Приобретение собственного жилья – шаг, который многие ждут долгое время. Именно поэтому возьмите на вооружение риски, которые могут сопровождать сделку:
Покупка квартиры в новостройке и заключение предварительного договора
Это самый рискованный вид сделки.
Во-первых, дом может долго строиться. Часто у застройщиков в самый неожиданный момент заканчиваются деньги, либо не хватает километра канализации для того, чтобы получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Все это рождает огромные риски неисполнения обязательств со стороны застройщика.
Во-вторых, некоторые компании не гнушаются двойных продаж. Это происходит потому, что предварительные договоры не регистрируются в госорганах, поэтому квартира не учтена как проданная.
Но безвыходных ситуаций не существует – можно обезопасить себя, узаконив договор в судебном порядке.
Договор дарения
Это безвозмездная сделка, то есть получатель недвижимости приобретает дорогостоящее имущество бесплатно.
Риски в том, что даритель может быть выселенным на улицу, а одаряемый рискует расторжением договора. И да, суды на это идут с большой охотой.
Например, если даритель пожилой человек, он может изменить свое решение и сказать, что не понимал какие именно документы подписывает. Бывают случаи, когда сделку признают недействительной, если договор дарения оказывается фиктивным и имел место факт передачи денег за «подарок».
Договор ренты и договор содержания с пожизненным иждивением
В основном договоры содержания заключаются с пожилыми или больными людьми, не имеющими близких родственников. Суть в следующем: собственник квартиры передает свое право на собственность третьему лицу в обмен на пожизненное финансовое или натуральное обеспечение (продукты, одежда, лекарства и так далее).
Это очень своеобразный вид соглашения. При юридически неграмотном оформлении договора покупатель либо не сможет следовать пунктам договора, либо ему не удастся доказать факт исполнения обязательств. То есть либо в договоре прописываются пункты из области фантастики, либо вы не докажете, что покупали лекарства и продукты собственнику и факт их передачи.
А вот договор ренты более выгоден покупателю, так как факт перечисления финансовых средств доказать проще, чем факт покупки одежды/продуктов и передачи их собственнику.
Покупка доли в квартире
Между собственниками жилого помещения могут возникнуть конфликты и обстоятельства иного рода. Это приводит к вопросу продажи одним из собственников своей доли.
Статьей 250 ГК РФ установлено правило преимущественной покупки собственниками недвижимости при продаже доли одним из собственников.
Такое правило защищает интересы обладателей долевого имущества, чтобы не дать возможность посторонним лицам получить долю в общем имуществе с уже имеющимися собственниками.
Есть и минусы: вредные совладельцы жилья могут препятствовать продаже доли третьим лицам, при этом сами выкупать эту долю отказываются.
Как правило, из такой ситуации выходят путем заключения фиктивного договора дарения, о котором я писала выше. НО! Такой договор оспорить в суде – раз плюнуть, а вот денежки возвращаться вам будут долго.
Ну и не стоит забывать про схему черных риелторов:
они выкупают долю в квартире за бесценок и создают остальным проживающим невыносимые условия для жизни. Как результат – квартира продается за большие деньги и доля делится между бывшими жильцами и рейдерами.
Да-да, на нашей планете обитает куча нечистых на руку людей, которые, при этом, спят совершенно спокойно.. До поры до времени, надеюсь.
Расторжение договора
Ну и один из частенько встречающихся рисков – расторжение договора. Тут причины могут быть самые разные:
- Бывший собственник со слезами на глазах обращается в суд и заявляет, что он был пьян/обкурен на момент сделки и так далее.
- Сделка совершена с лицом, состоящим в психоневрологическом диспансере на учете.
- Вы купили квартиру, которая перешла по наследству. После совершения сделки могут волшебным образом появиться «неучтенные» наследники и предъявить требования к жилплощади.
- Неправильная передача денежных средств за квартиру, подделанная доверенность на совершение сделок с имуществом – всё это причины возможного расторжения договора.
Будьте предельно внимательны ко всем пунктам, наймите толкового риелтора, держите ухо востро и мойте руки!
P.S. А еще прочтите, как можно заполучить долг, едва въехав в приобретенную квартиру.