ЦБ потребует, чтобы банки создавали больше резервов при выдаче ипотеки слишком закредитованным клиентам. От новых мер нагрузка на капитал игроков может вырасти в 1,4 раза.
ЦБ предложил с июля 2020 года ограничить российские банки при выдаче ипотеки слишком закредитованным заемщикам, следует из консультативного доклада регулятора. В документе приводится таблица надбавок на резервы, которую банкам, возможно, придется применять при выдаче ссуд на жилье: чем выше показатель долговой нагрузки (ПДН) заемщика и меньше его первоначальный взнос по кредиту, тем больше резервов придется создать кредитной организации по выдаваемой ссуде. ЦБ рассчитывает, что это снизит интерес банков к выдаче ипотеки слишком закредитованным заемщикам.
Сейчас банки обязаны учитывать уровень долговой нагрузки клиентов при выдаче тем необеспеченных ссуд.
Почему ЦБ хочет распространить ограничения на ипотеку
Новые ограничения на ипотеку нужны, чтобы снизить риск кросс-дефолтов заемщиков, пояснила в начале декабря первый зампред ЦБ Ксения Юдаева. Такой риск возникает, если заемщик оплачивает несколько разных кредитов.
По данным ЦБ, в третьем квартале 2019 года 42% объема выданной ипотеки пришлось на людей, которые отдают на погашение долгов более половины своего ежемесячного дохода (их ПДН превышает 50%). И все больше россиян берут ипотеку в дополнение к уже имеющимся кредитам: на 1 сентября 46% ипотечных заемщиков имели задолженность по другим ссудам. Четыре года назад их доля составляла 39%.
Показатель долговой нагрузки — значимый фактор кредитного риска, говорится в докладе ЦБ. Такой вывод регулятор сделал, проанализировав портфели пяти крупнейших банков на рынке ипотеки. Согласно его исследованию, риски дефолта заметно возрастают, если ПДН заемщика превышает 70%, несмотря на наличие большого первоначального взноса по ипотеке (более 50% от суммы кредита).
Какие ограничения предлагает ЦБ
Регулятор намерен ввести надбавки по ипотеке в зависимости от ПДН заемщика и LTV (loan-to-value ratio, соотношение кредит/залог). LTV 80–90, например, означает, что клиент внес в качестве первоначального взноса от 10 до 20% от суммы кредита.
- Если долговая нагрузка заемщика превышает 80%, банк должен будет создать дополнительные резервы независимо от уровня первоначального взноса. Но размер надбавки будет варьироваться от 10 до 200 п.п.
- Если долговая нагрузка заемщика превышает 70%, банку придется формировать дополнительные резервы, если уровень первоначального взноса ниже 50%.
- Также предложены ограничения для самого массового сегмента ипотечных кредитов — с первоначальным взносом от 20 до 30%. Если ПДН претендента на такой кредит составит от 50 до 60%, для создания резервов будет применяться надбавка в 10 п.п. Чем выше ПДН, тем больше размер надбавки: 20 п.п. для группы заемщиков с ПДН более 60%, 40 п.п. для группы с ПДН выше 70% и 60 п.п. для группы с ПДН выше 80%.
Банк России намерен оставить в силе действующие ограничения относительно ипотеки, так как у него пока нет права вводить прямые ограничения на выдачу таких ссуд. Ранее банк просил о дополнительных полномочиях — вводить повышенные коэффициенты для самого рискового сегмента.
С 2018 года российские банки должны создавать больше резервов при выдаче ипотеки с низким первоначальным взносом. Для кредитов с LTV 80–90 действует надбавка в 100 п.п. Для ссуд с LTV 90 она составляет 200 п.п., а со следующего года вырастет до 300 п.п.
По оценкам ЦБ, организации уже сократили выдачу ипотеки на таких условиях. В третьем квартале 2019 года доля выданных кредитов с низким первоначальным взносом составила 35,7%. Разница в ставках по ипотеке с небольшим первоначальным взносом и прочими ссудами увеличилась до 0,7 п.п.
Если новые меры будут введены, нагрузка на капитал банков вырастет в 1,4 раза, признает ЦБ. Но настаивает, что контрциклические меры необходимы, если российский рынок ипотеки продолжит быстро расти. Предложение ввести новые ограничения ЦБ намерен обсудить с участниками рынка. В крупных банках уже заявляли, что требования регулятора могут оказаться непосильными для рынка.
