Еще несколько лет назад залоговое имущество считали высокорисковым и проблемным активом. Покупатели и риэлторы избегали квартир с обременением, многие даже не рассматривали возможность купить залоговую недвижимость. В настоящее время механизм продажи залогового имущества достаточно хорошо отработан, и, несмотря на существующие риски, в ряде случаев это хороший способ купить квартиру с существенным дисконтом.
Какие объекты выступают в качестве залогового имущества?
База залоговых объектов формируется из числа квартир, владельцы которых по каким-то причинам не могут дальше выплачивать ипотечный кредит. Такое жилье изымается банком и продается для погашения задолженности. В ряде случаев квартиру по согласованию с банком продает сам владелец.
Банк может конфисковать залоговую квартиру при следующих условиях:
• допущена просрочка платежа более 3 раз за год;
• сумма задолженности превышает 5% стоимости недвижимости.
В основном залоговое имущество реализуется на аукционах, торгах, продается напрямую от банка.
Аукцион от банка
Банковские аукционы проводятся по согласию должника во внесудебном порядке. Устанавливается начальная стоимость объекта, которая определяется оценщиком. Цена квартиры может быть существенно ниже рыночной. Все желающие поучаствовать в торгах вносят депозит 5% от оценочной стоимости. Эта сумма возвращается всем, кроме победителя в аукционе, его депозит входит в оплату имущества.
Минусы схемы:
• Стоимость квартиры в ходе торгов может приблизиться или превысить рыночную;
• Ликвидное имущество банки стараются выставить по рыночной цене;
• Есть риски бонусом к имуществу получить зарегистрированных в квартире лиц, выселить которых будет проблематично (несовершеннолетние, инвалиды и т. д.).
Перед участием в аукционе нужно получить информацию о зарегистрированных в квартире лицах и оценить существующие риски.
Публичные торги
При наличии большой задолженности и невозможности заемщика обслуживать ипотечный кредит квартира по решению суда выставляется на публичные торги. Это более сложная процедура, нежели банковский аукцион. Проводятся торги на специализированных площадках или банковских ресурсах. Процедура проведения торгов аналогична аукциону. Если желающих приобрести имущество не нашлось, стоимость объекта снижают и повторяют процедуру.
Минусы схемы:
• Результаты торгов и ДКП могут быть признаны недействительными при нарушении участниками процедуры мероприятия;
• Бывший владелец квартиры может оспорить решение суда в течение трех лет.
Перед участием в торгах нужно убедиться, что судебное решение вступило в силу, и торги проводятся законно. Это снизит риски сделки.
Витрина банка
Если не удалось продать объект в ходе торгов, банк размещает информацию о продаже квартиры на своем сайте. Это непрофильный актив, поэтому в интересах банковской организации быстрее реализовать имущество. Чаще всего квартиры выставляются по рыночной цене, но, при отсутствии спроса, стоимость может быть значительно снижена. Банк является гарантом прозрачности и чистоты сделки. Можно купить залоговое имущество в ипотеку банка-продавца по выгодной ставке.
Минусы схемы:
• Невозможность осмотреть объект до покупки – банк не организует просмотры;
• Необходимость анализа истории объекта – могут быть скрытые подводные камни.
В целом риски покупки объекта у банка минимальны и сопоставимы с обычными сделками на вторичке.
Покупка ипотечной квартиры у заемщика
Отработанная и практически безрисковая сделка с недвижимостью. Единственная особенность: если планируется покупка объекта в ипотеку, кредит можно взять только в банке-залогодержателе приобретаемой недвижимости. Заемщик получает согласие банка на продажу, заключается трехсторонний договор, и обязательства переводятся на нового заемщика.
Минусы схемы:
• Возможна длительная процедура снятия обременения;
• Ограничение круга банков-кредиторов
Покупка имущества на торгах – не самая распространенная схема приобретения недвижимости. Поэтому, если есть время и возможность мониторить профильные площадки, – это отличная возможность приобрести квартиру ниже рынка. Важно только правильно оценить риски каждого конкретного объекта.
Из вышесказанного напрашивается вывод о том, что если Вы захотите приобрести квартиру через аукцион по торгам по Банкротству, лучше обратиться к специалисту в этой области к Агенту по торгам или к юристу по недвижимости, коим и является автор данной статьи.