Привет!Меня зовут Кирилл Афанасьев.
Я инвестор и предприниматель, уже пятый год работаю с коммерческой недвижимостью в Москве.Инвестирую в недооценённые объекты, занимаюсь редевелопментом и создаю пассивный доход на недвижимости.
С 2018 года открыл для себя выгоды работы с муниципальной недвижимостью, и с тех пор плотно с ней работаю.
ВАЖНО
Эта информация не является секретом для опытных игроков.
Тем не менее, для того, чтобы овладеть техниками, изложенными в этом чек- листе, у меня ушли годы работы в недвижимости.
Здесь собраны практические советы по покупке недвижимости, которые я использую в своих сделках.
1. ТОРГУЙТЕСЬ
За счет торгов можно значительно снизить стоимость любого имущества. На моем опыте были случаи, когда цена недвижимости сбивалась практически вдвое.
На что нужно обратить внимание:
✔ По какому принципу собственник выставил ценник
Очень часто владельцы называют стоимость, основанную лишь на их желании. Вполне возможно, что они не сравнивали свою цену с ценами других продавцов.Повезет, если в вашем случае она окажется ниже рыночной.
✔ Состояние помещения
Необходимо проверить состояние:
• несущих конструкций;
• инженерных коммуникаций;
• кровли;
• имущества в помещении (если таковое есть);
• фасада;
• подземных коммуникаций и т.д.
Многие собственники никогда не проверяли состояние своего помещения. Некоторые и вовсе утаивают информацию о каких-либо неполадках, чтобы продать помещение подороже. Любые проблемы, даже самые незначительные, в будущем могут стоить вам больших денег.
Семь раз отмерь, один раз купи
✔ Документы
Проверьте наличие:
• правоустанавливающих документов (они подтверждают право собственника на владение помещением);
• договоров на все инженерные коммуникации с ресурсоснабжающей организацией;
• судебных решений:
1) на право о предоставлении сервитута (возможности ограниченного использования собственности другими лицами);
2) об арестах;
3) о судебных требованиях и т.д.
• других юридических договоров, наличие которых может затруднить эксплуатацию помещения или привести к дополнительным тратам в будущем.
✔Качество арендатора
Иногда помещение продается с уже действующим арендатором. В таком случае долгосрочные договоры прибавляют к цене недвижимости большую стоимость, чем краткосрочные. Прежде чем покупать помещения с такими условиями, необходимо оценить платежеспособность арендатора. Если со своего товарооборота он отдает менее 3% на оплату помещения, то он надежен. В ином случае вскоре он будет вынужден просить о скидке или же вовсе съедет.
2. ВОСПОЛЬЗУЙТЕСЬ ВОЗМОЖНОСТЬЮ СОВМЕСТНОЙ ПОКУПКИ
При этом способе несколько людей (как правило, 2-3 человека) вместе покупают недвижимость. Все участники покупки заносятся в ЕГРН как собственники помещения, соответственно распределяются доли владения.
3. ПРИОБРЕТЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ООО
Этот вариант совместных покупок более сложный.
Можно прописать корпоративный договор и заранее договориться о том, как распоряжаться объектом. За счет этого вы обезопасите свои инвестиции и сам объект.
Вы не будете напрямую владеть собственностью, доли не будут вписаны в свидетельство.
4. ОФОРМИТЕ КРЕДИТ
Возможность сэкономить в моменте. Придётся заплатить за объект почти в два раза больше с учетом процентов по займу.
5. ВЫКУПИТЕ НЕДВИЖИМОСТЬ У ГОРОДА В РАССРОЧКУ
Согласно No159-ФЗ РФ, при выкупе городской недвижимости можно:
✔ взять рассрочку сроком на 5 лет
✔ по ставке 1/3 от ставки рефинансирования (2% годовых)
✔ при этом не внося первоначальный взнос.
Можете написать МНЕ в директ инстаграмма, и я смогу более подробно рассказать об этом процессе выгодного приобретения недвижимости у города.
6. ПРИОБРЕТИТЕ ДОЛЮ В ДЕЙСТВУЮЩИХ ОБЪЕКТАХ НЕДВИЖИМОСТИ
Воспользовавшись таким вариантом, вы избавляете себя от лишних хлопот, так как получаете долю и в арендном потоке, и в недвижимости. Одним из удачных примеров такого проекта является "Афанасьевский рынок", где наши инвесторы получают 20-40% годовых на аренде, а также увеличивают капитал за счет прироста стоимости недвижимости.
Эти простые приемы помогут вам выбрать достойный объект недвижимости и снизить на него цену. Если у вас есть вопросы по коммерческой недвижимости – пишите мне в Instagram.