жизнь домочадцев в неразрешимую проблему.
- После первого просмотра, найдите возможность доехать до руководства муниципального образования и поговорить. Про перспективы развития МО согласно архитектурного ген.плана области. Возможно ваш дом попадает под программу какой-нибудь реновации и его могут снести лет через 5. Или же он находиться в природо- или водоохранной зоне и у него нет на это разрешения. В администрации вам сразу расскажут то, что не скажет продавец. Если дом проблемный, то в МО об этом точно знают. Возьмите там же телефоны экстренных служб и уточните вопрос вывоза ТБО.
- Не забудьте пообщаться с будущими потенциальными соседями. Они дадут вам самую полную информацию. Заодно и на соседей посмотрите. Это тоже важно. И если вы от них узнаете, что деревянный дом был долгостроем и коробка простояла год-два без кровли и укрытия, то можете в этот дом и не заходить. С большой долей вероятности, древесина такого дома уже поражена грибком.
Если что-то на этом этапе принятия решения будет для вас неприемлемым, то даже если дом будет золотой, вы не будете в нем счастливы. Комфортную среду формирует не только сам деревянный дом, но и его окружение.
- Пройдя эти этапы, приступайте дальше к изучению проектной документации и регистрационных документов. Если для вас это проблема, то пригласите с собой специалиста. Юриста и/или кадастрового инженера. Но пройти по схеме расположения стен и перегородок самостоятельно не составит труда и вам. Важно, чтобы все конструктивные изменения сделанные в доме были внесены в проектную документацию и не нарушали несущие конструкции.
В случае отсутствия проектной документации, вы точно тогда покупаете "кота в мешке" со всеми вытекающими последствиями. От чего мы всеми силами стараемся вас уберечь.
- Разберитесь внимательно с прописанными в нем лицами, наследниками и несовершеннолетними собственниками. Особенно с теми, кто получил свою долю через материнский капитал. Тогда ваша сделка купли-продажи не обойдется без органов опеки и попечительства.
- Проверьте недвижимость на наличие обременений. Необходимо попросить владельца заказать свежую выписку ЕГРН на дом и земельный участок под ним. По действующим изменениям в законодательстве, проверить недвижимость через интернет у вас больше не получится. Сведения об объекте недвижимости выдают исключительно по запросу собственника в МФЦ. Поэтому свежая выписка - завтрашняя. И только она имеет юридическую силу и основания.
- Перед покупкой попросите старых владельцев всех выписаться и предоставить справки об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам.
- Далее, ознакомьтесь с документацией на коммуникации. Проверьте наличие паспортов на счётчики и окончание сроков их эксплуатации, целостность пломб, снимите показания и уточните наличие задолженностей.
- Включите горячую и холодную воду, смойте унитазы. Проверьте уровень жидкости в выгребной яме. Обратите внимание, как стекает вода в яму после смыва унитазов в доме. И стекает ли она вообще?! Нет ли в уходящей воде присутствия грунта. Подземный сдвиг или повреждение канализационной трубы вас сильно огорчит финансово после покупки дома.
- Обязательно спросите и узнайте уровень залегания грунтовых вод (УГВ).
Близкое нахождение грунтовых вод к поверхности, подразумевает наличие фундамента свайного типа, гидроизоляции и дренажной системы.
Подошва фундамента должна быть заложена ниже глубины промерзания и выше уровня грунта на 500 мм.
Кроме свайного, фундамент для деревянного дома может быть столбчатый, ленточный или плитный. Его выбор определяет состав грунта, этажность и УГВ.
Очень внимательно нужно отнестись к дому, который строился не "для себя", а на продажу. И если в нем ещё не успели пожить. А если у такого дома ещё цена ниже рыночной, вам начинают с порога говорить о его достоинствах, то сразу включайте "подозревалку" и изучайте все досконально "под лупой". Возможно, что все так и есть. А низкая цена по личным мотивам продавца. Но может вы для него наоборот, последний шанс спасти его вложения.
На самом деле, профессионалы будут оценивать качество построенного деревянного дома по более, чем полусотне параметров.
Поэтому, остановимся на самых значимых.
