Истории споров с жилищными инспекциями из Волгограда (больше всего), Самары, Саратова, Татарстана, Астрахани, которые дошли до Арбитражного суда Поволжского округа и были рассмотрены им за последние два месяца.
Расторжение договора управления – в сроки, которые определены в договоре
Дело № А12-33878/2019, Волгоград
УК оспаривала отказ инспекции во внесении изменений в реестр лицензий. Компания проиграла. Мне первый раз попадается такая причина для отказа.
Инспекция при проверке обратила внимание на договор управления со старой УК, точнее, на порядок его расторжения. Там было написано, что он может быть расторгнут в одностороннем порядке по истечении двух месяцев с момента получения старой УК уведомления о его расторжении.
ГЖИ посмотрела, когда председатель общего собрания собственников направил заявление о расторжении договора управления с приложением протокола общего собрания собственников. Направлены они были почему-то спустя почти 4 месяца с момента проведения собрания.
Дальше инспекция прибавила к дате отметки о получении документов два месяца и обнаружила, что срок расторжения еще не наступил. Административный орган пришел к выводу, что договор управления, заключенный со старой УК, пока еще не расторгнут, и отказала новой УК во внесении изменений в реестр лицензий.
Чтобы успокоить читателей, добавлю, что при повторном обращении спустя некоторое время, новая УК получила положительное решение по своему заявлению, в реестр внесли изменения, дом закрепили за этой новой УК.
Уведомление о расторжении договора нужно для реализации права на односторонний отказ от договора управления.
Дело № А06-5106/2019, Астрахань
По заявлению новой УК Служба жилищного надзора внесла изменения в реестр лицензий. Но потом орган жилищного надзора получил письмо из старой компании, в котором та сообщала, что не получала уведомления о расторжении договора, и просила аннулировать запись в отношении новой УК.
Запись была аннулирована, из-за чего новая компания пошла в арбитражный суд. Ей отказали, сказав, что инспекция всё правильно сделала, так как УК «не имела правовых оснований для управления».
Суды отклонили довод о том, что уведомление о принятом собственниками решении не является обязательным приложением к заявлению на изменение реестра лицензий.
Они указали, что в законе есть прямое указание о направлении инициатором собрания копии решения и протокола общего собрания собственников в действующую организацию, которая на момент принятия решения управляет домом.
Право на односторонний отказ от исполнения договора может быть осуществлено путём уведомления другой стороны. Документов, подтверждающих доставку уведомления о расторжении договора в старую компанию новая УК не предоставила. Отсюда следует, что на момент обращения новой УК в орган жилищного надзора договор управления со старой УК еще не был расторгнут.
Отказ во внесении изменений в реестр лицензий из-за ничтожности решения собрания
Дело № А65-14328/2019, Татарстан
Управляющая организация опять проиграла спор с органом жилищного надзора. Первую инстанцию выиграла, а все остальные проиграли.
Инспекция отказала во внесении изменений в реестр лицензий из-за наличия признаков ничтожности решения общего собрания (отсутствия кворума). Например, из самого странного, она исключила голоса тех, кто не расписался в уведомлении о проведении общего собрания, однако в самом собрании участвовал.
Суд первой инстанции пересчитал голоса и решил, что кворум имелся.
Апелляционный суд и суд округа приняли во внимание расчёт кворума, который притащила старая управляющая компания. По мнению вышестоящих судов, первая инстанция необоснованно не учла расчёты той компании, которая на момент собрания управляла домом.
По этим расчётам кворума не было, что подтверждало позицию ГЖИ и обосновывало законность её отказа.
Корректировку платы за отопление потратили на содержание дома
ТСЖ попыталось оспорить предписание жилищной инспекции, не получилось. Первую инстанцию тут тоже удалось выиграть, но все остальные встали на сторону инспекции.
В предписании от товарищества требовалось произвести корректировку платы за отопление за 2017 год.
Первая инстанция решила, что ТСЖ уже сделало корректировку путём направления средств от экономии по статье «отопление» на уставные цели в интересах собственников общего имущества.
Вышестоящие суды написали, что неправильно тратить переплату за отопление на погашение затрат по текущему ремонту общего имущества. Деньги должны идти либо в счет оплаты по строке отопление, либо возмещаться потребителю.
Каких-либо решений общих собраний, проведенных до того, как потратить деньги, ТСЖ в суд не представило.
Требование о перерасчете сумм за пределами исковой давности признали незаконным.
