Инвестиции в недвижимость являются одними из самых популярных вложений денег. Но наша российская недвижимость с точки зрения аренды очень сильно отстает от инфляции. А вот с зарубежной недвижимостью ситуация обратная. Инфляция там чуть менее 2%, а доход можно получать от 3 до 6% годовых. Поэтому это довольно интересный инвестиционный актив.
Как же выбрать недвижимость за рубежом? Сначала нужно ответить себе на один очень важный вопрос: с какой целью вкладывать деньги в недвижимость? Либо с целью купить, потом дождаться прироста и потом продать. Либо купить и использовать регулярный арендный доход.
Если выбирается объект, чтобы потом его перепродать, то нужно оценивать следующие критерии:
Потенциальный прирост, который может быть. Будет оцениваться рынок, страна, город, регион и т.д. то есть какой есть потенциал.
Скорее всего, это будет строящаяся недвижимость, поэтому нужно очень тщательно оценить застройщика, потребовать все документы, посмотреть сайт, посмотреть все предыдущие объекты, которые он построил. Застройщик должен быть на рынке не первый год, лучше лет десять и больше. Он должен иметь огромный опыт строительства.
Во многих странах, когда покупается что-то на этапе строительства, страховая компания выписывает страховой бонд – страховок свидетельство на сумму первоначального взноса, и если застройщик не достроит и разорится, то страховая выплатит эту сумму. Поэтому также необходимо проверить страховую компанию, чтобы она существовала давно, зарегистрированная в понятной юрисдикции, с международным рейтингом.
Оценить законодательство страны, в которой приобретается недвижимость, по части того, когда эта недвижимость будет продаваться, на какой счет будут зачисляться полученные средства. По нашему российскому законодательству резиденты могут получать доходы от продажи зарубежного имущества только лишь на свой банковский счет в Российской федерации. Если сумма от продажи будет зачислена на счет, который находится не в России, то может быть начислен штраф до 100% от этой суммы.
Если недвижимость покупается за рубежом с точки зрения арендного дохода, то оценивать нужно следующее:
Потенциал с точки зрения арендного дохода. Выбирается страна, область, город, где исторически активно снимается в аренду недвижимость, которую планируется купить. Например, в Германии порядка 70-80% арендуется. Немцы не любят покупать недвижимость раньше, чем выйдут на пенсию, хотят сохранять мобильность. Поэтому Германия очень интересная, с точки зрения арендного дохода, страна.
Объект будет приобретаться, скорее всего, уже построенный, поэтому оценить нужно управляющую компанию, которая будет следить за объектом, за его состоянием и за регулярной оплатой арендного дохода. Эта компания должна существовать не первый год, у нее в арсенале должно быть много подобных объектов, и желательно посмотреть, чтобы были отзывы от клиентов, чтобы не было нареканий на их работу, чтобы не было нареканий, что не вовремя уплачены налоги и т.д.
Проверить, куда может зачисляться арендный доход от зарубежной недвижимости. По российскому законодательству можно получать доход на свой банковский счет, как в России, так и за рубежом, но важно помнить, что зачисление арендного дохода на зарубежный банковский счет возможно только в случае открытия банковского счета в странах ОЭСР и ФАТФ. Если это какая-то другая страна, то возможен штраф до 100% от суммы неправомерной операции. Будет обидно, если от незнания валютного законодательства, инвестиционный доход от продажи и аренды будет потерян в полном объеме.
Когда подобрана страна и объект, в зависимости от цели инвестиции, необходимо узнать банковское законодательство в той стране, на какую сумму существует страхование вкладов и счетов и существует ли страхование для иностранцев, на какую сумму будет застрахован.
И когда аренда будет туда поступать, надо знать не больше какой суммы можно на этом счете держать. Соблюдая все эти правила, можно быть спокойным за инвестиции в зарубежную недвижимость.