Перед прочтением статьи предлагаю ознакомиться кто я такой и чем занимаюсь. Сдаю жилую недвижимости в Москве более 10 лет. На текущий момент владею 8 однокомнатными квартирами в спальных районах Москвы, которые перманентно находятся под долгосрочной арендой. Пишу про недвижимость, делюсь своим опытом, отвечаю на вопросы. Герой статьи Т—Ж "Сколько можно заработать, если сдавать несколько квартир в Москве".
. . .
Недавно опубликовал свой e-mail и к моему удивлению пришли несколько вопросов, которые стоит поднять по мнению их авторов. Один из них - сколько сейчас должна стоить аренда жилых помещений после ситуации 2014 года. Давайте посчитаем. Прошу не относится к этому серьезно и слова "аренда должна стоить" можно перефразировать в "сколько могла стоить, но не стоит".
Итак, приготовьтесь. Собственникам будет немного больно
Сегодня довольно часто вспоминают 2014 год и его доллар по 30. Многие находят старые квитанции с ценами, глубоко вздыхают и публикуют их в социальных сетях с ноткой грусти. И в самом деле подорожало множество товаров и услуг, но определенных продуктов это не коснулось или коснулось частично. Например, аренда.
Может показаться, что если проседания аренды коммерческой недвижимости в кризисное время это логично, то изменение спроса найма жилья выглядит не так однозначно - человеку всегда надо что-то кушать, чем-то лечиться и где-то жить.
Весь 2015 и 2016 года СМИ не переставая публиковали о том, как все плохо и собственники чуть ли не сами готовы платить, чтобы у них сняли. К таким новостям у меня были постоянные вопросы на тему источника данных, но время прошло и можно забыть этот непрофессионализм некоторых изданий. И вот, сегодня 2019 год, люди привыкли к доллару по 65, к высоким ценам, которые постоянно растут чуть ли не каждый месяц и "туманному" экономическому будущему, которое предрекается финансистами и не прогосударственными СМИ. Аренда показала первый заметный рост по всей стране.
. . .
Существует мнение, что начало роста стоимости аренды (не сезонное) в большинстве регионов связан как раз с адаптацией наших граждан и осознанием, что лучше не будет и надо как-то жить, а для кого-то выживать. Некоторые СМИ замечали схожую ситуацию с автомобилями: люди долго откладывали покупку, пока не осознали, что цены не вернутся и придется брать по новым расценкам. Что стоило 1 миллион, теперь продается за 2 и никуда не деться.
Аренда это не быстрореагирующий рынок. Для скачков и изменений требуется время. Связано это с несколькими причинами. Недвижимость, зачастую, консервативна и адаптируется никуда не спеша. Также, договора аренды, как правило, заключается на длительный срок и запрещают поднимать ставку. Таким образом, одним решением повысить стоимость не обойтись. А вот, например, если посмотреть на посуточную аренду, то в этом рынке стоимость можно менять в любую сторону пока это не утомит. (Необходимость таких изменений это другой вопрос. Затрагиваю только наличие возможности). Плюс некоторые наймодатели стараются не поднимать цены, если проживающий выполняет все обязательства по договору, что замедляет рост цен. Существуют еще причины, но это не тема данной статьи. Можно рассмотреть как-нибудь позже.
. . .
Сдающие в наем собственники прекрасно знают, что каждый год растет стоимость коммунальных услуг, отделочных материалов, бытовой техники, мебели и услуг по ремонту. Вместе с этим в ЖКХ регулярно вносятся новые услуги (капитальный ремонт, вывоз ТКО), налог на имущество рассчитывается из кадастровой стоимости, которая, как правило выше предыдущих расчетов. Ситуация явно не на стороне сдающих. Вероятно, многих спасает то, что наймодатели по-прежнему массово не оплачивают налоги. Полагаю, возьмись ФНС завтра этим рынком серьезно, ставки начнут расти.
Предлагаю перейти к расчетам. Опираться будем на данные Росстата. Существует мнение о том, что нельзя доверять этой государственной организации в полной мере, так как по мнению некоторых людей, она фальсифицируют или приукрашивает данные, но за неимением других, будет опираться на эти. Можно всегда держать в голове, что реальная ситуация немного хуже, если читатель не находит доверия в работе Росстата.
С 2014 года по 2019 потребительские цены выросли на 44.19% (на момент написания статьи).
Таким образом, 100 рублей в 2014 году сегодня равняются 144 рублям. Или, то что сейчас 100 рублей, в 2014 стоило бы 56 рублей. Выросли ли ваши доходы или зарплата за 5 лет до этого уровня? Поделитесь в комментариях. Особенно интересно, если вы наниматель или наймодатель.
Получается, что если вы в 2014 году сдавали квартиру за 30 тысяч рублей, то сейчас вы должны были выставить цену в 43 тысячи. Уверен, что у читающего это наймодателя вряд ли стоит такая цена.
Если вы арендовали помещение за 30000 рублей в 2014 году, то сегодня эти деньги равны примерно 17000.
Подготовил для читателя небольшую табличку с наиболее частыми ценами по стране - от 10 тысяч до 100.
Пояснение к табличке:
2014 - стоимость аренды на 2014 год
2019 - стоимость аренды в соответствии с индексом продовольственных цен на 2019 по данным Росстата (+ 44,19%)
разница - разница между 2019 и 2014 годов
Все цифры в российских рублях.
*** На некоторых смартфонах картинки выглядит размытыми, извиняюсь, не моя вина.
Что будет дальше?
Предугадывать заведомо проигрышное дело.
Можно точно заключить то, что было и что происходит сейчас, а именно:
- Наем жилья "терпел" экономические последствия последние 5 лет
- 2019 стал годом с ростом ставок в большинстве регионов страны
- Собственников ждет очевидный контроль от государства, так как рынок слишком "вкусный" для бюджета
- Государство работает над уменьшением ставки рефинансирования, что в конечном счете приводит к увеличению предложения на рынке.
Если и пытаться предугадать, то можно однозначно заявить: будет интересно.
. . .
Приглашаю подписаться на мой канал и на канал в Телеграме. Пишу о недвижимости, преимущественно об аренде. Являюсь предпринимателем. О том кто я предлагаю прочитать в журнале Т—Ж "Сколько можно заработать, если сдавать несколько квартир в Москве".
Благодарю за внимание