В 19 регионах по итогам прошлого года выросли продажи квартир в новостройках, подсчитал РБК на основе данных Росреестра о зарегистрированных договорах долевого участия на жилые помещения (ДДУ, через них продается большинство квартир на первичном рынке жилья).
В целом в 2022 году в России спрос в новостройках снизился на 21,7%, до 703 тыс. квартир. В абсолютном выражении продажи сократились на 195 тыс. квартир. Спрос рос в основном только в Дальневосточном и Сибирском федеральных округах.
В каких регионах выросли продажи
Среди регионов, которые входят в топ-10 по объему строительства новостроек, спрос на первичном рынке вырос только в Ленинградской области и Красноярском крае. В целом во всех остальных регионах, где в прошлом году было продано больше 7 тыс. квартир в новостройках, продажи упали.
В Ленинградской области за 2022 год продажи квартир в новостройках выросли почти на 8%, с 21,6 тыс. до 23,3 тыс. ДДУ. При этом во втором квартале продажи в этом регионе упали на 31%, но во всех остальных кварталах спрос был выше, чем в аналогичных сопоставимых периодах прошлого года. Ранее участники рынка объясняли интерес к Ленобласти тем, что в этот регион переориентировался спрос из Санкт-Петербурга, где цены за год выросли на 20,6%, до 235,9 тыс. руб. за 1 кв. м. Цены на квартиры в новостройках Ленинградской области за год выросли на 58%, но к концу года они все равно были значительно ниже, чем в Северной столице, достигнув в среднем 198,6 тыс. руб. за 1 кв. м.
Рынок Петербурга и Ленобласти привлекает покупателей из других регионов, в том числе из Сибири, Дальнего Востока и Северо-Западного региона. Более привлекательная цена на новостройки в области стимулирует спрос со стороны региональных покупателей и тех, для кого стоимость метра является основополагающим фактором, объясняет управляющий партнер консалтинговой компании Rusland SP Андрей Бойков: «За последний год доходы населения серьезно снизились, и многим пришлось подужаться. Поэтому неудивительно, что люди делают ставку на областные проекты».
В Красноярском крае продажи выросли более чем в два раза — с 12,9 тыс. до 27,7 тыс. квартир. Причем наибольший объем спроса пришелся на первое полугодие 2022 года, когда в регионе было продано 21,7 тыс. квартир. Благодаря такому росту продаж регион вышел на седьмое место по продажам среди всех регионов России (по итогам 2021 года он был только на 17-м месте).
Последние несколько лет в Красноярске отмечался активный рост объемов строительства, и к началу 2022 года многие из проектов, стартовавших два-три года назад, находились на финальной стадии готовности, говорит директор по продажам агентства недвижимости «Этажи» Сергей Зайцев. Это переориентировало часть покупателей с готового жилья на новостройки, где ставки по ипотеке более доступны. В агентстве недвижимости также отмечают рост запросов со стороны иногородних покупателей, а также тех жителей региона, которые уезжали, а сейчас планируют возвращаться и подогревают спрос на рынке жилья. По данным «Этажей», в 2021 году доля иногородних покупателей недвижимости в Красноярске была на уровне 10–15% от общего объема сделок, в 2022-м она выросла до 20–25%. Влияние на рынок недвижимости в этом регионе также оказывают корпоративные программы кредитования крупных промышленных предприятий, которые компенсируют работникам до 50% ежемесячных платежей по кредиту, поясняет Зайцев.
Где еще рос спрос на жилье
Среди регионов с продажами более 3 тыс. квартир в год рост спроса по итогам 2022 года произошел в Якутии — почти на 74%, до 6,9 тыс. квартир. Однако почти 5 тыс. ДДУ было заключено в первом квартале, и если не учитывать его, то с апреля по декабрь продажи там упали на 27%. Похожая ситуация в Иркутской и Кемеровской областях, где по итогам года продажи выросли на 4 и 3% соответственно, но рост произошел только за счет роста спроса в первом квартале.
