Часто у специалистов Estate Spain спрашивают: нужно ли оставлять задаток, чтобы не упустить понравившийся объект? Сколько придётся заплатить? И главное — даёт ли денежный залог какие-нибудь гарантии? Отвечаем на самые задаваемые вопросы по данной теме.
1. Зачем нужен договор задатка?
Сразу ответим на главный вопрос — каков размер задатка в Испании? Обычно сумма разнится от €3000 до €6000, но если речь идёт о недвижимости дороже €200 000, размер залога может вырасти до 10% от стоимости жилья.
Договор задатка (contrato de arras) подписывают после просмотров жилья, на том этапе, когда покупатель уже определился — какую квартиру или дом он намерен купить. Задаток необходим обеим сторонам сделки: продавцу — чтобы убедиться в серьёзности намерений клиента и больше не устраивать просмотры по данному адресу. Покупателю — для уверенности, что приглянувшееся жилье не "уплывёт" в чужие руки в последний момент.
Contrato de arras нужен и по другой причине: если вы знаете, что квартира или дом не продаётся уже долгое время, а вы — единственный, кто готов подтвердить свои намерения деньгами, можно попробовать поторговаться и сбить цену на несколько процентов. Особенно, если речь идёт о вторичном жилье. Но это зависит уже от конкретного владельца недвижимости, его сговорчивости или принципиальности.
2. Какая информация содержится в договоре?
Важно понимать, что договор задатка носит частно-правовой характер, то есть не имеет строго установленной формы, хоть и контролируется Гражданским кодексом Испании (статья 1454). Это значит, что продавец и покупатель могут варьировать текст соглашения по своему усмотрению и самостоятельно несут ответственность за соблюдением договорённостей.
При этом, независимо от текста договора, в contrato de arras так или иначе присутствует следующая информация:
— Данные владельца недвижимости (или доверенного продавца) и покупателя: паспорт, адрес проживания. В нашем случае — ещё и идентификационный номер иностранца (NIE)
— Сведения о покупаемой недвижимости: адрес и кадастровый номер (numero de referencia catastral). Иногда — так называемая "справка о жилпригодности" (cedula de habitabilidad), подтверждающая, что здание соответствует государственным жилищным нормативам
— Окончательная сумма покупки и способ оплаты
— Крайний срок сделки
— Сумма задатка
3. Типы договоров и подводные камни
В Испании существует сразу три разновидности contrato de arras, о них стоит рассказать поподробней.
- contrato de arras penitenciales
Самый распространённый вариант договора и наиболее близкий к тому, что мы наблюдаем в России. По условиям contrato de arras penitenciales покупатель, в случае отказа, полностью теряет свой задаток. А если сделка сорвалась по вине продавца, он возвращает деньги в двойном размере.
- contrato de arras confirmatorias
В данной разновидности договора аванс считается гарантией будущей покупки, но на деле продавец может вернуть залог в однократном размере. При этом одна из сторон вправе обратиться в суд и добиться исполнения договора в принудительном порядке.
- contrato de arras penales
Contrato de arras penales, при невыполнении обязательств другой стороной, даёт право обратиться в суд и добиться не только возвращения залога, но и всех понесенных убытков. Итоговая сумма определяется на усмотрение судьи.
Среди данных вариантов существуют некоторые подводные камни. По сути, только contrato de arras penitenciales гарантирует возвращение залога в двойном размере, если продавец по какой-то причине не продал вам выбранную недвижимость. Что до остальных вариантов, бывают случаи, когда владелец заключает contrato de arras confirmatorias сразу с несколькими потенциальными покупателями, выбирает среди них (устраивает что-то вроде аукциона), после чего просто возвращает всем остальным их залоги (а ведь каждый, заключивший contrato de arras confirmatorias, был уверен в своём исключительном праве на покупку конкретного объекта). А arras penales, хоть и предполагает судебное разбирательство, на деле часто превращается в многосерийную бюрократическую тяжбу: иск рассматривается в течение 12-18 месяцев, к тому же, вам потребуются услуги юриста, так что на судебные расходы придётся потратить ещё как минимум несколько тысяч евро.
Впрочем, на практике почти всегда заключается привычный contrato de arras penitenciales, но дополнительная осторожность не повредит.
Отдельно стоит сказать о дистанционном резервировании. Чтобы не упустить лучшие квартиры в новостройке (с удачными планировками, на подходящем этаже, с видом на море и проч.), некоторые клиенты готовы внести задаток онлайн. В случае с новостроем это безопасно: через агентство вы заключаете договор с застройщиком, вносите резерв и ждёте окончания работ. Ваши деньги пойдут в счёт будущей оплаты, при этом во время строительства вы можете изменить свой выбор, например, с "двушки" на "трешку". Другой безопасный случай — если вы слетали в Испанию и посмотрели жильё, но улетаете домой и берёте паузу, чтобы ещё раз обдумать все варианты или посоветоваться с семьей. Тогда, после принятия решения, при помощи агентства вы можете перевести задаток на счет владельца.
Но! Мы настоятельно не рекомендуем вносить задаток онлайн, если речь идёт о вторичном жилье эконом-класса, которое вы не посещали. Некоторые недобросовестные риэлторы действуют следующим образом: выкладывают объявление с привлекательно-заниженной ценой, берут задаток, но после приезда клиента в Испанию разводят руками: "Простите, этот объект оказался не подходящим для продажи/его перехватили/затопили соседи, но мы обязательно подберём вам что-нибудь другое. Это нельзя назвать мошенничеством в чистом виде, но таким образом вас может "привязать" к себе некая компания, с которой вы не собирались иметь никаких дел.
4. На что обратить внимание?
Чтобы не попасть в лапы к мошенникам, а также сэкономить деньги и время, специалисты агентства Estate Spain рекомендуют тщательно прописывать условия сделки и скрупулезно изучать все страницы договора. Особое внимание стоит обратить на следующие моменты:
- Даты
В тексте договора обязательно следует указать крайнюю дату, "дедлайн", до которого владелец обязуется продать объект (подписать договор купли-продажи). Иногда продавец/посредник идёт на хитрости и добавляет в соглашение различные условия, откладывающие сделку на неопределённый срок.
- Условия покупки и детальное описание имущества
Убедитесь, что в contrato de arras прописана окончательная сумма сделки. А также прилагается полная опись имущества, которое переходит в ваше распоряжение. Кроме самого помещения это может быть мебель, техника, гараж, участок земли, доступ к бассейну и прочее.
- Обременения
Перед покупкой жилья (особенно вторичного) желательно проверить его статус. Это значит взять выписку из реестра собственности Nota Simple (наши специалисты всегда проверяют эту информацию). Отсутствие любых обременений (судебный арест, непогашенная ипотека и др.) тоже следует прописать в договоре. А ещё — заверить, что на момент сделки у нотариуса объект продаётся без задолженности по коммунальным платежам.
Также рекомендуем к прочтению:
Как купить недвижимость в Испании от А до Я
Прописка в Испании: зачем нужна и как получить
Идентификационный номер иностранца (NIE): инструкция
Как открыть счёт в испанском банке?
Будьте внимательны при составлении договора! А лучше — предоставьте эту работу нашим специалистам в Испании, которые имеют многолетний опыт работы и возьмут все бюрократические трудности на себя. Агентство Estate Spain гарантирует полное юридическое сопровождение каждой сделки. И не забывайте подписываться на нас в социальных сетях!
Facebook — https://www.facebook.com/spantao/
Telegram — https://t.me/estatespain
Instagram — https://www.instagram.com/estatespain