Чтобы сделать квартиру просторнее и комфортнее необходимо выполнить ее перепланировку. Но нужно помнить, что некоторые изменения в планировке квартиры запрещены. Что такое перепланировка, какие виды работ нужно согласовывать, как это сделать, а также какая перепланировка запрещена — в этой статье.
Что такое перепланировка?
Перепланировка квартиры - это изменение конфигурации жилого помещения. Проще говоря, это снос или перенос перегородок, перенос или расширение оконных или дверных проемов. Это может повлиять не только на вашу квартиру, но и изменить параметры дома, быть опасными для соседних квартир. Поэтому перепланировка требует согласования и внесения изменений в технический паспорт жилого помещения, который хранится в Бюро технической инвентаризации (БТИ).
Понятие перепланировки дано в «Методическом пособии по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004», утвержденном Госстроем Российской Федерации. Под перепланировкой понимаются следующее:
- перенос и разборка внутренних перегородок;
- перенос и устройство дверных проемов;
- разукрупнение многокомнатных квартир (когда одну квартиру перестраивают в несколько);
- расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений и наоборот;
- объединение малокомнатных квартир в одну;
- устройство или ликвидация дополнительных кухонь и санузлов;
- ликвидация темных кухонь (без окон) и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;
- устройство новых или изменение планировки существующих тамбуров.
Главное правило перепланировки: она должна быть безопасной, соответствовать санитарным и строительным нормам, а также соблюдать права соседей.
Перепланировка и переустройство помещений — это одно и то же?
С точки зрения ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации, переустройство — это установка, замена и перенос инженерных сетей, электрического и санитарно-технического оборудования. К таким работам относятся:
- установка бытовых электроплит взамен газовых плит или плит на твердом топливе;
- перенос электрических сетей, нагревательных, сантехнических и газовых приборов;
- устройство новых и переоснащение существующих туалетов и ванных комнат;
- устройство новых вентиляционных каналов;
- прокладка новых или замена существующих трубопроводов и устройств для установки душевых кабин, гидромассажных ванн, стиральных машин и других сантехнических и бытовых приборов.
Следовательно, переустройство помещений — это не то же самое, что перепланировка. Но оно также не должно наносить ущерб строительным и санитарным нормам дома и должно проводиться при уведомлении надзорных органов.
Что не относится к перепланировке и переустройству помещения?
Некоторые работы могут ошибочно приниматься как перепланировка, хотя ею не являются. Следовательно, уведомлять о них надзорные органы не требуется.
К таким работам относится:
- замена окон и дверей без изменения проемов,
- остекление балкона,
- демонтаж встроенных шкафов.
Косметический ремонт, покраска стен и оклеивание обоями, замена электрической плиты, установка кондиционеров, антенн и телевизионных тарелок также не нуждаются в уведомлении. Не относится к перепланировке и переустройству помещений смена отопительных приборов, в том числе газовых, при условии, что для них не потребуется прокладывать новые подводящие сети.
Какие работы по перепланировке не требуют согласования?
Некоторые работы по перепланировке и переустройству помещений не влияют на безопасность дома, а также не представляют угрозы для здоровья и имущества жильцов соседних квартир. Например, если вы решили объединить ванную и туалет, не увеличивая их общую площадь, установить или снести ненесущие перегородки или сделать в них дверные проемы (или, наоборот, заделать). Но такие работы требуют уведомления надзорных органов, причем уже после завершения переделок. Для этого необходимо вызвать в квартиру специалиста из БТИ, который оформит акт о завершении ремонта и оформит новый технический паспорт.
Какие работы нужно согласовывать?
Перепланировки, а также переустройства помещений, которые могут повлиять на конструкцию и инженерные сети дома, требуют согласования. При этом необходимо убедиться, что планируемые работы не входят в список запрещенных.
Когда и где согласовывать перепланировку?
