Добрый день, друзья канала «Просто о сложном (юридические советы)»!
Сегодняшняя тема затрагивает интересы многих, сегодня обсудим новое в законодательстве с 1 марта 2023 года в части получения выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (выписка из ЕГРН). Что такое выписка из ЕГРН, почему этот документ важен при осуществлении сделок с недвижимым имуществом. Кому и какие выписки будут выдавать из ЕГРН с 1 марта 2023 года, а также и на примере расскажу для чего нужна выписка из ЕГРН такая, которую мы можем получить сегодня.
С 1 марта 2023 года не будут публиковать сведения о собственниках в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), если выписку из ЕГРН будет заказывать третье лицо.
Что такое выписка из ЕГРН – это документ на бумажном носителе с печатью или в электронном в виде файла.
В общедоступной сегодня выписке сведения:
-кадастровая стоимость недвижимости;
-границы и расположение объекта – адрес, схема на местности;
-ФИО и дата рождения собственника;
- информация о тех, кому объект принадлежал до вас;
- наличие ипотека, залога, ареста, долгосрочной аренды и другая информация;
-данные о дате постройки и введении в эксплуатацию;
- информация о дате регистрации собственности на владельца и другая информация.
С 1 марта 2023 года данные из ЕГРН будут доступны только с согласия собственников объектов недвижимости. ФИО владельца жилья, дату рождения теперь покажут только владельцу недвижимости или супругу, некоторым сотрудникам государственных органов и нотариусам.
Для того, чтобы персональные данные были раскрыты, собственник должен будет подать в Росреестр заявление, в котором свои персональные данные разрешит предоставлять третьим лицам. Подать заявление можно будет лично через многофункциональный центр (МФЦ) или почтой, либо подать заявление в электронной форме в личном кабинете на сайте Росреестра, либо через портал госуслуги.
Федеральный закон от 14 июля 2022 года N 266-ФЗ
"О внесении изменений в Федеральный закон "О персональных данных", отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившей силу части четырнадцатой статьи 30 Федерального закона "О банках и банковской деятельности" (Закон 266-ФЗ) в части закрытия сведений о собственниках недвижимого имущества для третьих лиц, ограничит возможность покупателей проверить недвижимость перед сделкой.
После 1 марта 2023 года получить выписку из ЕГРН третье лицо (не собственник) из Росреестра сможет только через нотариуса при наличии предоставленных нотариусу письменных доказательств о наличии обстоятельств, указанных ст. 85.1 Основ законодательства о нотариате, для получения выписки из ЕГРН (ст. 85.1 Основ законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993 года N 4462-1).
Нотариус может отказать в предоставлении выписки из ЕГРН, такой отказ нотариуса можно будет обжаловать в суде.
Рассмотрим несколько моментов из реальной жизни, как осуществляется анализ документов перед любой сделкой на примере сделки купли-продажи квартиры и сделки по передаче в аренду (найм) квартиры, для того, чтобы вам было понятно, как сейчас риэлтор или юрист проводит экспертизу документов перед сделкой и как это будет после 1 марта 2023 года.
В настоящее время, перед сделкой стороны (продавец, арендодатель) осуществляют сбор документов для покупателя арендатора/нанимателя. Первым и самым важным документом, с которым должен ознакомиться покупатель или арендатор/наниматель квартиры - это выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество). Для чего это необходимо сделать.
Во-первых, убедиться в том, что собственником продаваемой или сдаваемой в аренду (найм) квартиры, является то лицо по договору, которое указано в выписке из ЕГРН.
Во-вторых, убедиться в том, что продаваемая или сдаваемая в аренду (найм) квартира не обременена правами третьих лиц (залог, аренда), не арестована.
Причем, профессионалы (юристы, риэлторы) рекомендуют дважды заказывать выписку из ЕГРН - первый раз перед сделкой, в период сбора документов, второй раз - во время сделки, когда фактически стороны подписывают документы. Почему это необходимо делать дважды, потому что между сбором документов на сделку и фактическим подписание документов проходит время и ситуация может измениться (есть мошенники, которые умудряются успеть продать дважды квартиру), а «свежая» выписка из ЕГРН отображает реальные сведения о собственнике и о квартире.
Чтобы защитить интересы покупателя, арендатора, нанимателя от таких квартир (например, собственник оказался не один, квартира в совместной собственности, значит сдавать в аренду (найм) должны оба собственника), или квартира находится в залоге у банка, без письменного согласия банка сдавать квартиру в аренду/найм нельзя. В выписке из ЕГРН можно много найти информации, знание которой позволяет покупателю, арендатору вовремя отказаться от сделки или наоборот, проверив выписку из ЕГРН, убедиться в том, что все в порядке и совершать сделку можно. Так проверяется «чистота, прозрачность сделки».
Интересные в этой связи разъяснения Конституционного суда о важности проверки отчуждателя в выписке из ЕГРН (в нашем случае продавца, арендатора) «Разъяснения, связанные с понятием "добросовестный приобретатель", содержатся, в частности, в совместном постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно пункту 38 которого приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества; в то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя; ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем; собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
Для того, чтобы быть добросовестным приобретателем (покупателем), необходимо побеспокоится и проверить перед сделкой кто является продавцом квартиры и может ли это лицо продавать квартиру, если вы сами или с помощью профессионалов проверите это, в том числе из выписки ЕГРН, вы считаетесь добросовестным приобретателем.
Поэтому, когда юристы и риэлторы занимаются проверкой документов перед совершением сделок, они должны иметь возможность самостоятельно получать выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (выписки из ЕГРН), чтобы иметь возможность получить актуальную информацию о собственнике квартиры и сведения о самой квартире для безопасности совершения сделок. С 1 марта 2023 года это будет сделать проблематично.
Но мы не привыкли унывать, это проблема, но не самая большая, поэтому, кому статья оказалась полезна, ставьте лайк, подпишитесь на канал, обсуждайте эту тему, делитесь своим опытом.