В этой статье я хочу написать о проверке юридической чистоты квартиры. Последовательно расскажу, что необходимо проверять, когда вы покупаете квартиру на вторичном рынке. Это вторая часть статьи. Ссылка на первую часть будет внизу страницы.
Переходим к другому обязательному шагу.
Проверяем всех членов семьи. Не просто собственников, а именно всех членов семьи, по базе судебных приставов на наличие различного рода исполнительных производств. Для чего это делается?
Во-первых, для того, чтобы в процессе сделки не получить арест и не зависнуть на регистрации с приостановкой, либо вообще может обернуться все отказом в регистрации права.
Во-вторых, чтобы к Вам не прилетел иск о признании сделки недействительной от кредитора должника.
В-третьих, чтобы проверить, есть ли задолженность по коммунальным платежам либо другим долгам, которые непосредственно связаны с данной квартирой.
В-четвёртых, чтобы понять, насколько добросовестны лица, с которыми вы собираетесь вместе вести свои дела, то есть по сути дела, у которых вы собираетесь покупать недвижимость.
В-пятых, очень важно понять, нет ли финансовых затруднений у любого из членов семьи, чтобы они потом не ссылались на то, что у них были трудности, и сделку они кабальную провели. Сделка, совершенная на крайне невыгодных условиях в силу норм действующего законодательства может быть признана недействительной и об этом напрямую говорится в пункте 3 статьи 179 Гражданского кодекса.
Однажды, при юридическом сопровождении своего клиента, при покупке, в режиме онлайн через базу судебных приставов я установил, что собственница не только имеет задолженность по данной квартире, но и также лишена родительских прав. По сути, она пыталась в тихую реализовать свою квартиру, чтобы никто из членов семьи, бывших членов семьи, об этом не знал. В том числе, кстати, судебный пристав-исполнитель.
Далее мы с вами проверили паспорта по базе, пробили всех по базе судебных приставов, теперь пробиваем всех членов семьи по базе росфинмониторинга.
Росфинмониторинг
По базе росфинмониторинга необходимо проверить не только членов семьи, собственников, но и всех остальных людей, которые участвуют по сделке. Это база введена относительно недавно и связана она с лицами, которые замечены в определенной неблагонадежности - я так это назову, чтобы не озвучивать. В принципе, вы всё увидите сами при проверке.
Не забывайте делать скриншоты, сохраняйте себе на память скриншот проверки. Кто знает, вдруг вам это пригодится. Такие лица вообще находятся под контролем. Будьте бдительны, чтобы не попасть с ними в одну линейку, и, не дай Бог, ещё вас не сочли способствовавшими их незаконной деятельности.
Реестр о банкротстве
Следующая база, которую мы также не обходим стороной - это единый федеральный реестр сведений о банкротстве. Обязательно проверяем по данной базе каждого члена семьи, чтобы понять, является ли кто-то банкротом, подавал ли сведения о предстоящем банкротстве и так далее.
Обратите внимание, что я указал только основные базы, по которым нужно проверять информацию в обязательном порядке.
Это самый минимум, что необходимо сделать, чтобы не было сбоев по цепочке сделок и вот тут я вам скажу честно: проверить самому цепочку крайне затруднительно. Здесь лучше всего обращаться к юристу, чтобы он все проверил. Дело в том, что в данном случае необходимо четко знать законодательства применительно к каждой конкретной ситуации и практику, которая существует на данный момент.
Возьмём с вами два основных простейших примера, которые должен знать каждый.
Первый пример: квартира была в собственности у супругов. Одному из них эту квартиру подарили. При продаже согласие второго супруга не затребовали, посчитали что он никакого отношения не имеет. Впоследствии выясняется, что супруг, которому эту квартиру не дарили, поучаствовал в её восстановлении, так квартира была убита, и вложил он большую сумму денег, почти половину стоимости квартиры, в ремонт, восстановление, в погашение задолженности, и так далее. Естественно, такой супруг, когда узнает, что квартиру продают без его ведома, без его согласия, то он может опротестовать эту сделку в суде, и сделку действительно признают недействительной. Поэтому будьте внимательны в таких случаях.
Следующий пример: когда квартиру продают по переуступке. Изначально договор долевого участия заключал подрядчик, который полностью не оплатил сумму договора застройщику, а уже успел кому-то переуступить, и там дальше по переуступке квартира прошла. Но дело в том, что несмотря на то, что у подрядчика есть справка о том, что он вроде как всё сделал, всё заплатил, тем не менее первичный документ об оплате покупатели не запрашивали, у них не было подтверждения, и впоследствии застройщик обращается в суд о признании таких договоров переуступки незаконными. Почему? Потому что оплата полностью не была произведена подрядчиком, они там поссорились, поругались по каким-то им известным только причинам, а крайним окажется последний держатель вот этого права требования в получении квартиры.
Таких вот маленьких, вроде с одной стороны, нюансов очень много, и, изучая историю, необходимо понимать и знать, где можно “подстелить соломку”. То есть необходимо, во-первых, найти вот все эти риски и “подводные камни”, и понять эти риски - устранимы ли они или не устранимы. В случае с неустраним риском придется либо мириться и идти на сделку, либо не соглашаться, и подыскивать второй вариант.
Что ещё следует проверить:
Если вы покупаете квартиру в Москве, обязательно проверяйте сам дом, в котором находится квартира. Дом необходимо проверить на то, попадает ли он в программу реновации или нет. Ещё раз напомню,не забывайте делать скриншоты и сохранять информацию.
Если Вы сомневаетесь, все ли проверили, и вся ли информация соответствует при проверке, то лучше обратиться к грамотному специалисту, чтобы он вам помог. Лучше перебдеть, чем потерять большие суммы, да даже незначительные суммы денег, из-за простейших ошибок.