В этой статье я хочу написать о проверке юридической чистоты квартиры. Последовательно расскажу, что необходимо проверять, когда вы покупаете квартиру на вторичном рынке.
Первое
В обязательном порядке необходимо проверить текущее право собственности.
Как это делается? Во-первых, нужно взять у собственника следующие документы:
- Документы, подтверждающие право собственности, например, договор купли-продажи. Также, это может быть договор участия в долевом строительстве, договор переуступки, договор ренты, соглашение о выделе долей и тому подобное. Разновидностей таких документов очень много.
- Свидетельство о государственной регистрации права либо выписка из Единого государственного реестра недвижимости. Раньше выдавалось свидетельство, теперь же выдаётся соответствующая выписка. То есть, данный документ должен подтвердить, что это право была зарегистрировано в базе Росреестра.
- Документы о передаче квартиры. То есть, акт приема-передачи и платежные документы, именно первичные документы об оплате собственником квартиры, которую он приобретал, конечно же, если есть документ об оплате. Бывают случаи, что люди получают недвижимость безвозмездным способом, например, путем приватизации или полученная в дар от кого-нибудь.
Далее, полученные данные необходимо сверить с официальной информацией, которая есть в Росреестре. Такую информацию можно сверить частично онлайн. Делается это бесплатно в сервисе “Справочная информация онлайн” от Росреестра. Обратите внимание на адрес сайта, чтобы он был официальным, так как на сторонних ресурсах гарантий о достоверности информации никто не даст.
Необходимо заказать 2 выписки из Росреестра:
Первая.
Выписка из Единого государственного реестра недвижимости по объекту. Сведения об основных характеристиках объекта.
Вторая.
Выписка из того же реестра, но речь уже идёт по истории квартиры. В данной выписке отображены все сделки с девяносто восьмого года. Именно тогда был создан реестр, который касается интересующей нас квартиры. Все вышеуказанные документы, которые вы получаете от собственника необходимо обязательно вычитывать.
Естественно, что всё, как проверяет юрист, вы не найдёте на просторах интернета. Объясняется это тем, что очень много нюансов, которые зависят как от основания перехода квартиры, например, если они приобрели её по договору купли-продажи или по приватизации, по решению суда или по наследованию. В зависимости от этого нюансы проверки очень отличаются. Тем не менее, любой юрист который проверяет документы, обязательно их вычитывает по нескольку раз. Расскажу вам конкретный пример, почему необходимо вычитывать и лучше это делать несколько раз. Недавно один из моих клиентов покупал квартиру в Москве. В своё время квартира была приватизирована. В результате вычитки договора о передаче в собственность выяснилось - это результат приватизации. В данном договоре был обнаружен очень интересный пункт. В данном пункте содержался прямой запрет на перевод квартиры в нежилой фонд. Дело в том, что квартира располагалась на первом этаже, а многие покупатели квартир на первом этаже тем или иным образом рассматривают вариант перевести её в нежилое помещение и потом выгодно продать. Так вот, там содержался прямой запрет на такие действия. Чтобы избежать подобных нежданчиков, a нежданчики бывают иногда, необходимо вычитывать документы, договоры, чтобы не пропустить “подводные камни”.
Второй момент.
В обязательном порядке необходимо проверить собственников и членов его семьи. Здесь остановлюсь чуть подробнее. Профессиональный юрист, который этим занимается постоянно, смотрит всё детально, и на проверку затрачивает порядка 5 часов. Для проверки понадобятся паспорта и информация о составе семьи. Первоначально проверяем паспорта всех собственников и членов их семьи на действительность. Проверяются они в общедоступной и официальной базе. Отмечу, на левых сайтах информация может не соответствовать. Ответственность за подобную информацию они не несут, поэтому старайтесь проверять на официальных базах. Ответ при проверке должен быть таким: “среди недействительных не значится”. Но бывают и другие варианты. Например, получен ответ базы: “данный паспорт не действителен”. По каким-то причинам люди представили старый паспорт, который по идее подлежит изъятию при его замене. Естественно это должно поднапрячь и требуется уточнить у собственника, что у него там с паспортом, как так получилось. Если вам представили подобный паспорт, который фигурируют как “заменён на новый”, возникает вопрос, откуда он у собственника?