В этой статья я уделю внимание покупки жилья на вторичном рынке. Вы покупатель, есть подходящий вариант и вы хотите знать, как проверить квартиру перед покупкой. Не нужно заблуждаться, что ваш риелтор знает все риски и поэтому не допустит ошибок.
Два аспекта, которые вы должны знать при покупке квартиры на вторичном рынке. Это юридическая чистота и добросовестность продавцов.
Рассмотрим, как самостоятельно проверить юридическую чистоту квартиры для ее покупки
Прежде чем подписать договор купли-продажи, сделайте следующее:
1. Закажите выписку из ЕГРН на приобретаемое жилье. Госпошлина за предоставление выписки – 460 рублей. Запрос может сделать абсолютно любой человек, через МФЦ или электронный портал Росреестра. Выписка из ЕГРН позволит сразу выяснить несколько важных моментов:
- Фамилию собственника жилья. Так вы убедитесь, что лицо, ведущее переговоры о сделке, действительно имеет на это право.
- Наличие или отсутствие зарегистрированных ограничений. Арестов и запрещений быть не должно. Если имущество в ипотеке или залоге, то для отчуждения потребуется согласие банка.
- Планировку квартиры, которая зарегистрирована на настоящий момент времени. Расположение перегородок и комнат в графической части выписки должно совпадать с реальной планировкой квартиры. В противном случае, вам попалась квартира с неузаконенной перепланировкой. Что можно сделать: договориться с продавцом о снижении цены, или заставить его привести документы в порядок. Еще один вариант на выбор: пусть собственник делает ремонт за свой счет, чтобы вернуть жилье в исходное состояние.
2. По желанию можете заказать также выписку из ЕГРН о переходе права (рекомендую это делать). Стоимость ее тоже 460 рублей. Данный документ расскажет вам, как часто квартира переходила из рук в руки. Если часто, то может с ней что-то не так.
3. Потребуйте от собственника расширенную выписку из домовой книги. Там будет вся информация о зарегистрированных лицах в этой квартире за весь период существования квартиры.
Проверка добросовестности покупателя
В этом случае нужно выяснить следующие обстоятельства:
1. На каком основании приобрел собственник эту квартиру (этот пункт всей проверки один из самых важных). Допустим, приобретал на основании приватизации. Тогда нужно потребовать все документы по этой сделке. Возможно, перед приватизацией было несколько лиц, которые отказались от нее в пользу этого собственника. В итоге они приобретают право бессрочного проживания в этой квартиры, даже с новым собственником. Или другая ситуация. Наследство. А собственник является какой-то дальней родственницей (то есть не входил в первую линию наследства). Тогда возникает вопрос, а где другие родственники умершего (наследодателя). А они вообще принимали участие в наследстве данной квартиры?
2. Попросите у собственника справки с ПНД и НД. Так вы поймете, что человек не страдает никакими психиатрическими заболеваниями, осознает последствия сделки и руководит своими действиями.
3. Проверьте, нет ли на квартире долгов по коммунальным платежам. Потребуйте у собственника справку с Управляющей компании об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (новый собственник не отвечает по долгам, но нервы вам потерпят сотрудники Управляющей компании).
4. Отдельно необходимо потребовать справку об отсутствии задолженности по оплате за капитальный ремонт.
5. Попросите также справки об отсутствии задолженности за иные услуги: электричество, вода, телефон и т.п.
6. От имени собственника действует доверенное лицо. Если квартиру продает представитель по нотариальной доверенности, не стоит сразу же подозревать подвох. Изучите доверенность, спросите, приедет ли владелец на сделку. На этом сайтесодержатся сведения об отмененных доверенностях. Я лично требовал бы присутствия собственника, который подписывал договор, писал расписку о полученных деньгах и т.д. Согласитесь, сделка сложная, поэтому присутствие один раз на ней не будет обременением ни для кого.
7. Продавец купил квартиру на средства материнского капитала. Несовершеннолетним в таком случае обязательно должна принадлежать зарегистрированная доля в квартире (ФИО детей будут отображаться в выписке из ЕГРН). Иногда родители игнорируют эту норму закона и продают жилье, не передав доли детям. Впоследствии такая неосторожность продавца может обернуться неприятными последствиями для обеих сторон сделки.
8. Среди продавцов есть несовершеннолетний ребенок. Для продажи нужно будет разрешение от органов опеки. Без их согласия сделка не состоится.
9. Покупается доля в квартире. В этом случае остальные собственники должны заверить у нотариуса нотариальный отказ от права преимущественной покупки, которым по закону наделены владельцы общей долевой собственности.
10. Участие нотариуса в сделке купли-продажи. Нотариус нужен обязательно, если: продается доля (за исключением случая, когда по долям квартира продается целиком), и если собственник – несовершеннолетнее или недееспособное лицо. Во всех остальных случаях можно обойтись своими силами, либо привлечь юриста или риелтора.
Кстати, о нотариусе: многие считают, что его участие при покупке квартиры – гарантия чистоты сделки. Однако это не так. Нотариус удостоверяет личности и подписи, он не занимается проверкой юридической чистоты. Нотариальные сделки точно также оспаривают в суде, как и любые другие. Проверяйте квартиру самостоятельно, привлекайте специалистов по рынку недвижимости. Удачных всем сделок!
Инстаграм https://www.instagram.com/advokat_vor...
Фэйсбук https://www.facebook.com/vorobievalex77/
ВК https://vk.com/advokat_vorobev
Сайт https://advokat-vorobev.ru
+7(495) 241-10-84