"Купи квартиру в Турции, сдавай ее в аренду, продай после окончания строительства дороже – и заработаешь денег, будет тебе счастье".
Вот главная замануха в устах турецких риелторов для иностранных покупателей. И главное разочарование для всех купивших недвижимость на побережье Средиземного моря, и теперь желающих ее продать.
Я не риелтор, не аналитик, и не люблю вступать в разные споры. Но недавно поднятая достаточно известными блогерами тема инвестиций в турецкую недвижимость заставила не только написать им пару комментариев, но и немного порассуждать.
Я не претендую на роль истины в последней инстанции, но во-первых, я не дура, вижу, что происходит, и во-вторых, умею делать выводы. И не только я, а многие, кто пожил в Алании уже несколько лет.
Надо понимать, что в нашем регионе (я не говорю за всю остальную Турцию, только про Аланийский регион) два рынка недвижимости.
Один – первичный, это только построенные дома или продаваемые на этапе строительства – первая продажа от застройщика или агентства недвижимости.
И второй – вторичный, здесь продаются квартиры уже от собственников, в них либо уже кто-то жил, либо квартира стояла пустая с момента постройки – но сделки по ней уже были (1-2-3 продажи, смена владельцев).
Цены на первичном рынке просто заоблачные. Интернет пестрит рекламой новостроя в наших краях – дома возводятся один за другим, несмотря ни на какие кризисы.. и цены – растут из года в год, из сезона в сезон. Вчерашнее объявление – апартаменты 2+1 на первой линии в Махмутларе (это ближайший район Алании, очень развитый городок) с видом на море по цене около 250 тысяч евро.
При этом подобная трехкомнатная квартира в комплексе постарше – не продается уже который год и за 120 тысяч. Все тот же вид на море, квартира размером даже больше той, что за 250. Но это вторичный рынок. А квартира в этом же комплексе на первой линии, но смотрящая на горы вместо моря – не продается и за 60 тысяч!
Зато на первичном рынке почти 60 тысяч евро стоит небольшая двушка на этапе строительства в необустроенном еще районе Конаклы! И она уже продана – почти все они уже проданы.
Так в чем же дело? Дело именно в том, что здесь ДВА рынка недвижимости.
На мой взгляд, первичный рынок рассчитан исключительно на иностранцев – зеленых, неопытных, незнающих, наивных иностранцев. Да, недвижимость в Алании достаточно недорогая в сравнении со многими странами. Но никто из только приехавших не знает, что она здесь еще дешевле.
Иностранец насмотрится рекламы в интернете, приезжает, здесь его обрабатывают риелторы – да и обрабатывать то сильно не нужно, место замечательное, комплексы строятся красивые, современные, квартиры отделанные. Иностранцу предложат и рассрочку, и ипотеку.. обрисуют все прелести инвестиций.. и все – человек на крючке, квартира куплена, деньги заплачены – и заплачены в ЕВРО.
Весь первичный рынок исключительно в евро. Потому и цены не снижаются из года в год – казалось бы, в Турции кризис, а первичка только растет – с чего вдруг? Потому что не имеет никакого отношения к Турции и к лире – потому что рассчитана на иностранцев с валютой.
А что вторичный рынок? Здесь покупают квартиры в основном местные турки и те иностранцы, кто уже «не в первый раз замужем», освоился, разбирается в нюансах турецкого рынка, или те, кому попался добросовестный риелтор, желающий реально помочь клиенту (буду справедлива, таких риелторов немало – и турки, и русскоговорящие.. но желающих заработать на покупателях гораздо больше).
И что же происходит? Вот купил иностранец новенькую квартирку в Алании, пожил в ней какое-то время, или не пожил.. посдавал в аренду или не посдавал, и она просто постояла у него. И решил продать. А квартира за это время волшебным образом превратилась из первичной во вторичную! И соответственно сменила рынок. В ней ничего, может быть, и не изменилось – море, горы, солнце, отличный комплекс, те же 3 комнаты.. Но изменилась ее стоимость – за нее уже не попросишь прежние 250 тысяч евро, за которые она покупалась сразу после строительства. Не факт, что и 150 можно попросить. Вернее, попросить то можно, но вряд ли кто купит.
Почему?
- Потому что на вторичном рынке ОГРОМНОЕ количество предложений.
- Потому что вторичный рынок рассчитан на другого покупателя с другими финансовыми возможностями – здесь деньги считают уже не в евро, а в лирах. И этот рынок очень зависим от разных кризисов.
