Статистика последних лет говорит сама за себя: спрос на жилье есть, и процедура приобретения имущества в актуальности почти не теряет. Но можно ли называть ситуацию стабильной? Начало прошлого года обозначено стартом Гран-При – рост цен и спроса увеличивался, но уже к концу года ситуация развернулась на 180 градусов: уровень спроса пошел на спад, вслед за ним и цены, а вот количество предложений продолжило расти, превышая потребительский запрос.
Объявление частичной мобилизации, массовая эмиграция, повышение уровня инфляции – все это факторы, влияющие на соотношение возможности и желания граждан приобретать недвижимость.
К тому же многих озадачило заявление Центробанка о своих планах принять ограничительные меры в отношении программы льготных ипотек от застройщиков. Так стоит ли аккумулировать свои силы на инвестиции в бетонные стены и можно ли назвать это риском?
Своим профессиональным мнением делится ведущий эксперт консалтинговой группы Атлант Оценка – Горянская Ольга.
Смотреть, нельзя купить
Застройщики не снижают цены на предлагаемые ими метры, однако различные акционные и скидочные «крючки» предусмотрительно забрасываются девелоперами в обход задумок ЦБ. Если говорить о статистике, то падение спроса в III квартале ушедшего года было масштабным – 26%, а вот IV квартал показывает увеличение количества просмотров первичного жилья в среднем на 2-5%. Это можно связать с тем, что кредитная ставка по льготной ипотеке должна была подняться до 8% с января 2023 года, что вызвало ажиотаж у желающих успеть сэкономить на ежемесячных платежах.
Также изменения в сторону «за» принесли программы беспроцентной рассрочки на жилье (например, ЖК «Преображенская площадь»), отмена низких ставок по субсидированной ипотеке, новогодние акции от застройщиков по типу «Кэшбэк на покупку машиноместа в подарок».
События в начале прошедшего года не могли обойти стороной импорт стройматериалов в РФ, на фоне чего застройщикам пришлось перекраивать логистику поставок, что повлекло за собой увеличение стоимости затрат – в том числе и на обслуживание кредитов после повышения ключевой ставки. Попытки возместить долю спреда между фактической и рыночной ставкой по ипотекам тоже не прошли мимо, застройщики действовали в условиях сниженной маржинальности: стоимость первичного жилья повышалась в связи с прогрессивным ростом цен на строительные материалы.
Старое лучше нового
Сейчас рынок вторичного жилья неожиданно вышел из стагнации, благодаря постепенному снижению ключевой ставки. По сравнению с весной прошлого года ее процент упал более, чем в 2 раза, и дальнейший спад прогнозируется. Во второй половине года застройщики уже почувствовали конкуренцию, учитывая возросшие продажи вторичного жилья. Спрос начал расти со снижением цен на вторичную недвижимость, затмевая ликвидность новостроек. Девелоперы не могут так спонтанно выставлять цены на жилплощадь, ведь в конечное число закладывается себестоимость строительных материалов, процент субсидированной ставки по проекту и договоренности с банками. А вот владельцы квартир, желающие передать права собственности, имеют полное право на определение цены по своему усмотрению.
Лавирующий ЦБ
Осенью 2022 года Эльвира Набиуллина сделала объявление о том, что с начала 2023 года Центробанк станет ограничивать выдачу ипотек от застройщика с околонулевыми ставками с целью сохранить стабильность уровня продаж. Инструментами стабилизации спроса являются ипотека и сниженная субсидированная ставка по ипотеке. Такой способ удержания потребительского интереса не всем нравится, но Госдума считает, что подобный формат регулирования ситуации обязателен к продолжительной реализации, хоть и прошлой выгоды уже не будет, это все равно выйдет покупателям дешевле по сравнению со среднерыночной ставкой.
Незаменимость банков
В свою очередь банки лишали застройщиков такого рычага, как снижение стоимости, в целях повышения актуальности предложений, ведь при утверждении проекта финансирования доходные показатели никак не должны быть ниже тех, что были заложены в финансовых моделях.
Банки, выдающие кредиты, не допустят продаж по бросовым ценам, соответственно, восстановление рынка будет идти максимально медленно. Застройщики ограничены по многим причинам: здесь имеет вес и привязка к себестоимости, и минимальные отметки порогов доходности, которые учитываются банками при решении взять проект под финансирование. Девелоперы находятся в поиске альтернативных источников спонсирования, но пока выбирать практически не из чего. К примеру, GloraX провел дебютное размещение ценных бумаг стоимостью 1,5 млрд руб.
Верить или нет?
За последние полгода на рынке образовался излишек – предложений о продаже квартир и апартаментов стало больше на 51%, чем год назад, что превышает потребительский спрос. Чем можно это объяснить? Из-за накала экономической ситуации в стране некоторые застройщики пытаются привлечь новых покупателей посредством замораживания проектов в начальной стадии и снятия лотов с продажи. Потенциальных клиентов пугает возможность вложиться и прогореть: например, попасть на недобросовестного застройщика, который не введет жилье в эксплуатацию вовремя.
Прогноз на 2023 год
Можно однозначно сказать, что по ценовой политике новострой сейчас проигрывает вторичному жилью. Снижение цен на первичную недвижимость предвидится не более, чем на 15%, и лишь у единичных проектов, массового спада ждать не стоит. Нынешнее состояние цен, близкое к стагнации, можно назвать штилем, тем более, что 214-ФЗ о долевом строительстве дает покупателям конкретные гарантии: даже в случае банкротства застройщика за клиентом сохраняется право требования передачи жилой недвижимости, на апартаменты этот закон не распространяется. А так можно смело присматриваться к покупке жилья для себя на этапе застройки, если есть возможность сделать это «здесь и сейчас».
Если же расчет на инвестиционный вклад с дальнейшей перепродажей, то это вряд ли можно будет назвать выгодным вложением. Средняя ипотечная ставка составит 8,5% годовых, а льготная ипотека будет ниже этого показателя лишь на 0,5%. Иными словами, разница совсем не большая.
Что касается вторичного рынка, то на данный момент он выигрывает по показателям надежности и выгоды, уже сейчас падение цены составляет 15%.