Пролог.
Вместо вступления.
К созданию данного канала меня подтолкнул опыт (местами печальный), полученный при постройке первого в жизни дома на приобретенном клочке своей земли. И тут я попробую рассказать вам, уважаемые единомышленники-любители загородной жизни, о том, с чего мы начинали. Какие удачи и неудачи встретились, с какими подводными камнями столкнулись, что уже сделали, а что еще в процессе и еще в планах (да-да, стройка это такое дело, что не остановиться, если начал - прим. автора). Разумеется, если это будет кому-нибудь интересно и канал найдет своего читателя, то я постараюсь максимально подробно рассмотреть все основные (да и второстепенные тоже) моменты выбора данного образа жизни.
Канал, в первую очередь, предназначен для тех, кто еще только задумывается о приобретении геморроя участка земли с последующей постройкой своего жилья, имеет ограниченный бюджет, заточенные под нужный угол руки, думающую голову и мешок терпения. Хотя возможен и такой вариант, что некоторые идеи или решения пригодятся также тем, кто уже давно обитает вдали от городской суеты.
С чего все началось и как мы дошли до жизни такой.
Пять (или шесть) лет назад мы с женой решили, что пора вылетать из родительского гнезда, а квартира в пыльном и шумном городе это «не круто» и начали присматриваться к загородной недвижимости. Поскольку не являемся детьми (даже приемными) олигархов и нет очереди из богатых родственников, которые бы оставили нам свое состояние, то решили посмотреть в сторону таунхаусов. Тем более, что реклама этих чудесных строений от одной известной компании «ВотТеРаз» лилась из каждого утюга. Да и не только от нее. И компания «Финнскоеслово» и многие другие активно продвигали «элитноемалоэтажноежилье». Забегая вперед скажу – и хорошо, что у нас не получилось реализовать данный сценарий и в итоге мы купили участок и построили дом сами. Но, обо всем по порядку.
Мы объездили весь свет.
Жизненный совет: чтобы у вас сложилась правильная картина суровой окружающей реальности (а не каша из красивых кадров «толькочтосданных» поселков) - необходимо потратить огромное количество личного времени на объезд наиболее привлекательных, как с вашей, так и с точки зрения транспортной доступности, районов. (Что мы, собственно и сделали. Сколько было сожжено бензина, времени и нервных клеток! Но в итоге - оно того стоило. - прим. автора)
В первую очередь при просмотре направлений мы ориентировались на такие параметры как: загрузка магистралей (в пятницу вечером - туда и в воскресенье вечером - обратно), общее состояние дорог, наличие и доступность инфраструктуры (магазины, кафе, детсады, школы, поликлиники, аптеки и т.д.), отсутствие рядом огромных животноводческих/птичьих ферм (свалок ТБО, заводов и иных объектов с неприятными или вредными «выбросами»), наличие поблизости (в пределах получасового бега раненой рыси) больших и чистых водоемов для купания, наличие лесных массивов. Сделайте как мы - проедьтесь, прогуляйтесь, посмотрите без эмоций. Вам (и возможно вашим детям) потом тут жить, ездить каждый день на работу, периодически в магазин, эпизодически в кафе (развлекательный центр), регулярно «на воды». Приятно ли вам будет, если роза ветров повернется к лесу передом и на ваше жилище обрушатся волнующие ароматы недалекой свалки или свинофермы? Или вам будет приятно ежедневно терять кучу времени в пробке туда и обратно?
Ну и заодно мы во время поездок осматривали не только местные красоты, но и разрекламированные и не очень поселки таунхаусов. Смотрели как идет строительство, кто строит, заходили в дома вместе с развязными продаванами (без касок!), задавали наивные вопросы. Просто кучу бессмысленных вопросов, как оказалось. На которые давались развернутые и такие же бессмысленные ответы. Ведь не секрет, что цели и задачи продавца и покупателя диаметрально противоположны. На вас будут вываливать тонны информации, красочных описаний окружающей природы и рассказов о ярчайшем будущем (которое вас ожидает, если приобретете тут "домсвоеймечты"). Вы, главное, договорчик подпишите, а уж тааам...
Обязательные и «смысленные» вопросы.
