Вновь, после карантина, возобновились торги по продаже коммерческой недвижимости города Москвы. Что же они показали? Для старых участников этого рынка последние торги оказались настоящим шоком. Цены на самые, что ни на есть средненькие помещения, взлетели на недосягаемую величину. Что же произошло? И почему я называю эту величину «недосягаемой»? Давайте по-порядку. Для чего люди покупают нежилую недвижимость? Конечно, редко кто-то приобретает помещения для своего бизнеса. Однако основные игроки этого рынка, становятся собственниками этих прекрасных квадратных метров, чтобы сдавать их в аренду. И если постоянный участник этого рынка «бьётся» на аукционе, то «досягаемая» цена, которую он готов выложить за помещение, приблизительно, равняется 80 – 100 арендным платежам, которые он получит за этот объект, сдав его в аренду. Давайте возьмём какие-то достаточно понятные цифры. Например, стоимость 2-х комнатной квартиры в Новой Москве. Только давайте не будем придираться к цифрам, я беру среднестатистическую квартиру. И так, пусть такая квартира стоит 6 000 000 - 8 000 000 рублей, то есть мы исходим из бюджета 7 000 000. Допустим, я собираюсь потратить такие деньги на покупку коммерческой недвижимости. На что я должен ориентироваться? 7 000 000 / 80 (количество арендных платежей) = 87 500 рублей в месяц должен быть мой арендный поток. В самом худшем случае он будет равняться 7 000 000 /100 (количество арендных платежей) = 70 000 рублей в месяц. Здесь я показал, как выглядят цифры относительно друг друга. С этим понятно? На деле, всё происходит естественно ровно наоборот. Я изучаю помещение на предмет, за сколько его можно будет сдать. Это зависит от его локации и ещё раз от локации. И прихожу к выводу, что это ориентировочно 70 – 85 000 в месяц. Принимая участие с торгах, моя расчетная цена покупки варьирует: от 75 000 (месячный арендный поток) х 80 (месяцев) = 6 000 000 до 75 000 х 100 = 7 500 000 руб. И я не готов платить за это помещение 8 000 000 рублей. Для меня это недосягаемая цена.
Так, что же произошло? Аренда не то, что поднялась, в некоторых сегментах она наоборот, упала. Так кто эти люди готовые платить столько, сколько не готов платить я и другие участники рынка? Это новые игроки, пришедшие с полей аренды квартир. Почему они готовы платить бешеные деньги за нежильё? Всё дело в том, что для этих персонажей это вовсе и не бешеные деньги. Давайте вернемся к цифрам. Допустим человек купил себе среднестатистическую однушку за 5 500 000 рублей, потратился на ремонт, стиралку, холодильник, мебель и вышла ему эта квартира в 6 500 000 рублей. За сколько он её сдавал, до пандемии? Правильно, приблизительно за 35 000 руб. Это какой срок окупаемости у этого бизнеса? 6 500 000 / 35 000 = 185 месяцев. А сейчас цены на аренду квартир упали достаточно прилично. На сколько я себе представляю, теперь такая однушка сдаётся не за 35 000, а за 20 – 25 000 рублей в месяц. Такое падение цен на аренду жилья, толкнуло квартирных магнатов на новый рынок. Рынок коммерческой недвижимости. И что получается? А вот, что. Такой новый игрок на рынке нежилья, с удовольствием купит помещение, которое будет приносить 75 000 рублей в месяц за 10 000 000 рублей. И в этом случае у него срок окупаемости всего-то 133 месяца против привычных 185. Он ещё на кухне, попивая французский коньячок, будет хвастаться своей жене, как не дорого он купил такое классное помещение.
Моё объяснение получилось очень длинным и слишком разжёванным. Да это так. Но если бы, я кратко написал, что во всём виноваты люди сдающие квартиры в аренду, то для тех, кто совсем не в теме, такое объяснение показалось бы более, чем странным.