Принято ругать неудачные планировки квартир из так называемого старого фонда – мол, кухни и санузлы крошечные, коридоры узкие. Но далеко не все планировки новостроек можно назвать удачными. Да и требования к планировкам у всех разные. Для кого-то кухня – это место приёма гостей, там должно быть и просторно и светло. Для других – кухня лишь место для быстрых завтраков, и тогда достаточно небольшой площади. Одни хотят иметь гостевой и хозяйский санузел в двухкомнатной квартире, а другие предпочтут второй санузел оборудовать под кладовку.
Если вы ищете, но не можете найти квартиру с идеальной планировкой или так и чешутся руки изменить конфигурацию родной квартиры, то пришло время разобраться, что можно, а что нельзя делать при перепланировке.
Определимся с терминологией
- Перепланировка – это изменение той конфигурации помещений, которая заложена в поэтажном плане БТИ на квартиру. Т.е., любые работы, которые затрагивают стены и перегородки, считаются перепланировкой.
- В квартирах выделяют жилые и нежилые помещения. Жилые – комнаты. Нежилые – всё остальное - кухня, санузел, коридор, кладовка, балкон.
- Мокрые зоны – санузлы и зона мойки на кухне.
- Стены бывают несущие и "ненесущие" (или перегородки). В некоторых домах (например, построенных по монолит-каркасной технологии) несущей может быть лишь часть (колонна).
Несущие стены или участки стены - это те, за счёт которых держится каркас дома. Снос несущих стен или колонн может привести как появлению крупных трещин в здании, а в некоторых случаях и к обвалу. Организация дверного проёма, окна, уменьшение толщины такой стены возможны, только если усилить это место, предварительно рассчитав и согласовав проект перепланировки.
Перегородки или ненесущие части стен можно демонтировать в тех случаях, когда объединение тех или иных зон не запрещено, об этом ниже.
Узнать, какие стены или участки стены несущие, можно из технического плана квартиры. На плане они нарисованы более толстыми и обозначены, как правило, более жирной линией или штриховкой, отличной от штриховки узких ненесущих стен. План квартиры можно посмотреть в техническом паспорте. Если тех. паспорта не нашли, берём его в БТИ. В договоре купли-продажи квартиры или договоре долевого участия так же должен быть точный план квартиры. При покупке строящегося жилья этот вопрос можно уточнить у сотрудника застройщика.
Как определить, что делать можно, а чего нельзя?
Ваш проект перепланировки допустим, если вы ответите «НЕТ» на все 4 вопроса ниже:
Ваша перепланировка не влияет на устойчивость и конструктивную целостность здания?
Помним, что производить демонтаж несущих стен и колонн реально опасно, а потому категорически запрещено. Перепланировка в аварийных домах полностью запрещена. Для того, чтобы быть уверенным в своём ответе на этот вопрос, рекомендуем проконсультироваться в соответствующей организации, где владеют полной информацией о состоянии и технических особенностях конкретного дома.
Перепланировка не ухудшает ваши условия проживания?
Нельзя, например:
- расширять санузел за счёт жилых помещений;
- кухни с газовой плитой объединять с комнатой, т.к. на случай утечки или взрыва газа должна быть надёжная перегородка, защищающая домочадцев (ниже есть решения для этой ситуации).
Не ухудшите ли вы условия проживания ваших соседей, сделав перепланировку у себя?
- нельзя делать водяной тёплый пол от централизованного отопления или общей системы водоснабжения, переносить радиатор на лоджию, пусть даже и утеплённую. Если сделать так, то на вашу жилплощадь будет уходить больше тепла, чем запланировано проектировщиками, а соседям достанется меньше;
- запрещено нарушение работы общей вентиляционной системы (устранение или уменьшение каналов вентиляции), т.к. это может повлечь образование плесени на стенах в квартирах по всему стояку;
- санузлы и кухня, т.е. мокрая зона, не может располагаться над жилыми комнатами нижних соседей. Звук слива унитаза, например, или набора воды в звонкую стальную ванну будет мешать соседям, поскольку обеспечить полную звукоизоляцию вряд ли получится.
