Друзья, по работе ко мне часто обращаются люди желающие сдать / снять квартиру. В этой статье постараюсь кратко рассказать обо всех "подводных" камнях которые существуют при подобного рода сделках.
Во -первых сразу же хочу развеять миф о том, что если сделка по аренде квартиры заключается в присутствии риэлтора или иного посредника, который вручает вам ключи от квартиры, то это сразу же дает некую гарантию чистоты соглашения. Увы это не так. В действительности в России не существует никакого ФЗ "О риэлторской деятельности", более того не существует и проекта этого закона.
Во-вторых, отдельно хочу предостеречь от сделок заключаемых с "якобы" родственниками собственника, который уехал в командировку или просто переехал в другой регион. Аналогично эти сделки также будут не безопасны, так как весьма вероятна ситуация при которой родственник собственника является сам же арендатором квартиры и просто пытается сдать квартиру в субаренду по завышенной цене, либо в роди родственника может выступать любое иное лицо получившее доступ к жилью, или ключам от этого жилья.
Иными словами переговоры по аренде квартиры лучше вести на прямую с собственником жилья.
В случае, если на переговоры приехало некое ТРЕТЬЕ лицо, то требуйте предоставления доверенности, удостоверенной нотариусом.
Итак, как проверить, что перед Вами действительно собственник?
1. Попросить предъявить паспорт и посмотреть зарегистрирован ли человек представляющийся собственником по адресу нахождения квартиры.
2. Попросить предоставить выписку из ЕГРН на квартиру. Саму выписку можно заказать в любом МФЦ, называется она как ВЫПИСКА ИЗ ЕГРН ОБ ОСНОВНЫХ ХАРАКТЕРИСТИКАХ И ЗАРЕГИСТРИРОВАННЫХ ПРАВАХ НА ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ. Плата за выписку 300 руб. (срок готовности 3 дня).
Выписку также можно получить через сайт ГОСУСЛУГ, либо напрямую через РОСРЕЕСТР.
https://rosreestr.ru/site/ur/poluchit-svedeniya-iz-egrn/
3. Обязательно прочтите в выписке из ЕГРН сведения размещенные в разделе ОГРАНИЧЕНИЯ ПРАВ И ОБРЕМЕНЕНИЯ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ. Если в этих графах указано слово: "отсутствует", то квартира не имеет каких-либо обременений и не состоит под спором и не кем не арестована.
4. Удостоверившись в том, что квартира не состоит под каким-либо арестом, и перед вами действительно ее собственник можно приступить к заключению договора аренды. Отдельно хочу сказать, что к сожалению в России до сих пор нет закона регулирующего краткосрочную аренду жилья. К примеру в Чехии, и Испании такой закон есть. Собственник жилья становится на учет в местной администрации и платит налог на сдачу квартиры, а также указывает период времени на который квартира сдается в аренду, и кто будет в этой квартире проживать путем заполнения специальной формы.
В России же, чтобы не регистрировать договор аренды в РОСРЕЕСТРЕ, и следовательно не платить какие-либо пошлины, налоги и иные сборы договор аренды заключают на 11 мес. (сделки со сроком аренды недвижимости более года подлежат регистрации в ЕГРН, который ведет РОСРЕЕСТР).
При подписании договора я настоятельно рекомендую прописать следующие условия:
1. Порядок расчетов только безналичная форма (перевод на карту собственника). Делается это для того, чтобы у арендатора сохранились чеки о своевременной оплате жилья. Если собственник отказывается прописывать такое условие, то письменно внесите в договор условие о порядке расчетов путем наличной передаче денег, факт которого будет подтверждаться расписками арендодателя.
2. Прием квартиры. Тут необходимо составить отдельный документ: акт приема / передачи согласно которому арендатор подтверждает, что вся техника (телевизор, стиральная машина, холодильник, пылесос) и сама квартира (унитаз, трубы отопления, счетчики на воду) сдается в исправном состоянии без каких - либо замечаний.
3. Проверьте и впишите в договор показания всех счетчиков, как-то: свет, вода, газ. И главное проверьте арендатора квартиры на наличие задолженности по коммунальным платежам, сделать это легка с помощью сайта ФССП РФ:
Графа узнай о своих долгах, необходимо внести данные собственника жилья и узнать есть ли у него долги по ЖКХ?