Намыв Васильевского острова изначально был одной из самых перспективных локаций новостроек – предполагалась, что новые территории станут визитной карточкой Петербурга, ведь именно эту часть города должны в первую очередь увидеть туристы, прибывающие на круизных лайнерах в морской порт. В первоначальных планах 2006 года были и небоскребы, и деловой квартал, и микрорайон элитного жилья. LIVING изучил хронику изменения проекта намывных территорий и выяснил, что удалось реализовать спустя почти 15 лет.
Новая земля
История «Морского фасада» началась еще в 2004 году, когда Валентина Матвиенко поручила разработать «амбициозный проект XXII века». Удивительно, но архитектурный конкурс выиграла оконная рама. Огромная оконная рама, высотой 85 метров, должна была встречать пассажиров круизных лайнеров. Проект предсказуемо назывался «Окно в Европу».
В 2005 году от идеи отказались. Морской порт решили сделать поскромнее, а роль визитной карточки Петербурга отдали 200-метровым небоскребам – предполагалось создать новый деловой район с бизнес-центрами, гостиницами, жилыми домами и парками. Высотной доминантой должен был стать городской «Сити» на отдельном острове в устье реки Смоленки.
В 2006 году Администрация Петербурга организовала городские торги на право намыть 476 га новых территорий в западной части Васильевского острова. Конкурс выиграла компания «Терра Нова», заплатив Смольному $5,3 млн. Проект согласовали по схеме государственно-частного партнерства, и он должен был стать крупнейшим в Европе по образованию и комплексному освоению прибрежной полосы.
В 2007 году вышел первый утвержденный план территории. В постановлении правительства Санкт-Петербурга № 1430 участок разделили на 73 квартала, распланировали улично-дорожную сеть, запроектировали зоны жилой и общественно-деловой застройки, отвели места для зеленых насаждений общественного пользования, запроектировали 13 детских садов, 9 школ, 2 взрослые и 2 детские поликлиники, больницу, станции скорой помощи, вестибюли метро, кинотеатры, спортивные залы, бассейны и прочие объекты инфраструктуры.
Покупателем первого участка стала компания «Лидер Групп», в 2011 году она открыла продажи во флагманском на намывных территориях жилом комплексе. В 2013-м дом уже хотели сдать, но этим планам не суждено было сбыться. Дело в том, что на старте проекта Смольный обещал обеспечить новые территории инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой, но теперь говорил, что денег на это нет. Девелоперы вынуждены были сами решить этот вопрос. После таких новостей желающих строить на намыве убавилось, а первый ЖК так и стоял без света, воды и тепла.
Намытые территории пустовали, сроки создания новых участков отодвигались. В 2014 году проект решили изменить: небоскребы из планов убрали, водные территории сократили в 2,7 раза, улично-дорожную сеть – в 2 раза. Зато увеличили площадь жилой застройки и рекреационных зон. Численность населения нового острова возросла на 28%, до 60 тыс. человек. Однако проект всё равно развивался гораздо медленнее, чем планировалось. К середине 2019 года уже всё должно было быть готово, а к этому сроку «Терра Нова» намыла только треть от планируемых территорий – 170 га вместо 476. «Еще треть не намыта, готовность остальных варьируется от 10 до 45%», – пишет «Коммерсант».
Весной 2019 года контроль над АО «Терра Нова» перешел кредитору, которым выступал Сбербанк. Срок реализации проекта сдвинулся на 2026 год.
Намыв сегодня
На начало 2020 года целиком или частично, но сдали свои проекты два застройщика. «Лидер Групп» заселила многострадальный первый ЖК острова «Капитан Немо» – это часть проекта «Гавань капитанов». Компания Seven Suns Development сдала семь этапов ЖК «Светлый мир „Я – Романтик…“» и целиком – апарт-комплекс Cruise Apart. Только в этих комплексах, по минимальным оценкам, уже проживает 10 тыс. человек. Это много, но если посмотреть на долю малогабаритных квартир, становится понятно, откуда такая цифра. Например, по данным аналитиков LIVING, в апарт-комплексе доля небольших студий и однушек составляет более 80% от общего количества квартир. Не сильно меньше этот показатель и в других сданных домах.
