В последнее время участились случаи мошенничества с арендованной недвижимостью по следующей схеме - несогласованная пересдача арендатором в субаренду или в поднаём уже арендованной им у собственника недвижимости третьим лицам. Теоретически сдавать арендованную квартиру можно по договору субаренды или поднайма, это допускает законодательство, но только в том случае, если на эту деятельность получено подтверждённое согласие собственника. В ст. 685 Гражданского кодекса РФ говорится, что наниматель жилого помещения с согласия владельца может передать на определенный срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Ответственным перед владельцем по договору найма квартиры остается наниматель.
На сегодняшний день посуточная аренда квартир приобрела особую популярность, стоимость такой аренды дороже, чем длительной и теоретически она становится более прибыльной и привлекательной для арендодателя, если он может позволить себе выделять достаточное количество свободного времени для администрирования такого вида деятельности. Как правило у частных лиц, занятых по основному месту работы, лишнего времени на занятия такой деятельностью нет, но зато оно есть у риэлторов, которые постоянно вращаются в этом бизнесе, либо просто у безработных предприимчивых граждан, желающих заработать на чужой собственности. Поэтому они могут снять у ничего неподозревающего собственника квартиры жилплощадь на длительный срок, а затем незаконно пересдать её в краткосрочную аренду или даже длительную, но по более высокой цене с целью заработать на разнице в стоимости аренды. Такие случаи в последнее время встречаются всё чаще и чаще. Сам по себе такой вид мошенничества не является преступлением, но если среди нанимателей третьих лиц вдруг окажутся мигранты без регистрации, то собственнику квартиры в этом случае грозит уже уголовная ответственность!
Итак, давайте посмотрим, что максимально можно сделать, чтобы избежать попадания в подобные ситуации:
Самое главное - необходимо грамотно составить договор аренды (найма) с арендатором, обязательно не забыть включить два важных пункта:
- указать максимально полный список лиц, которые будут проживать в арендуемой квартире, включая полное ФИО, дату рождения и желательно паспортные данные, хотя бы серию и номер паспорта
- указать отдельным пунктом, что по договору передача помещения в субаренду (в поднаём) ЗАПРЕЩЕНА, в этом случае вы имеете право, установив факт передачи жилья в поднаём, в любой момент расторгнуть действующий договор аренды в одностороннем порядке
Также до заключения договора необходимо обсудить с нанимателем условия вашего контроля и его отчётности по объекту. Идеально будет, если вы сами в оговорённые сроки (прописанные в договоре) и предварительно созвонившись будете являться на сдаваемое жильё не менее одного раза в месяц, чтобы получить арендную плату, забрать квитанции по квартплате и переписать показания счётчиков для передачи в УК. Параллельно, ежемесячно встречаясь вы будете косвенно проверять состав жильцов проживающих жильцов и не появился ли там кто-то другой, кого нет в списке лиц, составленном при заключении договора.
Также будет неплохо, если первые пару месяцев после заключения договора вы помониторите самые популярные доски объявлений предлагающие недвижимость в аренду. Не появилось ли там объявление с предложением об аренде именно вашей квартиры от неизвестного лица? Проверить это довольно легко, ограничив на карте район поиска, совпадающий с районом, где находиться ваше квартира, либо набрав в поиске название улицы по которой находится дом и его номер.
Если вдруг это всё-таки произошло и вы обнаружили собственную квартиру повторно выставленной в аренду, то самое главное не паникуйте, успокойтесь, сделайте скрин объявления или сохраните на жёсткий диск, а затем распечатайте. Также для большей надёжности объявление можно снять на камеру смартфона, прокомментировав его за кадром, так чтобы на видео чётко просматривался адрес квартиры, телефон и имя владельца объявления, а также дата подачи объявления. Далее, ещё раз удостоверившись, что квартира именно ваша переход к активным действиям, о которых подробно расскажу во второй части статьи.
Во второй части статьи вы можете прочитать как эффективно и быстро избавится от арендаторов, которые сдали вашу недвижимость в субаренду.