1. Обратите внимание на удаленность от соседнего дома. Для деревянного дома это расстояние должно быть не менее 15 м;
2. Наличие молниезащиты у дома;
3. Если у дома ленточный фундамент, а внутри деревянные полы, то в цоколе должны быть предусмотрены продухи для вентиляции;
4. Нижний венец не должен быть слишком низко опущен над землёй;
5. Наличие отсечной гидроизоляции между фундаментом и стенами;
6. Отсутствие щелей между первым венцом и фундаментом;
7. Наличие отмостки с продуманной системой водоотведения и водостоков. Не будет лишней и смонтированные на кровле устройства снегозадержания;
8. Убедиться в качественной обработке древесины антисептиками. Тщательно осмотрите наружные стены на предмет выявления биопоражений;
9. Проверьте соответствие размеров конструкций и их сечений с данными, указанными в проекте;
10. Проведите визуальный осмотр стыков, креплений элементов с целью выявления явных ошибок при монтаже. Помните, что все недочёты выявленные снаружи деревянного дома, окажутся у вас внутри;
11. Захватите на осмотр двухметровый уровень. Отклонения стен по вертикали не должны превышать 3 мм;
12. В бревенчатом доме обратите внимание на глубокие продольные и поперечные разрывы. Такие "эффекты" делают древесину уязвимой и появляются из-за разных ошибок при строительстве и подготовки пиломатериалов;
13. Проверить стыки бревен, замковые соединения, уплотнения в межвенцовых щелях;
14. Протестируйте все (!) окна и двери на правильное закрытие и наличие деформаций. Отсутствие окосячки или обсадного короба приведет в будущем к деформации конструкции;
15. Узнайте, сколько времени простоял дом без отопления. Если отстоял зиму, то будьте готовы к "сюрпризам" после прохождения следующей зимы с отоплением;
16. Над входной группой должен быть смонтирован козырёк. Даже если его нет, рано или поздно вам придется его ставить. Но уже за свой счёт. А так, это уже повод для скидки;
17. Внутри дома осмотрите стены на наличие щелей. При их обнаружении, готовьтесь покупать конопатку и приступать к их заделке;
18. Проверьте внутри дома организацию системы естественной вентиляции. Отсутствие вентиляционных окон в деревянном доме или циркуляции воздуха приведет к необратимым последствиям;
19. Наличие тамбура будет большим плюсом. Его отсутствие повлечет за собой как минимум обязательную установку входной двери с терморазрывом. Хотя эта дверь вообще обязательный элемент входной группы. Входная дверь "с глазком" должна вам напомнить, что она как минимум вдвое дешевле двери с терморазрывом и зимой она будет промерзать;
20. Не ленитесь подняться на чердак. Обратите внимание на обработку стропильной системы антипиренами. Наличие слуховых окон и циркуляции воздуха. Главное - это убедиться в отсутствии предпосылок для скопления конденсата и его удаления;
21. Если есть лестница, то ее крутизна не должна превышать 45°, ширина марша должна быть от 800 мм. Высота прохода (расстояние от любой ступени до потолка или вышерасположенной плоскости) - 1920 мм, высота ступени (подступёнок) - 1520 мм;
22. При наличии лестничного проёма, но отсутствии самой лестницы, будьте готовы к неприятным "сюрпризам". Её установка может обойтись вам чудовищно дорого или вообще невозможно;
23. Электропроводка в деревянном доме должна быть разведена по самым высоким требованиям. Наличие электрического шкафа и УЗО обязательны. При наличии скрытой проводки запросите у продавца схему внутренней разводки;
24. При наличии газового отопления, запросите у продавца документы, подтверждающие легальность его установки, технологического подключения и постановки на сервисное обслуживание у поставщиков газа;
24. Если покупаете дом летом, попросите проверить разводку и работоспособность теплого пола (при наличии) путем его включения и тестирования.
В любом случае, выбор всегда будет за вами. Но если вы покупаете готовый дом, построенный компанией "Вологодское зодчество", то эта статья была написана не для вас.
Наши дома вы можете покупать с лёгким сердцем. Гарантийное обслуживание при покупке составляет... 20 (!) лет. За эти и последующие годы, вы каждый день будете комфортно себя чувствовать, быть счастливыми и защищёнными от тех проблем, за которые вы не платили свои деньги.