Однако строительство активно продолжается. Кроме Seven Suns Development, который получил разрешения на восьмой, девятый и десятый этапы ЖК «Светлый мир „Я – Романтик…“», возводят еще семь крупных проектов.
В LIVING’е подсчитали, что после заселения этих комплексов численность населения острова увеличится минимум на 25 тыс. жителей. Соответственно, к началу 2023 года на намыве будет проживать более 35 тыс. человек.
В новых комплексах квартирография более сбалансирована: доля малогабаритных квартир колеблется в районе 50%. Исключением стал только ЖК «Колумб», где эта цифра достигает 80%. Также пока нет информации о квартирографии следующих этапов ЖК «Светлый мир „Я – Романтик…“».
В среднем по сданным и строящимся домам доля небольших по площади планировок составляет 57%. Не самый плохой вариант, но элитной локацию всё же не назовешь. Все-таки небольшие квартиры пользуются спросом в основном у студентов, арендодателей и тех, кто планирует в будущем расширять жилплощадь.
Пока без школ и с одним детсадом
Итак, на намыве сегодня проживает около 10 тыс. человек, и еще 5 тыс. получат ключи в этом году. Какую инфраструктуру обеспечили жителям? Напомним, что обещали: 18 детских садов, 9 школ и 2 взрослые и 2 детские поликлиники, больницу и зеленые зоны. Это не считая спортивных и культурных объектов, которые нужны, но всё же могут подождать.
По факту же не так давно появился первый детский сад на 140 мест, и это пока единственный социальный объект на острове. Его построили на территории ЖК «Светлый мир „Я – Романтик…“» и открыли 4 марта 2020 года, хотя первоначальный срок был намечен на сентябрь 2018 года. На бумаге строятся еще четыре садика суммарно на 610 мест, но возлагать надежды, пожалуй, стоит лишь на один из них. По плану он должен быть готов в сентябре 2020 года.
Со школами и поликлиниками дела обстоят еще печальнее. Их просто нет. Разрешение на школу выдано, но работы на площадке даже не начинали, что, впрочем, в рамках планирования: срок ввода в эксплуатацию намечен на 2026 год. Однако очевидно, что учебное заведение необходимо уже сейчас. Три кабинета врачей общей практики должны были открыть во II квартале 2020 года, но никаких анонсов по этому поводу тоже пока нет.
Жители намыва вынуждены пользоваться инфраструктурой обжитых кварталов острова. Там есть и поликлиники, и школы, и детские сады. Идти до них два-три километра, но это полбеды. Они просто не рассчитаны на такое количество новых жителей. В социальных сетях пишут, что в ближайшей, 642-й гимназии в этом году было по 40 человек в классе. Учителя перегружены, в коридорах давка, а столовая не может вместить всех на переменах. Не справляются с таким наплывом и детские сады, и поликлиники. В октябре 2019-го жители намыва даже вышли на митинг с требованием решить инфраструктурные проблемы. Петицию с требованиями, которую подписали 600 человек, передали губернатору.
Обычно жителей новых микрорайонов радует хотя бы коммерческая инфраструктура, но и она развивается здесь медленно. На новой суше до сих пор нет ни одного супермаркета, хотя открытие «О’Кея» было запланировано еще на середину прошлого года. Жители ходят в магазины шаговой доступности: «Пятерочку», «Верный», «Семишагофф» и др. Спортзалов, бассейнов, кинотеатров и прочего, что описано в постановлении о планировке территории от 2014 года, тоже нет.
Пока все надежды у жителей на застройщиков, которые обещают развивать инфраструктуру. Например, в новом проекте от «Группы ЛСР» запланировано обустройство набережной: парковая зона растянется на два километра. Срок сдачи намечен на 2028 год.
