В прошлом году впервые за три года иностранные инвесторы вложили в недвижимость США больше денег, чем в европейскую недвижимость.
Это изменение ознаменовало перемену в инвесторских настроениях, которых ранее привлекала ультранизкая процентная ставка в Европе, что привело к переоценке коммерческого рынка и жилищному буму, который может стать новым пузырем.
Теперь, когда Brexit многие считают предвестником нового глобального спада, иностранные инвесторы начали уходить из Европы. В свете этого The Real Deal поговорил с инвесторами в недвижимость и аналитиками по обе стороны Атлантики, чтобы узнать, как они реагируют на изменение инвестиционного климата.
В целом иностранные инвесторы потратили $30,1 миллиарда на 371 сделку с недвижимостью в Европе в прошлом 2019 году, по сравнению с $65 миллиардами на 423 сделки годом ранее, согласно данным исследовательской фирмы Preqin. В тоже время, иностранные инвесторы потратили $34,8 миллиарда на 288 сделок с недвижимостью в США, хотя эта цифра также снизилась с 2018 года, когда показатели составили $43 миллиарда и заключили 340 сделок.
Прошло около пяти лет с тех пор, как один из первых центральных банков в Европе сделал отрицательной ключевую процентную ставк, а это означает, что он начнет взимать с коммерческих банков депозиты, а не выплачивать проценты.
Движение к нулю вызвало цепную реакцию на всем континенте, ознаменовав эпоху отрицательных процентных ставок, когда мир оправился от одного из худших экономических кризисов со времен Великой депрессии. Это подтолкнуло некоторые европейские рынки жилой недвижимости к «пузырю»: цены на жилье поднялись на 40%, хотя доходы отставали, а стоимость заимствований никогда не была ниже. UBS Bank в своем недавнем отчете назвал Мюнхен, Амстердам, Франкфурт и Париж среди семи городов мира, наиболее подверженных риску пузыря на рынке жилья.
Как сообщило агентство Reuters, июльский отчет финансовой организации European Board по системным рискам показал, что в большинстве европейских стран цены на коммерческую недвижимость переоценены, что обусловлено тем, что все больше инвесторов ищут более высокую доходность отчасти из-за низкой процентной ставки Европейского центрального банка.
Некоторые инвесторы по-прежнему считают коммерческую недвижимость США, особенно в таки городах, как Нью-Йорк, привлекательными местами для вложения своего капитала в поисках доходности в медленно растущей мировой экономике. Это несмотря на то, что продолжающиеся споры между США и Китаем привели к оттоку инвестиций от китайских покупателей.
«Как правило, инвесторы во всем мире сравнивают доходы в США с тем, что они могут получить в своей стране и в других странах, поэтому, когда речь идет о финансовых инвестициях, ставки в Европе намного ниже, чем здесь», - сказал Майк Фратантони, главный экономист в Ассоциации ипотечных банкиров. «Это стимулировало спрос на казначейские ценные бумаги США, ипотечные ценные бумаги, другие инвестиции в США, которые просто имеют более высокую доходность».
А в Европе, особенно в Великобритании, крупнейшим препятствием для инвесторов стало влияние Brexit, а также колебания конвертации валют, сказал Чарли Томпсон, партнер лондонской брокерской компании Farebrother / CORFAC International. Неопределенность с Brexit привела к замедлению инвестиций, но уверенность среди некоторых инвесторов начала возвращаться, сказал он.
Томпсон также назвал общее сокращение инвестиций в европейские активы в прошлом году «незначительным», учитывая количество глобальных политических волнений.
Тем не менее, существует мало признаков того, что процентные ставки в Европе в ближайшее время значительно вырастут, поскольку рынок продолжает работать относительно хорошо, и во всем мире наблюдается тенденция к снижению процентных ставок, сказал Алистер Калверт, генеральный директор Clarion Gramercy, европейского подразделения New Йоркская инвестиционная фирма Clarion Partners.
«Приятно, что в стране действует крайне низкая процентная ставка, и это будет означать, что доходность будет и дальше падать», - сказал он.
По словам Калверта, это также помогло стимулировать спрос на высокодоходные классы активов, такие как логистическая недвижимость в Европе, тип недвижимости, рост которого еще не сравнился с аналогом в США.
По словам Фрэнсиса Гринбургера, председателя Time Equities, многие европейские кредиторы остаются консервативными в вопросе подписания сделок. Но для американских инвесторов более низкие процентные ставки позволяют легче мириться с меньшим доходом в краткосрочной перспективе, если впоследствии будет больший потенциал роста.