Я инвестирую в недвижимость с 2016 года. Когда считаешь в рублях, получается выгодно. Но рубль имеет свойство дешеветь.
А что если взять в расчет валютные колебания и оценить доходность инвестиций в недвижимость в России и США в долгосрочной перспективе?
Почему США?
Все просто: в США дают "ипотеку" нерезидентам с первоначальным взносом от 20% по ставкам 5-7%. А в Европе, например в Испании, размер первоначального взноса для иностранцев составляет 40%. Хоть ставки и ниже, для меня это значительная разница.
Если у вас есть данные по доходности в других потенциально интересных странах - к примеру, Тайланд, Грузия, Европа и другие, пишите в комментариях, это поможет мне и другим читателям!
Цены на недвижимость в Москве
Для начала возьмем индекс стоимости жилья с 2000 года в г. Москва:
В рублях цены и растут, а в долларах (красная линия) все выглядит гораздо печальнее. Цены в долларах так и не восстановились после кризисов в 2008 и 2015 годах.
Выделяем только график с долларами, чтобы увидеть реальную стоимость за квадратный метр в Москве.
Ситуация за 20 лет:
2000 год - $700 за метр;
2020 год - $2.800 за метр.
Рост в 4 раза.
Ситуация за 10 лет:
2010 год - $4.200 за метр;
2020 год - $2.800 за метр.
Падение -33%.
Цены на недвижимость во Флориде, США
Смотрим график цен на недвижимость во Флориде. Я не нашел красивого графика с ценой за метр с 2000 до 2020 года, но нашел price index, который хорошо отражает цены на недвижимость.
Здесь мы видим, что после кризиса 2008 года цены восстановились до докризисного уровня. Это безусловно радует!
Ситуация за 20 лет:
2000 год - отметка 205;
2020 год - отметка 490.
Рост в 2.5 раза.
Ситуация за 10 лет:
2010 год - отметка 300;
2020 год - отметка 490.
Рост -63%.
Сравним графики
Для наглядности ставим графики рядом. На левом графике смотрим красную линию - это цена в долларах.
Налоговые ставки, ипотека, доходность
Значительным фактором для сравнения являются налоговые ставки и стоимость ипотеки. В Москве ставки налога в среднем 0,1% - 0,2%, а во Флориде ставка составляет 0,98%. Налог в 5 раз выше, это существенно.
С другой стороны, ипотека в России 10%, а в США 5% с учетом страховки и прочего. Выгодная ипотека в США перекрывает все возможные налоги и расходы связанные с покупкой и содержанием жилья.
Купить квартиру в США можно даже без визита в страну, т.к. сделки проводятся электронно с помощью знакомых нам эскроу счетов.
Если рассматривать покупку квартиры в США за $100.000 или 6.000.000 рублей, за первый год вы сэкономите на процентах по ипотеке $4.000 за счет низкой ставки. Этой суммы вполне хватит на оформление визы и поездку в США на 2 недели для выбора подходящего объекта.
Мои выводы:
Недвижимость в США выглядит для меня более стабильным инструментом с учетом волатильности курса рубля. Я больше склонен думать, что после следующего кризиса $1 будет стоить 100 рублей. Но я сильно сомневаюсь, что рубль может укрепиться до 30 рублей за доллар.
Я всерьез задумался вопросом приобретения квартиры в США с целью инвестиций. В идеале найти такой вариант, который будет сдаваться в аренду и денежный поток от арендатора будет перекрывать платежи по ипотеке, налогам, коммунальным платежам и страховке.
Сейчас я изучаю различные варианты, и буду освещать весь процесс выбора и покупки подходящего объекта в этом блоге и на моем Youtube-канале. Подпишитесь и поставьте лайк, чтобы поддержать меня и быть в курсе событий!
Билеты в США уже куплены! Ура!