Дело № А57-10978/2019, Саратов
ТСЖ оспаривало предписание жилищной инспекции. От товарищества требовали пересчитать плату за коммунальные услуги по водоснабжению и водоотведению с октября 2014 года по ноябрь 2018 года.
Суды пришли к выводу о незаконности части предписания, поскольку требование о перерасчете в период с октября 2014 года по январь 2016 года касалось периода за пределами срока исковой давности.
Все судебные инстанции отметили, что «в результате выполнения предписания и перерасчета, связанного с неправильным начислением платы за коммунальные слуги, происходит ее возврат, в том числе путем зачета в счет предстоящих платежей. При этом товарищество лишается возможности использовать меры защиты, предоставленные гражданским законодательством, что может свидетельствовать о нарушении его прав и законных интересов».
Обязали считать по ОДПУ, который не нравился управляющей компании.
УК хотела признать незаконным предписание жилищной инспекции, которая требовала считать плату за отопление по показаниям общедомового счётчика и сделать корректировку за прошлый период.
В доме был установлен общедомовой прибор учёта, а жители оплачивали отопление равномерно в течение календарного года исходя не из среднемесячного объема потребления тепловой энергии на отопление за предыдущий год, а исходя из норматива.
По мнению УК, показания имеющегося прибора учёта нельзя учитывать, поскольку он не введен в эксплуатацию и является технически неисправным. При этом компания ссылалась на то, что при подписании актов допуска в эксплуатацию учета тепловой энергии представитель организации, осуществляющей наладку, не участвовал; наладка узла учета никто не обеспечил; в акте допуска в эксплуатацию не указан представитель организации, осуществляющей монтаж и т.д.
Однако суды дружно указали на то, что, по общему правилу, размер платы за энергетический ресурс устанавливается, прежде всего, исходя из фактических объемов потребления, определенных по счётчикам. Если счётчиков нет, то тогда считается по нормативу.
В спорно доме счётчик есть. Акты допуска в эксплуатацию узла учета тепловой энергии в подписаны представителями самой УК. Это, по мнению судов, свидетельствует о том, что узел учета является исправным и служит основанием для учета теплоносителя по приборам.
Также суды отметили, что УК при подозрении на недостоверность показаний ОДПУ могла инициировать проверку функционирования узла учета, однако таким правом не воспользовалось.
Предписание ГЖИ признали законным.
Заочное собрание неправильно проводить, если перед ним не было очного.
ТСЖ оспаривало в суде повторное предписание жилищной инспекции. Та хотела, чтобы в товариществе нормально провели собрание членов по выбору правления и председателя правления.
По первому аналогичному предписанию ТСЖ провело собрание в заочной форме, что инспекцию не устроило.
По мнению же самого товарищества, проведение общего собрания в заочной форме не противоречит положениям статьи 47 ЖК РФ и предусмотрено Уставом ТСЖ.
Суды указали, что общее собрание в такой форме «легитимно только в случае, если предыдущее общее собрание в форме очного голосования, причем с такой же повесткой дня, не имело установленного кворума». Иначе нарушаются права членов ТСЖ на непосредственное участие в таком собрании, выражение волеизъявления.
Довод ТСЖ о том, что оценивать действительность решений может суд, а не ГЖИ никто всерьёз не воспринял. Предписание признали законным.
Нарушение правил содержания при непосредственном управлении закончилось для обслуживающей организации штрафом.
Дело № А12-26582/2019, Волгоград
Дом находился под непосредственным управлением. Инспекция при проверке обнаружила участки потолочного перекрытия с разрушением штукатурного слоя, оголением и повреждением перекрытий. Обслуживающую дом организацию привлекли к ответственности по статье 7.22 КоАП РФ в виде штрафа 40 000 руб.
Позиция судов по таким делам довольно традиционна:
- являясь по договору ответственным за содержание и ремонт общего имущества, общество должно исполнять обязанности по соблюдению норм жилищного законодательства;
- ссылка организации на то, что затопление квартиры из-за разрушений потолочных перекрытий, ненадлежащего технического состояния и коррозии трубопровода горячего водоснабжения, находящегося на чердаке, произошло до заключения договора, не исключает её обязанность надлежащим образом содержать общее имущество.
УК не виновата в том, что газовики не смогли попасть в квартиры жителей.
Дело № А12-39652/2019, Волгоград
Здесь победила управляющая организация.
Жилищная инспекция наказала её на 40 000 рублей по ч. 3 ст. 9.23 КоАП РФ за «отказ в допуске представителя специализированной организации для выполнения работ по техническому обслуживанию и ремонту внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования».