Теперь, с высоты так сказать опыта, можем сказать, что основные вопросы это:
1. Кто есть собственник земли? Не в ипотеке ли она? Разумеется, грамотный продаван не моргнув глазом скажет – "земля-де наша собственность, имеются все документы". Возможно что это так и есть или продаван сам в это верит (так начальство сказало). Но лучше проверить перед заключением договора. Тем более, что это сейчас сделать очень легко. Иначе может возникнуть неприятная ситуация при оформлении собственности на землю – вы будете через суд доказывать, что являетесь законным покупателем. А если это затянется, а у вас на неоформленной земле еще и дом стоит… В общем запасы новопассита и валерьянки могут подойти к концу очень быстро.
2. Дороги к участку. Готовы ли они или только намечаются? Материал и качество покрытия? Если это таунхаус, то можно не заострять внимание, а если это земельный участок, то поинтересуйтесь возможностью проезда грузовиков как к поселку, так и по поселковым дорогам. И сколько это стоит? Да-да. В некоторых поселках эта услуга платная, что естественно не афишируется сразу. А вам строить дом, не в палатке ведь жить планируете. Да и прикидывайте возможность проезда вашего авто по этим дорогам в условиях русской зимы, осени и весны.
3. Электричество. Кто владелец ТП (трансформаторная подстанция - прим.автора) и сколько выделяется мощности на каждое домовладение и могут ли собственники заключать прямые договоры с генерирующей компанией (или иной компанией, предоставляющей услуги для населения от Россетей)? Если владелец ТП собственник земли поселка, то бегите оттуда как можно скорее. При любой конфликтной ситуации вы останетесь без электричества. К тому же вам никто не сможет гарантировать 15 кВт, которые положены по закону. А вот если электричество на балансе генерирующей компании, то все относительно нормально.
4. Вода. Как с ней обстоят дела? Есть ли она вообще? Какова минимальная/максимальная глубина скважин в поселке? Кто-то из задних рядов кричит "колодцы"? Забудьте, как страшный сон! Придет сухая зима или зима без оттепелей, да еще и лето без дождей и ваш колодец с вероятностью 99% покажет дно.
Лирическое отступление. У одного товарища есть участок с зимним домом и колодцем. Пока все это великолепие использовалось в виде пристройки при мангале выходного дня - все было замечательно. Но как только дом был подготовлен к ПМЖ и семья из трех (а потом и четырех) человек прочно обосновалась там, то очень быстро выяснилось, что дебет колодца и норма воды на душу населения данного домовладения - суть разные и непохожие друг на друга цифры. А скважина в этом районе до воды приемлемого качества такой стоимости, что проще застрелиться. Да еще и сложности с подъездом тяжелой техники на участок. Это я к тому, что планировать такие вещи нужно заранее и с запасом.
Если говорят, что «вода входит в стоимость» - не спешите радоваться. Поинтересуйтесь паспортизацией скважин поселка, которые дают всем воду. Чтобы не наблюдать потом печальными глазами, как сотрудники соответствующих органов пломбируют скважины и отключают от них вас только потому, что они не оформлены должным образом. Поинтересуйтесь качеством этой воды (результатами анализа как минимум двух заборов). Если «скважины у каждого собственника», то поговорите с собственниками – во сколько им это обошлось и довольны ли качеством? Обычно люди идут на контакт.
5. Канализация. Немаловажный вопрос. Она централизованная или каждый сам за себя? Второй вариант требует уточнений - какой тип канализации официально разрешен в поселке? Септики или ЛОСы (Локальные Очистные Сооружения – прим.автора)? От этого потом будет зависеть качество грунтовых вод и (возможно), как следствие, качество воды в скважине. А также общая ароматизация поселка. Поэтому - если поселок на 100 и более домовладений, то должны быть разрешены только ЛОСы. Никаких септиков. Если внутренние требования в поселке допускают использование любого варианта канализации, то подумайте дважды. Даже если вы поставите ЛОС, а три ваших соседа с каждой из сторон выкопают уличные туалеты, то не надо объяснять, что будет с грунтовыми водами вокруг вас и какой будет аромат в жаркую погоду?
6. Охрана. Кто и как охраняет поселок? Пропуск на въезд? Есть ли обходы доблестной стражи с собаками и закрыт ли периметр? В наличии ли системы видеонаблюдения без слепых зон по периметру? Ответы на эти вопросы должны удовлетворить ваши понятия об относительной безопасности вашего жилища и возможности появления в поселке посторонних.
