Вопрос «взорвется ли рынок недвижимости после первой волны самоизоляции, после второй, если таковая будет, и взорвется ли вообще?», сейчас больше риторический. Застройщикам нужна помощь, так решило Правительство РФ, и для начала решило направить пенсионные накопления россиян на скупку дефолтных ипотечных бумаг. А теперь началась анонсированная ранее программа скупки нераспроданных активов Застройщиков.
Вы не понимаете, что это такое, верно? Вы полагаете, что рынок первичной недвижимости - это девелоперы, застройщики, котлованы и продажи. Но все далеко не так. Мы вам расскажем.
Беря ипотеку, пускай и льготную в банке, вы и не подразумеваете, что ваша ипотека будет пакетирована, секъютеризированна и продана. Банк заработает на этой операции, вернет финансы обратно, вновь выдаст ипотеку, и все повторится. И это лишь первый финансовый продукт, а существует еще и финансовый дериватив поверх указанного, синтетический. От вас данный процесс не зависит. Вы всего лишь возьмете ипотеку. Но если вы перестаете платить ипотеку, карточный домик начинает разрушаться. И разрушение настолько оглушительное, насколько построенные финансовые продукты на базе вашей несчастной ипотеки превышают ее по размеру.
Сейчас рынку ИЦБ (ипотечных ценных бумаг) потребовалась помощь, и она пришла в виде пенсионных накоплений. Но это не спасет рынок Застройщиков, корпоративные долговые обязательства которых, а также кредитные линии и кредиты, требуют постоянного финансового потока, продаж.
Но вы не хотите покупать у них столько и в достаточном объеме то, что они строят и по тем ценам, которые они заявляют. И даже льготная ипотека не может вас заставить сейчас купить у них достаточно. Или это уже невозможно? Ведь количество людей, способных взять ипотеку на определенных условиях, конечно. А когда условия начинают ужесточаться, безработица увеличиваться, то субсидирование ипотеки не играет значимой и вообще какой бы то ни было роли. Платежеспособные граждане России, черт бы их побрал, с точки зрения Застройщиков, пообнищали давно, а иначе, как можно было объяснить более 30% нераспроданных площадей застройщиков на второй квартал 2019 года?
Еще до текущего кризиса, до самоизоляции и обрушения продаж, состояние строительной отрасли было весьма плачевно. Отчасти, мошенническое, по признанию Германа Грефа. Эскроу-счета подлили масла в огонь и послали в долговой нокаут в два раза больше Застройщиков к концу 2019 года по сравнению с 2018-м. Оставшихся на рынке нокаутировала первая волна пандемии. На существующую дыру в бюджете Застройщиков наложилась новая прореха, и спрос не восстанавливается. Дыра растет в геометрической прогрессии.
Застройщики и раньше скидывали невостребованные зависшие объемы недвижимости с баланса и отдавали в кредитующие банки в качестве обеспечения прямых кредитов, которые, в свою очередь, шли на погашение кредитных линий. И продолжали строить. Какие там требования к достаточности капитала? Устроить распродажу уже не получится, банально - не спасет. Нужно повышать цены, чтобы хватило рассчитаться.
Разумеется, что поддержка со всех сторон. Нельзя же оставлять на рынке один ПИК, у которого и так порядка 7% рынка, да еще пару- тройку компаний. Помимо попытки влить в рынок ликвидность через субсидирование ипотеки, скупки дефолтных ИЦБ и корпоративных долговых обязательств (это по-тихому), придется покупать у Застройщиков нераспроданные активы. Но по каким ценам? Сегодня заявленная цена на 15% ниже текущего рынка и шаг на понижение на торгах в 1%. Но кто устанавливал первичную оценку, и насколько она соответствует рынку? И, кстати, какому рынку - до самоизоляции или, может быть, до эскроу-счетов?
Но, вот беда, похоже, что Застройщикам этот вариант помощи уже не поможет, если не завысить «рыночную цену» процентов на 30%, чтобы от нее уже дисконтировать 15%. Дыра-то больше.
А может быть именно так и поступят. Это же аукцион «по-русски».
А если вас интересуют аукционы, на которых можно действительно увидеть дефолтную недвижимость со стартовой ценой до минус 40% от действительной рыночной оценки, тогда вам на онлайн аукционы европейской недвижимости. Вот только искать их самостоятельно весьма проблематично, мониторить и подавать заявки – целая проблема. Заходите к нам, мы сделали площадку и постоянно улучшаем ее, интегрируем аукционные площадки Старого Света. Скоро интеграция аукционной площадки Великобритании и Греции. Следите на нашем сайте и в нашем Телеграм канале @myeasysell. И будьте бдительны с первичным рынком недвижимости в РФ, он давно пугает инвесторов. Но вы это знаете и без нас.