Это случилось после того, как газовики пожаловались на недопуск в квартиры в ряде домов, которыми управляла компания.
Суды указали, что нет доказательств, подтверждающих отказ УК в допуске АО «Волгоградгоргаз» в квартиры. Компания заблаговременно оповестила жителей о том, что намечается проверка газового оборудования. Также суды учли, что в договоре между газовиками и УК не предусмотрен порядок, согласно которому компания могла бы обеспечить допуск Волгоградгоргаза в квартиры.
Ещё суды добавили, что законодательство РФ запрещает доступ в жилые помещения без согласия проживающих в нем граждан, а допускает его лишь в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая.
За отказ в передаче технической документации на дом привлекли к административной ответственности по двум статьям.
Дело № А12-26669/2019, Волгоград
УК - ООО «Аварийно-ремонтная служба» - не хотела расставаться с домами и их жителями, поэтому затянула с передачей технической документации. В одном доме она вообще ничего не передала, а в другом доме не передала ключи, электронные коды доступа и прочие технические средства, нужные для управления домом. Её одновременно привлекли к административной ответственности по ч. 1 ст. 7.23.2 (воспрепятствование деятельности по управлению многоквартирным домом, выразившееся в отказе от передачи технической документации) и по ч. 3 ст. 14.1.3 КоАП РФ (управление МКД с грубым нарушением лицензионных требований) по каждому дому. Итого получилось 3 предупреждения и 1 штраф 150 000 руб.
По жалобам УК суды оценили законность довольно скромных наказаний, и сочли их правильными:
- Положением о лицензировании деятельности по управлению МКД прямо предусмотрено, что уклонение от передачи технической документации на МКД вновь избранной управляющей организации является грубым нарушением лицензионных требований,
- проверяющими установлено не только уклонение от передачи технической документации на МКД, но и управление спорными домами по истечении сроков действий договоров управления, что является самостоятельным нарушением лицензионных требований.
И такая же история была по другому делу с той же УК - Дело № А12-33316/2019.
Проверки вентиляционных каналов и административная ответственность.
Дело № А12-40280/2019, Волгоград
УК привлекли к штрафу 125 000 руб. по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ – за нарушение лицензионных требований.
Причиной послужили результаты проверки жилищной инспекцией: было выявлено, что вентиляция в некоторых квартирах не функционировала, имелись множественные повреждения и разрушения стенок вентиляционных каналов. Меры к устранению повреждений принимались после обращений граждан по факту предположительного отравления угарным газом; проверка состояния дымовых и вентиляционных каналов производилась с нарушением периодичности, установленной в подп. «в» п. 12 Правил № 410.
УК пыталась переложить вину на специализированную организацию, с которой у неё был заключен договор. Однако суд отметил, что заключение подобных договоров не освобождает её от обязанностей по содержанию общего имущества.
За подобное нарушение инспекция Волгограда также привлекла ТСЖ - дело № А12-25125/2019.
За не соблюдение периодичности выполнения работ по проверке дымовых и вентиляционных каналов, по техническому обслуживанию внутридомового газового оборудования ТСЖ привлекли к административной ответственности по ч. 1 ст. 9.23 КоАП РФ в виде штрафа 40 000 рублей. тоже всё оставлено в силе.
УК не установила ОДПУ и получила штраф.
Дело № А12-38086/2019, Волгоград
Управляющая компания просила суд изменить постановление инспекции о привлечении к административной ответственности в виде штрафа 125 000 руб. по ч.2 ст. 14.1.3 КоАП РФ и исключить оттуда нарушение по не установке и не вводу общедомового прибора учета тепла в эксплуатацию.
Инспекция считала, что это нарушает правила содержания общего имущества, а УК – что не нарушает, так как это обязанность ресурсоснабжающей организации.
Суды поддержали инспекцию: мероприятия по энергосбережению (по установке общедомовых приборов учёта), а также по надлежащей эксплуатации общедомовых приборов учёта включены в состав работ по содержанию МКД и, по общему правилу, обязанность по их установке возложена на лиц, ответственных за содержание дома, то есть на управляющую компанию.
Аналогичным образом та же инспекция привлекла по другому дому ту же УК к той же ответственности с ровно таким же результатом оспаривания - дело № А12-30240/2019.
_______________________
Предыдущие обзоры:
__________________________
Кто ещё не подписан на мой телеграм канал ЖКХ - присоединяйтесь, так как Дзен - не основной мой канал, а в телеграме публикации практически ежедневно.