Эх, дороги…
К слову, транспортная инфраструктура – самая большая проблема новой суши. С большой землей намывную территорию связывают всего две дороги, это пешеходный и автомобильный мост. В час пик на выезде из микрорайона собираются пробки, в которых можно простоять и полчаса, и час, жалуются в соцсетях островитяне. Всю внутриквартальную дорожную сеть строили сами застройщики, но не как дороги, а как технические проезды. Город не берет их на баланс, соответственно, не ремонтирует, не убирает, не ставит на них знаки и не наносит разметку пешеходных переходов. Особенно осложняется ситуация зимой. Проезды убирают управляющая компания и сами жители, в то время как по соседним улицам проходит уборочная техника.
Мимо новых кварталов проходит и общественный транспорт. Долгое время жители могли рассчитывать только на одну маршрутку и один автобус, который ходил каждые 40 минут. И только в прошлом году добились продления автобусного маршрута № 100 до Морской набережной, что несколько улучшило ситуацию.
Между тем Смольный объявил тендер на разработку проектной документации по развитию улично-дорожной сети еще 2018 году. Запроектировать 14 новых дорог должны были к ноябрю 2019 года. Это «магистраль № 1 от Мичманской улицы до съезда с ЗСД, магистраль № 7 от проектируемой магистрали № 4 до проектируемой улицы № 13, магистраль № 3 от Мичманской ул. до проектируемой улицы № 14, улицы № 13 от проектируемой магистрали № 7 до съезда с ЗСД, магистраль № 8 от проектируемой магистрали № 7 до Морской набережной, магистраль № 7 (разворотное кольцо автобусов в районе ЗСД) и т. п., а также сеть велодорожек», – пишет издание NSP.
Дороги даже внесли в адресно-инвестиционную программу города на 2020 год. Правда, без расшифровки и без бюджета: в документации дороги обозначены как «1 этап улично-дорожной сети на намывных территориях в западной части Васильевского острова». Возможно, первый этап отмечен на этом плане фиолетовым цветом. Точно сказать сложно, поскольку проект постоянно меняется.
Понятнее звучит второй пункт: «Строительство Морской набережной от Мичманской улицы до проезда между кварталами 3-А1 и 3-А2», – но и на это бюджета пока не заложено. Теоретически финансирование может появиться, но перед этим должны закончить работы по проектированию и проведению экспертизы. В генеральном плане Санкт-Петербурга запланирована и реализация станции метро «Морской фасад», однако в актуальную версию АИП не заложен бюджет даже на ее проектирование. Ориентировочный срок завершения строительства намечен на 2030 год.
Еще одной сложностью для островитян стали парковки. Сейчас машины стоят на месте будущей школы, и, кажется, мест уже не хватает.
В каждом из трех сданных проектов предусмотрены паркинги, но, по данным аналитиков LIVING, обеспеченность заселенных новостроек машино-местами составляет 33%. В семи строящихся проектах (без учета новых этапов ЖК «Светлый мир „Я – Романтик…“»: о них информации нет) обеспеченность бесплатными местами на открытых стоянках составит 11% и в платных паркингах – 57%. В итоге около трети будущих жителей не смогут найти место на парковке.
Перспективы роста
Безусловно, микрорайоны новостроек, как правило, испытывают большие сложности с социальной и транспортной инфраструктурой. Эта проблема не обошла и намыв Васильевского острова. В 2020-м сдадут два новых жилых комплекса, в 2022 году – еще пять, и численность населения увеличится минимум в три раза. Социальные объекты и транспортная инфраструктура будут с трудом поспевать за таким ростом, и неизвестно, через сколько лет ситуация выровняется.
Тем не менее намыв всё равно считают самой перспективной локацией в городе: престижный Василеостровский район, 20 минут до исторического центра, под боком выезд на ЗСД, шикарные панорамные виды на Финский залив и грандиозные планы по благоустройству территории – всё это обеспечивает хорошую базу для стабильного роста цен на жилье.