Перепланировку и переустройство необходимо согласовать до начала проведения ремонтных работ. Сделать это вы можете в комитетах при отделах архитектуры районных или городских администраций, а также в многофункциональных центрах (МФЦ). В некоторых регионах это можно сделать онлайн через сайт госуслуг. Оптимально заказать у специализированной проектной организации проект перепланировки. Если его вам согласовали, можно начинать .
Какие документы понадобятся для согласования перепланировки?
Для согласования перепланировки потребуются следующие документы:
- заявление (по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.04.2005 года № 266 «Об утверждении форм заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения»);
- согласие всех собственников или жильцов (если жилье находится в социальном найме) на перепланировку;
- документы, подтверждающие право собственности на квартиру (свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН);
- заключение управляющей компании о возможности согласования (если необходимо);
- технический паспорт на квартиру (можно получить в БТИ);
- эскиз или проект перепланировки;
- заключение санитарно-эпидемиологической станции (при подаче проекта);
- заключение МЧС (при подаче проекта).
Пакет документов может отличаться для разных регионов, поэтому список лучше уточнить.
После рассмотрения заявления комиссия выносит решение и выдает документ по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.04.2005 года № 266 «Об утверждении форм заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения». В случае положительного решения можно приступать к ремонту.
Чем отличается эскиз перепланировки от проекта?
Чтобы провести переустройство или перепланировку жилья, требуется эскиз или перепланировки.
Если ремонтные работы никак не влияют на прочность жилого дома и его архитектурный облик и не сказываются на безопасности жильцов других квартир, для согласования нужен только эскиз. Его может изготовить самостоятельно: достаточно сделать копию поэтажного плана, который прилагается к техпаспорту, нарисовать на копии планируемые изменения и выписать их списком (это можно сделать от руки).
К работам, которые требуют только эскиза, относятся:
- снос и возведение гипсокартонных перегородок,
- перенос радиаторов (без увеличения их количества и технических параметров),
- перенос раковины в пределах санузла.
Ряд регионов относит к таким работам и организацию одного дверного проема в несущей стене.
В более сложных случаях необходимо заказывать проект перепланировки. Однако и тут есть два варианта. Если ремонт не затрагивает несущие конструкции дома, то проект может выполнить проектная организация. При ее выборе важно обращать внимание на то, чтобы она состояла в саморегулируемой организации (СРО) — у таких компаний есть свидетельство о допуске к проектированию перепланировок и переустройств квартир.
Если ремонт затрагивает несущие конструкции дома, то проект должен выполнить сам архитектор или уполномоченная проектная организация.
При подаче проекта на согласование к нему необходимо приложить разрешение на проведение работ от санэпидемстанции и МЧС.
Что делать после окончания перепланировки?
После окончания ремонта нужно пригласить представителя БТИ, который зафиксирует проведенные работы и проверит, соответствуют ли они изменениям, указанным в эскизе или проекте. Заключение техника подается в комиссию при архитектурном отделе, которая через 45 дней выдает акт о законности работ. Его нужно принести в БТИ, которое оформляет новый техпаспорт помещения. Если во время ремонтных работ менялась площадь помещений внутри квартиры или самой квартиры, необходимо подать заявление об уточнении сведений в Росреестр (через само ведомство или МФЦ). Уточнение вносится в ЕГРН в течение 15 дней.
Какие работы по перепланировке запрещены?
Список ремонтных работ, которые запрещено проводить в квартире многоэтажного дома, очень большой.
Согласно «Методическому пособию МДК 2-04.2004» не допускаются перепланировки и переустройства помещений, которые:
- нарушают прочность или ведут к разрушению несущих конструкций жилого дома, ухудшают сохранность и внешний вид фасадов и не отвечают противопожарным требованиям к жилым зданиям;
- ухудшают условия проживания жильцов дома или квартиры;
- предназначены для использования квартир под нежилые цели без предварительного перевода их в состав нежилого фонда.
