Пакет законов и разъяснения Верховного Суд РФ по вопросам поддержки арендаторов в период пандемии действует уже 9 месяцев и можно сделать первые выводы о том, как они работают на практике.
До принятия специального регулирования по арендным отношениям, у арендаторов имелась лишь одна возможность пересмотреть в судебном порядке условия договора аренды – ст. 451 ГК РФ. Тем не менее, установленный статьями 451 и 452 ГК РФ механизм изменения условий любого договора, не только аренды, в связи с существенным изменений обстоятельств, являлся нерабочим. Суды занимали позицию, что не наделены полномочиями определять коммерческие условия договора, так как это является исключительной компетенцией сторон договора. К тому же, изменить условия договора можно было только на будущее, то есть с момента принятия решения суда.
Представляется, что именно в связи с таким положением дел возникла необходимость прямого урегулирования вопросов изменения условий договоров аренды в период пандемии.
В этих целях был принят Федеральный закон № 98-ФЗ от 01.04.2020 в статье 19 которого установлены правила предоставления отсрочки и снижения арендной платы, а также закреплено право на односторонний отказ арендатора от договора аренды.
Во исполнение указанного закона принято Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной̆ платы по договорам аренды недвижимого имущества» в котором закреплены условия, на которых предоставляется отсрочка уплаты и снижения арендной платы.
А также Верховный Суд РФ выпустил два обзора судебной практики, в которых даны разъяснения по применению нового законодательства в отношении договоров аренды.
В целом, закон и разъяснения Верховного Суд РФ достаточно просты и не предъявляют арендодателям и арендаторам особых условий. Кратко, можно выделить следующие условия их применения:
1) Арендатор должен осуществлять деятельность в отрасли экономики, в наибольшей степени пострадавшей в период пандемии. Информацию можно проверить в специальном реестре ФНС.
2) Арендодатель обязан предоставить рассрочку уплаты арендной платы за период с 01.04.2020 по 01.10.2020 с уплатой в срок с 01.01.2021 по 01.01.2023.
2.1. При этом на арендодателя возложена обязанность проинформировать арендатора о наличии у него права получить рассрочку. Если арендодатель не проинформировал арендатора, а равно уклонился от заключения допсоглашения по просьбе арендатора, то арендодатель все равно считается предоставившим рассрочку.
2.2. Более того, о праве на рассрочку можно заявить при рассмотрении иска арендодателя к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате за период действия ограничительных мер.
3) Арендатор вправе требовать снижения размера арендной платы вплоть до 50%.
4) Арендодателю предоставлено право возражать на право предоставления рассрочки/снижения, предоставив доказательства того, что в связи с недобросовестными действиями арендатор в реальности не пострадал (например, продолжил работу при наличии запрета).
Казалось бы, при всей простоте принятого законодательства, не должно было возникнуть сложных ситуаций, однако они случаются. Сразу можно отметить, что споров по арендной плате не так много, видимо большинство арендаторов и арендодателей смогли договориться, но некоторые были вынуждены обратиться в суд, который не всегда готов предоставить арендатору меру поддержки.
Во-первых, суды не считают крупные сетевые рестораны, которые хотя и были вынуждены закрыть залы, но продолжили работу на вынос и доставку, пострадавшими субъектами и отказывают в предоставлении отсрочки/снижении арендной платы. Такой подход видится спорным, так как является очевидным тот факт, что работа на вынос и доставку не может покрыть убыток от закрытия зала. С точки зрения отсрочки – это обязанность арендодателя ее предоставить. И единственным обстоятельством, которое могло бы влиять на эту обязанность – недобросовестные действия арендатора, вопреки установленным запретам, которые должен обосновать арендодатель. Например, в Москве Указ Мэра напрямую разрешал работу ресторанов на вынос, а потому это не является недобросовестным, а, следовательно, не может являться основанием в предоставлении отсрочки. С точки зрения снижения - суды наделены правом сами определить размер снижения, в приделах от 1% до 50%, в связи с чем полный отказ в снижении арендной платы, не соответствует смыслу принятых законов.
Во-вторых, суды отказывают в предоставлении отсрочки/снижении, если арендатор отказался от предложенных арендодателем условий снижения арендной платы с целью получить более выгодные для себя условия. На мой взгляд, отказ суда по такому основанию противоречит прямому указанию Верховного Суда РФ, который указал, что арендодатель безусловно считается предоставившим отсрочку. Желание же арендатора получить более выгодные условия не должно являться причиной не представления отсрочки/снижения на условиях, указанных в Постановлении Правительства № 439.