Советы архитектора.
Будучи строительным проектировщиком с неплохим опытом, имея за плечами достаточно построенных больших и малых объектов (в том числе собственный загородный дом), решил поделиться накопленным опытом. Для людей, имеющих строительное образование и практику, я америк, наверное, не открою, для остальных это может оказаться полезным. Интернет переполнен сейчас разнообразными статьями и советами на строительную тему, при этом качество многих весьма сомнительное, от некоторых, вообще, волосы дыбом встают. Сейчас любой, сколотивший туалет на участке, уже считает себя специалистом и начинает давать советы. Некоторые, даже и туалета не построив, компонуют куски из чужих статей, слабо разбираясь в предмете. А легковерные граждане - те, что решили обзавестись какой-нибудь недвижимостью (коттедж, магазин, спортивный центр, аквапарк, маленький свечной заводик) рискуют стать их жертвами.
Эту статью посвящу оценке возможностей земельного участка для строительства.
Предположим, вы решили построить себе какое-нибудь здание. Это может быть частный дом (объект ИЖС), общественное здание – магазин, фитнес-центр и т.п. Для начала ваш земельный участок должен быть оформлен в собственность или аренду и стоять на кадастровом учете. Далее надо понимать, что строить на нем как угодно и все, что душа пожелает – не получится. Изначально владелец участка планирует одно, но суровая нормативная реальность может разрушить все его ожидания; и в итоге может оказаться, что разместить можно только гораздо более скромный объект.
Все территории в населенных пунктах подпадают под действие нормативов: градостроительных, противопожарных, санитарных. Федеральных (СП, ГОСТы, СанПиНы) и местных. Сейчас в любых деревнях и поселках, не говоря уже о городах, разработаны генеральные планы и приняты правила землепользования и застройки – ПЗЗ. Плюс еще действуют местные градостроительные нормы, для отдельных районов разработаны проекты планировки территорий. И если вы что-то собрались строить, то постройка должна отвечать требованиям всех этих документов, в противном случае ее просто нельзя будет ввести в эксплуатацию. А могут и потребовать снести в судебном порядке, да еще за ваш счет.
Неподготовленному человеку в этой мешанине документов разобраться практически невозможно, но, с выходом последней редакции Градкодекса стало легче: теперь можно бесплатно заказать на свою землю Градостроительный План Земельного Участка (сокращенно градплан, или ГПЗУ). Это документ, в котором все нормативные требования сведены воедино, и Застройщик имеет полную картину того, что делать можно, а что нельзя. И, если можно, то в каких пределах. В ГПЗУ будет написано, какие типы зданий и какой этажности можно построить на участке, с каким отступом от границ, попадает ли участок в зоны ограничения застройки (целиком или полностью). Зоны ограничения застройки (правильно называются ЗОУИТ - зоны с особыми условиями использования территорий) – это отдельная опасность. Их десятки разновидностей: водоохранные зоны рек, охранные зоны источников водоснабжения, инженерных коммуникаций, объектов культурного наследия, санитарно-защитные зоны предприятий и опасных объектов, подлетные зоны аэродромов, зоны возможных стихийных бедствий (цунами, затопления)... Без ГПЗУ их определить в принципе невозможно даже профессионалу. И совсем не факт, что если у вас земля в собственности, то на ней можно хоть что-то построить.
У меня в практике был случай, когда Заказчик хотел возвести на собственном участке немаленькое общественное здание и заказал эскизный проект. Но поленился вовремя получить градплан, который просили у него проектировщики перед началом работы. В итоге, уже после выдачи проекта, ГПЗУ был получен, и оказалось, что рядом с участком находится небольшой памятник - объект культурного наследия - с охранной зоной, почти полностью перекрывавшей участок. В этой охранной зоне было запрещено любое строительство. То есть, земля есть, налоги с нее платятся, а использовать ее нельзя. И так может быть с любым.
Для коттеджей-ИЖС ГПЗУ теоретически необязателен, формально можно строить и без него. Порядок уведомительный, проект тоже необязателен – уведомил администрацию и строй. Но, все равно, будь добр - соблюди все возможные нормы и отступы от границ. Которые без ГПЗУ попробуй определи. Или придется консультироваться в районной/городской архитектуре, но консультирующий может и ошибиться - все мы люди (а могут и денег попросить), а градплан – это документ, к тому же, бесплатный (и отказать не имеют права). Поэтому советую всем и всегда: собрались строить – сразу заказывайте ГПЗУ в администрации своего города или поселка. Сэкономите деньги и нервы себе и проектировщикам.
Надо быть внимательным и при покупке земельного участка, особенно, находящегося в каком-нибудь «неоднозначном» месте: на берегу водоема (у него есть береговая полоса, к которой должен быть обеспечен общий доступ – никаких заборов); рядом с линией электропередачи (у нее есть охранная зона, ширина ее зависит от напряжения ЛЭП); недалеко от какого-нибудь завода (у него будет санитарно-защитная зона, иногда до 1 км радиусом, строительство жилья там запрещено); рядом с лесом (противопожарный разрыв до его границ). Из проблемных мест на память сразу приходят еще природоохранные зоны и уже упомянутые объекты культурного наследия. Правда, при покупке земли ГПЗУ уже не потребуешь (он выдается только правообладателю), но можно посмотреть карту зонирования в приложении к ПЗЗ этого населенного пункта. Как правило, это все выложено в интернете на официальных сайтах администраций. Смотреть надо карту зон с особыми условиями использования территорий – там будут обозначены все ограничения.
Газобетон и кирпич – что лучше?
Мелкозаглубленная фундаментная плита vs УШП
Самый лучший фундамент
О чем надо подумать, планируя строительство
Зачем нужны рабочие чертежи
Эскизный проект, для чего он