Старый фонд северной столицы - особая категория жилья с местными особенностями. Мысль жить в историческом центре будоражит воображение многих людей, но к покупке жилья в исторических зданиях нужно подходить, взвесив все «за» и «против». В этой статье мы расскажем вам, что такое «старый фонд» и какими чертами он обладает. После этого мы дадим практические советы - на что стоит обратить внимание при покупке квартиры.
Старый фонд Петербурга - что это?
Речь идет о зданиях, построенных в период с начала XVIII века до 1918 года. Это довольно широкая категория, в которую могут входить как роскошные квартиры из бывших особняков дворян, так и коммуналки в печальном состоянии.
Как правило, дома старого фонда находятся в исторических районах Санкт-Петербурга. 95% таких домов составляют жилой фонд в Адмиралтейском и Центральном районах города; 83% - в Петроградском; 68% - в Василеостровском. В остальных районах исторической застройки этого типа либо нет, либо она встречается очень редко. Есть, правда, еще Курортный район, в котором под старым фондом понимаются деревянные дома, но о них мы в этой статье говорить не будем.
Какие бывают дома в старом фонде?
Материал строительства всех домов старого фонда - это керамический кирпич, а в качестве перекрытий используются металлические или деревянные балки. Дома «старого фонда» различаются по годам постройки:
- Дома XVIII века. Эти дома обычно не превышают в высоту четырех этажей, у них массивные стены, а внутри - небольшие комнаты с низкими потолками. Такого рода здания остались, в основном, в Адмиралтейском районе. Их порой называют «петровскими», но это не совсем верно: за прошедшие 300 лет истории эти дома очень изменились, и от первоначального облика осталось очень мало.
- Доходные дома. Их возводили во время расцвета строительства во второй части XIX века. Говоря про историческую застройку Питера, имеют в виду прежде всего их. Они выглядят не так вычурно, как дома XVIII века: это более стандартная застройка высотой 5-6 этажей с дворами-колодцами. Исторически комнаты в этих домах сдавались людям с различным доходом (отсюда их название). Потолки в квартирах могут достигать от 2 до 4 метров. Бывают в них и необычные планировки: угловые, в форме трапеции, пятиугольные.
- Здания начала XX века. Эти дома возводились на деньги кооперативов и обществ акционеров. Если перевести на современный язык - дома строились по принципу долевого участия. Как правило, это крупные дома с большими, просторными комнатами. Потолки в них высокие, планировка хорошо продумана, а оснащение - по последнему слову техники (на тот момент). В домах начала века были отдельные ванные комнаты, своя прачечная, гараж и дворы для прогулок. В общем, что-то вроде современных новостроек, только дорого-богато.
Обращаем внимание на ремонт
Говоря про старый фонд, нельзя обойти словами ремонт. Дома этой категории могут быть как с капитальным ремонтом, так и без него. Давайте рассмотрим эти два типа подробнее:
- Без капремонта. На рынке жилья в «старом фонде» это обычно самые дешевые предложения. Они помечаются в объявлениях о продаже как СФ. Надо быть аккуратными при покупке такого жилья: затраты на ремонт в данной квартире могут значительно перекрыть недорогую цену. Покупать такие квартиры рекомендуем осторожно - только после того как тщательно посчитаете цену ремонта.
- С капремонтом. Капремонт, в свою очередь, подразделяется на три подгруппы: ремонт 1960-го года (была проведена замена труб, поставлена дополнительная сантехника, обновлены стены и потолок, а также перекрытия); комплексный капремонт 1970-1980-х гг. (заменили перекрытия на железобетонные, провели перепланировку - как правило, это те самые знаменитые коммуналки с комнатами, расположенными в ряд друг за другом); реконструкция 1990-х гг. (очень большой разброс в качестве ремонта: от полностью отремонтированных роскошных квартир до неказистого, наспех сделанного, ремонта).
Очевидно, что квартиры с капремонтом ценятся гораздо выше. Тем более, если ремонт хороший и сделан качественно.
Что нужно знать перед покупкой квартиры в «старом фонде»?
Узнайте, была ли перепланировка
В последние годы участились объявления о продаже квартир-студий в старом фонде. По сути, это переделанные коммуналки, в которых все комнаты имеют выделенные санузел и кухню. Такие помещения, как правило, тесноваты, не имеют балконов и в них один общий коридор (это в квартире-студии!).
Сразу понятно, что здесь что-то нечисто. Студии из принципа невозможны в домах старого фонда. Санузлы в них обычно сделаны после ремонта, и чаще всего такая перепланировка нелегальна. Сделать санузел законно можно только на первом этаже в торговых и хозяйственных помещениях дома.
Советуем внимательно изучить технический план квартиры перед покупкой: там обязательно должно быть указано, была ли сделана перепланировка и законна ли она. Если правового согласования нет, то вы вполне можете получить штраф, если купите такую квартиру. А потом вам еще скажут его убрать.
Оцените состояние парадной и двора в доме
Квартира - это не просто четыре стены в доме, за которые не нужно высовывать носа. Нужно понимать, что, покупая квартиру, вы включаетесь в целую экосистему данного конкретного дома и даже, возможно, района. В этот дом вы будете постоянно приходить, этот двор видеть из окна. Оцените заранее, насколько ухожен двор и можно ли без опаски ходить по нему ночью. Оцените работоспособность домофона, ворот (если они есть). А если у вас есть машина, подумайте заранее, где вы могли бы ее оставлять. Вопрос парковок в историческом центре стоит очень остро.
Что касается парадной, то следует обратить внимание на то, как в ней убираются. Исписанные стены, окурки на полу, запах дыма или еще чего похуже - верные признаки того, что хозяйственная служба дома закрывает глаза на его состояние. Стоит задуматься также, какова социальная среда в таком доме и хотите ли вы в ней находиться.
Хорошо осмотрите квартиру
Обратите внимание на пол и состояние покрытия. Что-нибудь круглое, вроде мячика для тенниса, поможет вам понять, есть ли просадка пола: просто положите его на ровную поверхность и посмотрите, покатится он к стене или нет.
Также хорошенько осмотрите степень износа стен и потолка: есть ли трещины или подтеки. Маленькие трещины в виде ниточек не так страшны, однако параллельные трещины или трещины в форме корней дерева должны вас насторожить. Это может значить, что самому дому требуется капитальный ремонт, и долго он не простоит.
Если пол застелен линолеумом, это тоже плохой знак. Возможно, так собственник пытается скрыть дефекты постройки.
И, конечно, стоит обратить особое внимание на трубы и стояки в ванной и туалете. Если видите потеки, а трубы старые и ржавые, то понятно, что их надо будет полностью менять при ремонте.
Напоследок осмотрите электропроводку. В «старом фонде» часто стоят древние пятиамперные счетчики, которые бешено наматывают круги, когда включены несколько приборов. Скорее, всего такой счетчик не выдержит современных сетевых нагрузок и его тоже надо будет менять.
Это основное, что вам нужно знать перед тем, как купить квартиру в старом фонде Петербурга. А если вы уже купили квартиру, то обращайтесь к нам за ремонтом! У нас есть опыт ремонта помещений в самом центре Петербурга - смотрите наше видео: