Вот многие пишут: зачем нужны риэлторы? Заказал выписку ЕГРН по квартире – там все «чисто». «Пробил» по сайту судебных приставов – среди должников хозяин не значится. Потом скачал шаблон договора купли-продажи в интернете, заполнил его и купил квартиру. Покупал через ипотеку, значит служба безопасности банка все досконально проверила.
Так рассуждают юридически неграмотные обыватели, не сталкивающиеся каждый день со сделками по недвижимости и уверенные в своей проницательности.
Самым распространенным случаем появления «забытых» владельцев является нарушение прав собственников при проведении приватизации. Несовершенство законодательства привело к тому, что в этой процедуре могли совершенно свободно не принимать участие несовершеннолетние и лица, отбывающие заключение в местах лишения свободы.
Но это не мешает им впоследствии заявить свои законные требования на положенную долю. И ничего от этого не спасет. Ни то, что вы являетесь добросовестным приобретателем и не могли знать об этом. Ни титульное страхование, от которого уже отказались практически все страховые компании.
Если не получится договориться, то по решению суда сделка будет отменена, и вас принудительно выселят.
Наличие детей хоть и сложно, но каким-то образом можно обнаружить и получить их отказ. А сидельцы появляются в самый неподходящий момент. Они, как правило, в курсе своих прав на жилье. Но терпеливо ждут подходящего момента. И ждать они, поверьте, умеют.
Стоит вам купить недвижимость, сделать ремонт и обустроиться, как на пороге появляется «нежданный гость» с требованием впустить его или рассчитаться за долю, которой он вправе распоряжаться. Причем ее стоимость будет считаться не в пропорции от цены, уплаченной за квартиру. А по независимой рыночной оценке.
Я старый солдат и не знаю слов любви...
К этой же категории обделенных собственников, которые «случайно» появляются после сделки, относятся наследники, не оповещенные о смерти родственника и наличии наследства.
Еще бывают несовершеннолетние родственники, пусть даже самые дальние, но оказавшиеся на момент регистрации недвижимости на иждивении продавцов.
А также вполне реальные супруги, которые и не подозревали о появлении недвижимости у своей второй половинки во время брака.
Сколько покупателей задумается о прошлом молодой и привлекательной незамужней девушки с чистым паспортом, которая продает свою недвижимость? Только специалисты понимают, что это жилье могло быть куплено в браке, который уже распался.
И если на сделке вы искали внимания этой дамы, а не выписки из ЗАГСа, то приготовьтесь отдать половину квартиры бывшему супругу.
«Она любит выпить. Этим надо воспользоваться»
Про случаи, когда доверенность бывает «липовой» или отзывается в нужный момент, знают многие. Да и появление онлайн-баз у нотариусов почти свело на нет мошенничество такого рода.
Однако даже официально оформленная доверенность может нести в себе опасность. Например, когда она выписана собственником, который не имел на это права или который может быть впоследствии признан недееспособным.
Величайшим заблуждением и стереотипом является то, что нотариусы удостоверяют дееспособность заявителя на 100%. Действительно, путем осмотра и опроса человека нотариус может сделать выводы о его дееспособности и даже написать соответствующее заключение в документах.
Но возможности квалифицированно оценить состояние посетителя у нотариуса нет.
Нередки случаи, когда даже состоящие на учете в психоневрологическом диспансере граждане вполне нормально выглядят и адекватно себя ведут. Временами. Чем пользуются мошенники. И даже не состоящий на учете человек в силу болезни или других внешних факторов может не отдавать себе отчет в своих действиях.
Есть масса юридической практики, когда суды отменяют сделки, в которых документы заверены нотариально. Совершенные во время болезни, алкогольного отравления, после инсульта, людьми с ограничениями по зрению или слуху, и даже после сильного стресса – суд может встать на сторону продавца, если посчитает, что его права были нарушены.
И соответственно, участие недееспособного собственника при продаже напрямую, без доверенности, приведет к негативному результату еще с большей вероятностью.
Сложившаяся практика требовать справку о психическом состоянии продавца только в том случае, если ему больше 80 лет, никакими законодательными нормами не подкреплена. Покупая квартиру на вторичном рынке, такую справку нужно требовать у всех. Лучше оказаться непонятым, чем без квартиры.
Вы спросите, а чем же поможет риэлтор в таких ситуациях? Действительно, не каждый из них способен увидеть подвох и никто из них не дает на это гарантию.
Но опытный специалист по недвижимости как минимум проверит все необходимые документы и данные, а также по некоторым внешним признакам увидит, что сделка может привести к негативным последствиям.