- Потому что о вторичном рынке практически не знают евровые иностранцы.
- Потому что на этом рынке более опытный покупатель, который заметит то, чего не видел наивный «первачок» – неподъемный айдат, ленивого капыджи, шумных соседей, мутный бассейн, протекающую крышу, пробирающуюся в углах плесень, вечную стройку, мечеть, отель или школу около дома, ресторан на первом этаже с постоянным запахом масла и песнями до ночи в сезон, междугороднюю трассу под окнами первой линии и прочее, о чем можно знать только после нескольких лет жизни в этом месте.
- Потому что собственники в большинстве случае продают квартиры через те же риэлтерские агентства, которые накручивают сверху на вашу цену немаленькие комиссионные. Честный риелтор попросит у вас свои честные 3%. Или договорится с вами о надбавке к цене в эти же 3% от стоимости. А в основном все просто плюсуют сверху разные суммы – зависит от жадности – 5-10 и больше тысяч евро. Еще и просят продавца не называть никаких сумм при потенциальных клиентах, чтобы вы случайно не ляпнули реальную цену. А потом еще и «давят» продавца на снижение стоимости – ниже, ниже, заверяя, что «так дорого» никто не хочет покупать – а на самом деле таким образом увеличивая сумму комиссии для себя. О, это прям отдельный текст надо писать…
Но, вот кстати, никто не застрахован и от покупки вторичной квартиры за большие деньги – именно из-за этой риэлтерской комиссии. И по незнанию конечно.
Получается, что, покупая квартиру на первичном рынке задорого, потом очень сложно ее продать на вторичном рынке. А если и продаешь, то за гораздо меньшие деньги. Историй о таких покупках-продажах полно, просто о них никто же не рассказывает – невыгодно.
В принципе ничего удивительного – можно сравнить с рынком автомобилей: как только машина выезжает из ворот автосалона, она сразу же теряет 30% своей стоимости (это общепринятая теория).
Ну и со вторичными квартирами похожая история, покупаешь, цена с каждым годом на нее снижается, продаешь в итоге долго и дешево. Вот пара примеров по купле-продаже:
- куплена за 55.000 евро, продана за 37.000 евро.
- куплена за 45.000 евро, продана за 36.000 евро.
- куплена за 90.000 евро, продается за 70.000 евро.
Ну и к чему весь этот спич, если не будет каких-то выводов.
Итак, первичный рынок:
- квартиры на этапе строительства или сразу после постройки, от застройщика или агентства.
- первая сделка
- рассчитан на иностранцев
- есть реклама в интернете. Много рекламы
- цены в евро
- ВЫСОКИЕ цены в евро
- цены не снижаются ни при каких кризисах
- цены растут из сезона в сезон
- часто предоставляется рассрочка
Вторичный рынок:
- квартиры от собственников или риэлтерских агентств
- уже имеют в своей истории одну и больше сделок купли-продажи
- покупатели: турки и освоившиеся иностранцы
- рынок мало рекламируется, квартиры существуют в основном в базе агентств, на сайтах продажи недвижимости, частных объявлений и соцсетях
- цены в евро и турецких лирах, но очень часто ориентируются именно на лиру
- цены падают с каждым годом и очень зависят от кризисов
- цены вторичного рынка намного ниже первичного, иногда даже в два и больше раз.
Советовать что-то смысла нет, каждый живет своим умом – но один совет есть, не торопитесь! Если у вас не миллионы евро за пазухой, не торопитесь – покупка квартиры — это все-таки серьезный шаг, особенно в кредит (а многие русские покупают здесь именно так). Решили купить квартиру в Алании – приезжайте на подольше (в сезон, в несезон) – осмотритесь, походите по агентствам, поговорите с людьми (с местными русскими), почитайте соцсети, изучите объявления обоих рынков недвижки, снимите квартиру, поживите, прочувствуйте.
P.S. Я рассуждаю как наблюдатель, это исключительно мое мнение, которое может быть ошибочным. И я не исключаю возможности действительно заработать на недвижимости. Уверена, многие зарабатывают на этом - мне неизвестны детали покупки на этапе котлована, например - вполне вероятно, что это действительно выгодно. Или риэлторские компании, покупающие дешевые квартиры срочной продажи и перепродающие их. Вариантов заработать на этом много, иначе бы рынка не существовало.
P.S.S. Но так хочется, чтобы поменьше людей обманывалось в своих ожиданиях!! Вокруг одна реклама, и так мало честных мнений..