Например, запрещено разрушать несущие стены и общие инженерные системы (канализацию, водопровод, отопление, вытяжку), поскольку это подвергает опасности весь дом. Также нельзя устраивать нежилые помещения над жилыми и делать ванную над спальней соседей снизу. Но этот запрет не касается жителей первого этажа, поскольку под ними нет квартир.
Нельзя объединять комнату (гостиную) с кухней, если в ней имеется газовая плита или колонка, так как они должны находиться в помещении с плотно закрывающейся дверью. Запрещено объединять с жилым пространством балкон и лоджию, а также устанавливать на них батареи, поскольку из-за переохлаждения трубы могут лопнуть, нарушив отопление всего дома.
При уменьшении площади кухни в помещении обязательно должно оставаться окно. В квартире со свободной планировкой нельзя создавать комнату площадью меньше 9 м2 или шириной менее 2,25 м2.
Подробную информацию о том, какие работы запрещено проводить при перепланировке, можно получить в комитетах при архитектурных отделах районных администраций.
Чем грозит незаконная перепланировка?
Если перепланировка или переустройство квартиры проведено без предварительного согласования, то такие изменения считаются самовольными. К ним же относится и ремонт, не соответствующий предоставленному эскизу или проекту.
Если при самовольной перепланировке были выполнены работы, не запрещенные законом (то есть БТИ разрешило бы ее провести), эти изменения можно согласовать уже постфактум. Но если обнаружатся изменения, которые противоречат закону (например, вы расширили площадь ванной или снесли несущую стену), вам грозит штраф в размере от 2000 до 2500 рублей (п. 2 ст. 7.21 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации), а также вас обяжут восстановить первоначальное состояние квартиры. Если собственник не выполнит это требование, органы местного самоуправления могут подать на него в суд — и если выиграют дело, то владельца могут выселить, а квартиру продать с публичных торгов (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ). Судебные издержки и сумма, которая нужна для восстановления квартиры, вычитаются из суммы сделки, а бывший собственник получит остаток денег от продажи. Но на практике такие случаи крайне редки, особенно если ответчику больше негде жить, кроме как в этой квартире. Тем не менее, стоит иметь в виду, что незаконные изменения в квартире могут привести к долгим судебным тяжбам.
Как согласовать уже сделанную перепланировку?
Согласовать самовольную перепланировку можно, если работы не наносят существенного ущерба дому и соседям. Для этого нужно получить технический паспорт в БТИ (на нем красными линиями наносятся изменения, сделанные в процессе самовольной перепланировки). Также потребуется техническое заключение от проектной организации, входящей в СРО, — этот документ подтвердит, что проведенные работы не скажутся на конструкции дома.
В ряде регионов согласовать уже проведенные работы можно только через суд, поскольку в этих регионах отсутствует регламент по согласованию самовольной перепланировки.
Можно ли делать перепланировку, если квартира находится в ипотеке?
Здесь все зависит от договора с банком или организацией, выдавшей ипотечный заем. Как правило, в договоре об ипотечном кредите или займе содержится информация о недопущении или разрешении проведения ряда ремонтных работ. Если запретов нет, то можно применить правила перепланировок для обычных квартир.
Как правило, в договорах об ипотеке содержится пункт о необходимости согласовывать перепланировку с банком. Незаконная перепланировка может привести к удешевлению жилья, а кредиторы стараются обезопасить себя от такого сценария. Также перепланировка может влиять на сумму страхования объекта недвижимости (обязательно при ипотеке), дополнительно необходимо обратиться в Вашу страховую компанию для уточнения информации.
Процесс согласования может проходить медленно, и в каждом случае он требует определенных процедур. После завершения перепланировки или переустройства кредитор может потребовать новый технический паспорт, выписку из ЕГРН, а также провести переоценку ипотечной недвижимости, в том числе в результате переоценки возможно изменение платежа за страхование объекта недвижимости.