В Хабаровском крае в 2022 году было продано почти на 21% квартир больше, чем годом ранее. Основные продажи в этом регионе пришлись на начало прошлого года, поэтому без учета первого квартала рост продаж в крае составил всего 2%. В Бурятии спрос в прошлом году вырос почти в три раза — с 1,2 тыс. до 3,6 тыс. квартир. Причем наибольший объем заключенных ДДУ пришелся на третий квартал, когда в республике было продано почти 1,8 тыс. квартир.
В Бурятии, Якутии и Хабаровском крае большое влияние на развитие первичного рынка оказывает Дальневосточная ипотека, которая, с одной стороны, ведет к увеличению объема предложения, а с другой — подогревает спрос в этих регионах, напоминает Зайцев. В конце июля правительство расширило программу Дальневосточной ипотеки, разрешив вне зависимости от возраста брать кредиты по ней медикам и педагогам, проработавшим на Дальнем Востоке не менее пяти лет. «Обеспеченность строящимся жильем в этих регионах по-прежнему ниже среднероссийских показателей, поэтому такие всплески спроса вполне оправданы в том числе и существующей потребностью в улучшении жилищных условий», — отмечают в «Этажах». Среди дальневосточных регионов продажи выросли также в Амурской области (более чем на 80%, до 1,5 тыс.) и на Сахалине (на 28%, до 1,6 тыс. квартир).
В 12 из 19 регионов, где по итогам прошлого года продажи в новостройках выросли, — за прошлый год было продано менее 2 тыс. квартир. В этих регионах в целом не очень развито многоквартирное строительство, а в части из них большая часть населения живет в индивидуальных домах. Продажи выросли в Дагестане (в 2,4 раза, до 1,9 тыс. квартир), Томской области (на 24%, до почти 1,6 тыс. квартир), а также в Ивановской и Новгородской областях — на 19 и 11% соответственно.
В пяти регионах с ростом продаж в целом за год регистрируется меньше 300 договоров долевого участия. Например, в Республике Алтай число продаж выросло с 77 до 218. Продажи были зафиксированы и в трех регионах, где по итогам 2021 года и за несколько лет до этого не было продано ни одной квартиры в новостройке, — Тыве (266 ДДУ), Еврейской АО (11 квартир) и Карачаево-Черкесии (семь квартир). В Магаданской области, где до второго полугодия 2021 года несколько лет отсутствовали продажи на первичном рынке жилья, количество заключенных ДДУ выросло с трех до шести квартир. При этом в Ненецком автономном округе, Мурманской области, на Чукотке и на Камчатке продажи остаются нулевыми.
Девелоперский цикл перед получением разрешения на строительство и открытием продаж занимает от восьми до 18 месяцев, говорит коммерческий директор группы «Самолет» Кирилл Храпов. Господдержка ипотеки началась в июне 2020 года, поэтому хороший результат прошлого года — это, скорее всего, следствие роста привлекательности покупки недвижимости и инвестиций в нее благодаря низким ипотечным ставкам, полагает он.
Как менялись продажи на наиболее развитых рынках
По количеству проданных квартир среди регионов России продолжают лидировать Москва, Московская область, Петербург и Краснодарский край. Из них меньше продажи упали в Москве — на 15%, до 122 тыс. ДДУ, и в Петербурге — на 18%, до 62 тыс.
Продажи в Московской области и Краснодарском крае упали на 30 и 48% соответственно. Эти регионы поставили антирекорд по абсолютному падению продаж в количестве квартир: в Подмосковье за год продажи снизились на 35 тыс., до 81 тыс. квартир, на Кубани — на 34 тыс., до 36 тыс. квартир. Пик спроса на жилье в Краснодарском крае, особенно в Сочи, пришелся на 2020 и 2021 годы, чему способствовали пандемия COVID-19, распространение удаленных форматов работы и закрытие границ. В прошлом году спрос сократился, особенно на жилье класса «массмаркет».
Управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка объясняет больший спад продаж в Подмосковье, чем в Москве, тем, что большинство подмосковных застройщиков не стали устанавливать крупный дисконт, хотя столичные девелоперы предлагали скидки от 15 до 35%. Это связано с тем, что девелоперы в Подмосковье зачастую работают в условиях сравнительно невысокой маржинальности, что не позволяет предоставлять клиентам большие скидки, поясняет она.
