Всем привет. Многие интересуются, выгодно ли взять в ипотеку квартиру и сдавать её в аренду, да еще так, чтобы ежемесячный платеж по ипотеке перекрывался арендаторами.
Ответ есть: можно.
Давайте по порядку всё распишем
Предположим, мы хотим приобрести 1 комнатную квартиру 30м2 где-нибудь, например в Екатеринбурге, с косметическим ремонтом и мебелью, хозяева часто оставляют:
- Стоимость квартиры: 2 000 000,00 руб.
- Первоначальный взнос: 300 000,00 руб.
- Ставка: 8 % годовых
- Срок ипотеки: 15 лет
- Ежемесячный платеж: 16 246,09 руб.
- Начисленные проценты за 15 лет: 1 224 296,20 руб.
- Основной долг + проценты за 15 лет: 2 924 296,20 руб.
Очевидно, что через 15 лет, квартира нам обойдётся 2 924 296,20 руб.
Считаем доходы от квартиры:
Ежемесячные доходы от квартиры:
- Сдача в аренду — 18 000,00 руб. (к\у оплачивает арендатор)
- Всё, список закончился.
Ежегодные доходы от квартиры:
- Сдача в аренду в течении 11 месяцев (месяц берём на непредвиденные ситуации) — 198 000,00 руб. (к\у оплачивает арендатор)
Итого: 198 000,00 руб. в год — доходы от квартиры
Считаем расходы за квартиру:
Ежегодные расходы за квартиру:
- Косметический ремонт — 10 000,00 руб.
- Платежи по ипотеке за 12мес. — 195 000,00
- Замена мебели на б\у с Авито — 5 000,00 руб.
- Налог на квартиру — 2 000,00 руб.
Итого: 212 000,00 руб. в год — расходы за квартиру
Сводим дебет с кредитом:
Разница между расходом и доходом составляет: 14 000,00 руб.
Если мы потратим на ремонт меньше денег, если у нас не будет простойного месяца — то всё сойдётся. И будет всё хорошо.
Считаем возможный заработок:
Как мы уже поняли, схема имеет место быть, но я бы хотел поговорить о возможных заработках.
Рост цен на недвижимость:
По статистике квартиры растут в цене в среднем на 5% в год. Предлагаю взять в расчет 2,5%. Посчитаем за 15 лет стоимость нашей квартиры:
1й год: 2 050 000,00 руб.
2й год: 2 101 250,00 руб.
3й год: 2 153 781,25 руб.
4й год: 2 207 625,78 руб.
5й год: 2 262 816,42 руб.
6й год: 2 319 386,83 руб.
7й год: 2 377 371,50 руб.
8й год: 2 436 805,79 руб.
9й год: 2 497 725,93 руб.
10й год: 2 560 169,08 руб.
11й год: 2 624 173,31 руб.
12й год: 2 689 777,64 руб.
13й год: 2 757 022,08 руб.
14й год: 2 825 947,64 руб.
15й год: 2 896 596,33 руб.
Вполне возможно, такой вариант событий имеет место быть и ваша квартира через 15 лет будет стоить 2 896 596,33 руб.
Кстати между делом: если стоимость квартиры растёт, то стоимость аренды тоже. Но в этой статье мы не берём это в расчёт.
Налоговый вычет:
Если вы работаете официально, вам положен единоразовый налоговый вычет за покупку квартиры стоимость 2 000 000,00 руб. в размере 260 000,00 руб.
Таким образом, квартира через 15 лет вам обойдется не в 2 925 000,00 руб., а 2 665 000,00 руб.
Налоговый вычет процентов
Ежегодно можно подавать на налоговый вычет процентов по ипотеке. Максимально можно получить 390 000,00 руб.
В нашем случае банк насчитал за 15 лет: 1 224 296,20 руб.
Считаем 13% из 1 224 296,20 руб. = 159 158,50 руб.
Таким образом стоимость квартиры через 15 лет составит за вычетом налога на квартиру и вычетом процентов: 2 505 941,50 руб.
Итог:
Если подсчет рост цен на недвижимость мы посчитали правильно, значит мы потратим на квартиру:
- Первоначальный взнос 300 000,00 руб.
- Разницу между доходом и расходом 14 000,00 х 15лет = 210 000,00 руб.
Итого: наши вложения 510 000,00 руб.
Через 15 лет мы получим квартиру стоимость 2 896 000,00 руб.
Плюсы схемы:
- Получаем 1к. квартиру в собственность за 510 000,00 руб., изначально вложив только 300 000,00 руб.
- Недвижимость никогда не будет лишней, в конце концов детям подарок.
- Имея 300 000,00 руб. невозможно получить 3 млн руб. за 15 лет. на инвестициях относящихся к почти без рисковым.
- Если закрывать ипотеку досрочно, квартира обойдется дешевле и пассивный доход достанется вам раньше.
- Стоимость аренды может расти за счет стоимости квартиры ежегодно.
Минусы схемы:
- Нужно накопить 300 000,00 руб.
- Скрытие доходов от сдачи в аренду
- Заниматься поиском арендаторов