Не поменяет ли облик фасада здания ваша перепланировка?
Например, могут не разрешить увеличить оконный проём в связи с тем, что дом является памятником культуры.
Вышеперечисленные вопросы можно назвать ключевыми принципами перепланировки. Теперь для того чтобы лучше запомнить, как работают эти принципы, разберём несколько неоднозначных примеров. Можно ли это делать, если да, то что необходимо соблюсти.
Совместить кухню и гостиную. В домах с электроплитами это не проблема. Проверяем, не несущую стену ли мы хотим убрать (соблюдая принцип №1), если нет – объединяем.
В домах с газовыми плитами, где совмещение кухни с комнатой путем сноса стены или создания арки не разрешено, есть два варианта:
- вместо арки монтируем дверной (именно с дверью!) или оконный проем из кухни в комнату, с которой хотели бы совместить;
- ставим электроплиту вместо газовой, и перегородка, защищающая при проблемах с газом уже не нужна.
Эти меры предпринимаем для соблюдения второго принципа – не ухудшаем условия себе.
Разделить жилую комнату на две, т.е. возвести новые стены. Можно, если:
- не будут превышены допустимые пределы нагрузки на перекрытия здания (принцип №1). Для расчёта и соблюдения этого параметра лучше обратиться к специалистам архитектурных организаций;
- в каждой комнате останется по окну (принцип №2);
- получившиеся комнаты будут не менее 8 кв.м. (принцип №2).
Объединить кухню/комнату с балконом/лоджией
Это можно сделать, но важно:
- не трогать несущие стены или несущие участки стены между лоджией и комнатой (принцип №1);
- убедиться в соответствующем органе, что конструктив и состояние вашего дома позволяет проводить такого рода манипуляции с балконом (принцип №1). В некоторых старых зданиях порой опасно выходить на балкон больше, чем по трое. Иногда подоконный блок частично удерживает плиту, образующую пол балкона, и потому его (блок) нельзя демонтировать;
- утеплить «бывшую» лоджию (принцип №3);
- не переносить в зону лоджии радиаторы и делать водяной тёплый пол от общего отопления или горячего водоснабжения (принцип №3);
- организовать независимое от общих коммуникаций отопление в зоне балкона/лоджии – электрический тёплый пол либо конвекторы (принцип №3);
- намерение сделать из обычной лоджии панорамную нужно согласовывать с учреждениями, отвечающими за архитектурный облик города (принцип №4).
Убрать подоконный блок и заменить выходящий на балкон/лоджию стеклопакет с подоконным блоком на цельный стеклопакет.
В этом случае утеплять и обеспечивать отопление балкона нет необходимости. Но важно проконтролировать два момента:
- проверяем, что подоконный блок не удерживает плиту балкона (принцип №1);
- тепло от центрального отопления не должно уходить на обогрев лоджии, т.е. стеклопакеты должны быть достаточно толстыми (принцип №3).
Перенести кухню в пространство нежилых помещений.
Разрешение будет получение если:
- кухня с газовыми приборами будет ограждена перегородками (принцип №1);
- новая площадь кухни не менее 5 кв.м. (принцип №2);
- новое пространство кухни хорошо освещено (принцип №2);
- обеспечена качественная вентиляция (принцип №2);
- над местом новой кухни в квартире выше не санузел (принцип №2);
- а в том месте, где планируется размещение газовой плиты и мойки, в квартире снизу не жилая комната (принцип №3).
Требования к перепланировке зависят от этажа, на котором расположена квартира. Например, требования по укреплению стен на нижних этажах серьёзней, а перенос "мокрой зоны" допускается для первых этажей, т.к. ниже нет соседей, которые от таких перемен могут пострадать.
Как видите, на вопросы о перепланировке в формате «а можно сделать так…» зачастую ответом будет не просто «можно», а «можно, если …». Поэтому в этой статье мы не стали давать сухой перечень, что допускается, а что нет при перепланировке. Наша задача была донести логику принятия правильных решений по этим вопросам. Ситуации бывают достаточно разнообразные, и на конечное решение органа, занимающегося согласованием перепланировок, может повлиять незначительный для непросвещённого человека нюанс.