Вопрос подбора недвижимости один из первых с чего начинается любое дело. В зависимости от рода деятельности ищут офисы, помещения для стрит-ритейла, склады, производственные помещения, открытые площади в торговых центрах, земельные участки и другие виды недвижимости. Есть еще и бизнес непосредственно строящийся на девелопменте (развитии) недвижимости, то есть когда берут помещение, здание или земельный участки и за счет инвестиций в улучшение характеристик объекта получают прибыль от субаренды или перепродажи недвижимости, но в основном этим занимаются более крупные инвесторы а не малый бизнес.
Теперь переходя к вопросу подбора недвижимости для своего дела стоит определится с видом деятельности, так же разберем параметры на которые стоит обращать внимание. Главные характеристики любой недвижимости это цена, качество и локация в которой он располагается, но есть еще множество параметров которые тоже стоит рассмотреть подробнее, в данной статье я расскажу о нескольких направлений деятельности и особенностях подбора недвижимости для них.
Недвижимость для офиса.
При выборе офиса стоит задаться вопросом будет ли данный офис использоваться исключительно для размещения собственных сотрудников или же там планируется проводить встречи и переговоры. Тут все логично - офис для сотрудников надо рассматривать в локации с хорошей транспортной доступностью, если же это плацдарм для переговоров, то придется раскошелится в пользу более дорогой недвижимости с высококачественной отделкой. Но есть вещи на которых можно существенно понизить аренду или же напротив повысить презентабельность офиса. Обратите внимание, на удаленность офиса (чем дальше идти клиенту, тем обычно помещение дешевле), так же существенным считается наличие собственной мокрой точки (для санузла и кухни это необходимо), видовые характеристики так же играют роль (панорамное остекление на верхних этажах бизнес центра и маленькое окно с выходом на промзону), наличие инженерной инфраструктуры (есть помещения куда не подведен интернет или предусмотрена небольшая выделенная электрическая мощность (для ИТ бизнеса или большого количества оргтехники такой вариант будет не приемлем), наличие парковки (за частую это платно, довольно дорого и очень ограничено в количестве, особенно для премиальной недвижимости). Постарайтесь просчитать нужна ли Вам дорогая недвижимость при старте Вашего бизнеса и на сколько это повлияет на его развитие, в свое время я арендовал офисы по минимальной цене, но при этом с хорошим обеспечение парковками, и электрической мощностью (у меня была проектная мастерская с большим количеством оргтехники для которой 10-15 кВт не хватало), при этом для переговоров где надо было презентовать себя клиентам, я просто снимал помещения на день или же проводил встречи под предлогом "нейтральной территории" в кафе и ресторанах.
Производственное помещение для бизнеса.
В данном сегменте недвижимости локация и цена определяющие факторы, так как от них зависит себестоимость производимой Вами продукции. На что обращать внимание: обеспечение инженерными сетями (Мощностей должно быть с запасом под расширение, перевозить производство куда дороже чем офис или магазин, а Вы же планируете расширяться), наличие инфраструктуры (охрана, склады и открытые площадки для хранения продукции, административный блок), износ здания и инженерного оборудования (вкладываться в ремонт точно не стоит, лучше поискать помещение с рабочей кран балкой или чиллером если это Вам нужно для производства), обсудите возможность технического переоснащения и реконструкции здания (Вам могут в этом отказать или же запросить дополнительную сумму денег) и еще один не менее значимый фактор это тарифы за коммунальные платежи (для производства они довольно большие, плюс арендодатель пытается еще и свою накрутку заложить, чаще всего накрутку можно исключить в процессе переговоров). Когда с объектом определились, уделите особое внимание условиям изменения стоимости аренды, обычно арендодатель закладывает возможность пересмотра условий в течении года, нужно постараться закрепить что изменение условий происходит не ранее чем на 11 месяц аренды, а то через 2-3 месяца (особенного когда проходит календарный год) столкнетесь с увеличением стоимости аренды.
Стрит-ритейл.
Очень интересный сегмент недвижимости, стоимость здесь как и при стандартном девелопменте (развитии) недвижимости зависит от трех вещей - локация, локация и еще раз локация. Основной показатель это проходимость на ней и базируется ставка аренды, здесь работают бизнесы на продажу большого объема товаров и услуг (магазины, кафе, банки и т.д.). При выборе данной недвижимости не верьте арендодателю, в первую очередь уделите 1-2 дня и просто понаблюдайте и посчитайте сколько человек пройдет мимо, потом оцените процент заинтересованных(его можно статистически взять из интерне-рекламы если она у Вас уже работает), в любом случае не доверяйте в этом вопросе никому (статистика, отчеты маркетологов и т.д.) . Опять же возвращаясь к характеристикам, помимо проходимости обратите внимание на то как будет осуществляться поставка товара (место и возможность подъездов, график этих подъездов, габариты проемов и т.д.). Второе технические параметры помещения, особенно обратите внимание на оконные проемы выходящие на улицу (Вы должны показать продукт лицом). Так же надо понят возможности по интегрированию Ваших банеров, вывесок и рекламных банеров (часто это жилые дома и большая рекламная вывеска просто не будет согласована жильцами, а фасад это общедомовое имущество, не забывайте об этом), то же относится к переустройству входной группы.
Гостиницы и отели.
При работе в данном сегменте стоит уделить внимание техническим параметрам, Вы должны понимать это маленький отель или же предполагается использование франшизы. Если идти путем франшизы, то выбор существенно снизится, при франшизе вам предоставят брендбук с параметрами которые необходимо соблюдать и далеко не все объекты будут данным параметрам соответствовать. Если же вы запускаете свой проект, то конечно гостиница строится на двух основных факторах цена номера и удаленность от центра (то есть опять локация), оцените на какое количество звезд вы претендуете и потом уже занимайтесь выбором. Так же стоит обратить внимание, на то что гостиницы живут не только за счет номерного фонда, это бизнес который имеет очень существенный доход от предоставляемых сервисов (ресторан, прачечная, фитнес и т.д.) , если нет возможности создать это внутри Вашего объекта, то рассмотрите возможность найти объект не сильно удаленный от точек предоставляющих данный сервисы (поверьте не составит труда договорится о партнерстве с настоящими предпринимателями по соседству, ведь все ищут одно-выгоду).
Недвижимость для девелопмента и арендный бизнес.
Девелопмент недвижимости предполагает развитие объекта недвижимости в поле доходный в плане аренды или продажи. Опять же все начинается с вопроса локации и Ваших инвестиционных возможностях. Для бизнеса строящемся на субаренде иногда достаточно сумм до 1 млн. (но это скорее совсем малодоходная история), но лучше ориентироваться на суммы 5-10 млн., за эти деньги вы как минимум сделаете нормальный ремонт и оснащение (вариант коворкинга). Для девелопмента более серьезного нужны инвесторы и кредиты и выбирая объект стройте свою стратегию с пониманием что Вам это бизнес еще прийдется презентовать и доказывать своими финансовыми моделями будущим инвесторам, будь то банки в качестве кредиторов или независимые инвесторы. Я бы даже сказал что для выбора недвижимости для девелопмента или аренды нужен уже уровень бизнесмена который строит не первый бизнес или имеет существенный опыт и связи в данной сфере деятельности. Выбирая данный путь вы должны анализировать, маркетинговые показатели, быть технически подкованным, обладать юридической грамотностью в данном вопросе, а так же знать основы финансового моделирования (создания бизнес-планов).
Удачи в бизнесе!