7. Газ. Наличие, планы, норма на домовладение. Если есть, то интересует стоимость подключения к участку и стоимость подключения домовладения. Не удивляйтесь – это разные вещи и суммы. Если говорят – «газа пока нет, но в конце квартала дадим, честное пацанское!», то не верьте. Никто и никогда не соблюдал никаких сроков даже при наличии договора. Кстати о договоре. Если в нем встречаются словосочетания «компания обеспечивает согласование работ по подключению бла-бла-бла» или иные, отличные от формулировки «компания обязуется подключить участок к газотранспортной системе поставщика газа в вашем районе» - знайте, что газа или не будет, или будет совсем нескоро и (скорее всего) очень и очень дорого для вас.
7. Коммунальные платежи. Что в итоге? В каком размере? Что в эту смешную (или безумную) стоимость входит? Определите для себя – потянет ли ваш бюджет обязательные ежемесячные траты в таком размере? И не путайте их со счетами за газ и электричество. Это отдельные статьи в плюс к коммуналке.
Альтернативное мнение.
Итак, вам понравились несколько мест, где вы побывали и вроде как на вопросы продаваны отвечали четко и без запинок. И у вас сложилось самое благоприятное мнение и о них в частности и о поселках в целом, но… Вот в этот вот самый момент включите в себе Станиславского! Сядьте к компьютеру и начните вдумчивый поиск отзывов и групп «проживальщиковвэтомпоселке». Ищите все. Информацию о компании-застройщике, о владельце земли, кто есть собственник, какие уголовные дела на нем висят, отзывы жителей поселков и т.д. Чем больше накопаете – тем вам же будет потом спокойнее или навсегда отвратит от определенного поселка или владельца земли. Запомните – как бы красиво все не выглядело, всегда есть скелет в шкафу. И если в реальности это будет скелет мышки, то считайте, что вам немыслимо, просто сказочно повезло!
Найдите на страницах "ИЗвестнойсоцсети" группы жителей этих поселков. Почитайте посты хотя бы за последний год. Чем живут жители, какие проблемы, на что жалуются? Ведь вы столкнетесь с тем же. Кстати, нечестные на руку продавцы часто делают фейковые страницы, дабы завлечь покупателя "положительным эмоциональным фоном". Отличить их от настоящих очень просто - отключены комментарии, "жители" поселков имеют пустые личные страницы, комментарии включены, но 90% хвалебные или не несущие смысловой нагрузки. В этом случае сразу отказывайтесь от таких предложений, как бы красиво вам не пели продаваны и как бы ни была восхитительна обстановка в поселке. Люди устроены таким образом, что пишут в соцсети в основном негатив. Позитив писать просто лень. А если его много, прямо ваниль, то это фейк.
Комфортные соседи.
Почитайте разборки жителей в тематических группах отсеянных вами поселков. Возможно вам с ними потом рядом жить и общаться. Не секрет, что идеальных поселков не бывает. Бывают более-менее годные для проживания. А зависит качество проживания не только от жадности собственника земли/управляющей компании/правления СНТ (нужное подчеркнуть), но и от жителей этого поселка тоже. Проверено не раз, что подобное тянется к подобному. И если вас не устраивает эмоциональный фон как при живом общении с возможными будущими соседями, так и при наблюдении жизни поселка в группе "ИЗвестнойсоцсети" – то лучше откажитесь сразу. Хотя (если все супер кроме соседей) можно построить забор максимально разрешенной высоты, завести пару злобных алабаев и поставить по периметру прожектора и вышки с пулеметами. В конце концов вы же выбрали загородную жизнь в том числе из-за желания уединения на лоне природы!
И наоборот - в единстве наша сила. Если поселок "так себе, но жить можно", а соседи (я их сердцем чую (с) Шариков П.П.) милые и доброжелательные - то имеет смысл задуматься. Вдруг это и есть ваша судьба акуна матата?
В качестве последнего абзаца и еще одного лирического отступления.
Разумеется все вышесказанное можно воспринимать как инструкцию по применению, так и имхо, которое следует основательно потрепать в комментариях. В пользу первого могу сказать только одно - если бы мы изначально делали ВСЕ так, как написано, то было бы гораздо меньше разочарований, потерь времени, денег и нервов. Особенно жаль времени. Это единственный невосполнимый ресурс, который можно было потратить с бОльшей пользой.
Будем рады, если кому-то покажется приятным чтение статей и безумно рады, если кто-то воспользуется нашим опытом и скажет потом "спасибо за советы".
На этом первая статья цикла о строительстве загородной жизни заканчивается, буду рад ответить на возможные вопросы по прочитанному в комментариях. Ну и параллельно готовить следующие статьи, в которых по максимуму будут затронуты все моменты, через которые мы прошли.